提起德州的烂尾项目，星凯国际小区南侧的“红星美凯龙全球家具生活广场”是德州一个标杆性的烂尾项目，它比之前华嬉园项目影响力还大，因为其位置就在德州东西向主干道东风路北侧，德州市民隔三差五的路过这里就能看到高高耸立的两座商业楼，心里总是疙疙瘩瘩的有点堵的上。

今天咱就聊一聊这个让德州人时不时念叨一下的烂尾项目。

现在的红星美凯龙全球家具生活广场当初建设的时候名字叫“星凯国际广场”，是上海一家做家具的公司——红星美凯龙家居集团股份有限公司在德州市投资建设的大型城市综合体项目。

提起红星美凯龙这家公司，这些年真是闻名遐迩，因为这家公司在全国各地布局很多这样的项目，与万达运营模式有点类似，商业加持住宅开发，综合发展模式，而且他的商业广场修建也是模式化，全国的红星美凯龙家具广场基本都是一个样式，德州这家与其他城市的建筑风格大同小异，针对红星美凯龙的网络报道也很多，而且不少是负面新闻。

星凯国际广场项目位于德州天衢新区东风东路与广川路交汇处的西北角，总建筑面积约170万平方米，总投资约75亿元，在当时属于德州城市核心区最大城市综合体。项目规划包括红星美凯 龙 家 居 MALL、SHOPPINGMALL、两条主题商业街（西班牙风情街和中华美食街）、4幢5A级商务写字楼、一幢超甲级写字楼、星级酒店、高品质住宅社区、精品公寓及沿街底商等。

当时星凯国际广场项目共分三期进行建设，计划建设周期6年。项目一期工程总占地面积50余万平方米，分为南北两区，南区为商业，面积约21万多平方米。其中，家居MALL预计2014年营业；北区为住宅，面积约28万多平方米，全部住宅预计在2014年底交工。

为什么好好的项目突然停工成了烂尾了呢？

这要从中国的房地产市场波动周期来找原因。

中国20多年的房地产市场发展，有几大低谷期。

第一次，是2008年以美国次贷危机发为导火索，金融危机席卷全球，同时也波及到房地产市场，商品房量价齐跌。

第二次，2014年发生的一次楼市调整，当时国内的住房库存量激增,去化周期延长,尤其是在三四线城市,供应明显过剩。这次调整是从杭州的房价首先下跌开始，然后迅速蔓延至全国。

第三次，2017年发生楼市价格调整，当时全国各个城市楼价持续蹭蹭上涨，为了控制房住不炒，国家出台政策，针对那些房价泡沫较大及缺乏核心资源的城市，政府采取了果断措施，导致这些城市的房价开始迅速下降。至今楼市还没有走出低潮期，仍然在低位徘徊。

由上可见，当时星凯国际项目烂尾恰恰发生于2014年低潮期，市场销售冷淡，当时作为三线城市的德州，影响更大，那时候兴起的投资热，我记得当年有好几个同事朋友投资房子，自把自己的房子抵押出去，再进行投资买房，还真有几个赚的不少，如今一定程度上实现财务自由，基本上吃喝玩乐。

这房价一跌，德州来讲很大，销售自然不容乐观，而我们也知道房地产项目绝大部分的资金，依靠预售得来，然后持续开发，没有购房者的资金支持，房子烂尾的可能性极大。

星凯国际项目就是上面情况的一个典型代表。

之前我们在谈论德州另一个烂尾项目华嬉园时也提到了，为了楼盘好卖，大多和楼盘同步开发配套的生活休闲娱乐旅游项目，星凯国际广场项目其实也不例外，借助红星美凯龙商业运作模式的优势，打造德州高品质休闲娱乐生活广场，确实是个不错的选择方式。

然而命运不济，或者说由于资金实力不济，2011年6月，德州与红星美凯龙集团签署战略合作框架协议，其实红星美凯龙是一种合作开发的模式，借用红星美凯龙的产业优势，品牌优势，搞得开发模式。当房地产行情萎靡之时，投资方无法承受巨大融资压力，资金不能及时回拢，意味着资金链断裂，造成项目停工，从而购房者不得不面对烂尾的结局。

星凯国际广场项目主要投资方之一豪门集团资金断裂，让这个楼盘陷入停工状态，当然豪门集团的故事大家都听的不少。

提到豪门，就要谈到两个项目，那就是华嬉盛世和星凯国际项目都与豪门有关，当时这两个项目同时因资金断裂停工。

这里又牵扯到中航信托，中航信托旗下名为“中航信托·天启679号豪门置业并购项目集合资金信托计划”（下称天启679），“天启679”共分五期，总金额共计7.5亿元，五期项目已经全部成立。其中首期金额4.5亿元，并于2014年12月24日成立，期限为24个月，签订信托合同两份，受益人预期收益率为10%每年。该信托资金将用于豪门置业发放贷款，用于上述两个项目建设。

星凯国际住宅和广场分别在2014年10、11月份停工，当时也停止销售了。

对于德州市民来讲，满心期待的“德州新地标”，转眼成了“空中楼阁”。尤其是那些购房者来讲更是心急如焚，自己投的钱要打水漂了吗？于是纷纷向相关部门反映，为什么停工？当时影响非常大。

面对这种情况，德州市政府成立由市属国有企业德州市房屋建设综合开发集团总公司，出资注册成立德州华创置业有限责任公司，对项目进行重组盘活。盘活二字好说，但面对债务纠纷及诉讼繁多，资金缺口巨大，各方关系复杂，其难度无法形容。

困难是暂时的，随着全国房地产市场再次红火起来，德州的房价大幅上涨，由4、5千元每平，逐渐上涨至7、8千元每平，到最高达到一万元，这样的市场行情救活了星凯国际住宅。

可是星凯国际广场项目本身更大复杂，而且市场预期不好，投资更大，而且，西边就是德百家具广场，东边就是澳德乐商场，这个位置太尴尬了，市场预期不太好，所以起死回生的难度太大了，可以说恢复建设基本上无望。

未来只以时间换取土地升值，只有土地升值到可以冲抵项目资金，或许才有希望，当然也可以通过法律诉讼的方式，解决错综复杂的债务纠纷，然后拍卖，由有实力的开发商再行开发，当然也要在经济上行，房地产市场下一个上行通道之时才有机会。

说起红星美凯龙，在德州还有两个项目。

一个是禹城项目，2016年6月，禹城市曾与红星美凯龙集团签约的红星美凯龙家居综合体项目，据了解，该项目位于南环路北侧，占地133亩，固定资产总投资10亿元，总建筑面积22万平方米。其中红星美凯龙家居用品大型商超2.6万平方米，商业街区2.8万平方米，高档住宅16.6万平方米，将建成为一个全产业链经营的高端家居生活商业综合体。

但最终这个项目没有最终落实，不知道什么原因。

另一个就是临邑项目，2020年4月临邑与红星美凯龙集团进行项目签约仪式，此项目落地生根，开发了临邑红星檀宫楼盘。