现状一：根据西南财经大学《2017年，中国城镇住房空置分析》调查报告显示，我国的城镇住房空置率已经超过21%，其中，一线城市的住房空置率在16.8%左右，二线城市的住房空置率在22%左右，三四线城市的住房空置率在30%左右。根据国际住房空置率标准，住房空置率低于10%属于正常，处于10%~20%之间属于已经偏高，高于20%，属于严重偏高，也就是说，目前，我国的城镇住房空置率属于严重偏高。

现状二：根据央行以及国家统计局的数据显示，我国城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套，其中，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的家庭占比31%，有三套及以上住房的家庭占比10.5%；此外，城镇居民人均居住面积约40平方米，远超欧、美等发达国家的人均居住面积。

通过“现状一、现状二”我们可以得出结论：目前，我们国家已经不缺房子了，而且，已经出现房屋过剩的现象。

现状三：根据国家统计局的数据显示，2019年我国出生人口约1465万人，比上一年减少58万人，人口出生率为10.48‰，是近20年以来的最低值。而另一方面，根据第七次人口普查的数据显示，我国60岁及以上人口达到了2.64亿人，占比18.7%，同时，人口老龄化程度在进一步加深，预计2030年，我国60岁以上老年人的比例将接近四分之一，65岁以上老年人的比例也将达到16.2%左右。

通过“现状三”我们可以得出结论：随着人口结构的变化，主力购房群体必然会减少。

现状四：我们国家自从2016年提出“房住不炒”的楼市调控政策以来，我国楼市每一年的调控次数都在刷新着“新的记录”，而且，楼市调控正在从“泛调控”到“精细化调控”，比如房企降负债、房产金融收紧、土地政策的变化等等。官方也多次公开强调：坚持“房住不炒”不动摇，不以房地产作为刺激经济发展的手段以及促进房地产市场平稳健康的发展。

通过“现状四”我们可以得出结论：楼市调控会长期存在，决策层对于楼市回归常态化、合理化、健康化决心很大。哪里楼市火热，哪里就会收紧楼市调控政策成为大概率事件。

现状五：房产税或在“十四五”期间出台。今年4月初，财政部在公开会议上表示：对于房地产税的立法要开始进行推进了。这一举动也说明房产税终于要来了。此前，社科院也曾预测，在“十四五”期间，将会出台房产税。

通过“现状五”我们可以得出结论：如果出台房产税，房屋的持有成本将会增加，而且是持有房产越多，持有成本越高。

了解了我国楼市的五个现状，你如何看待我国楼市未来的走向？是不是感觉我国楼市的红利期已经结束了？接下来我国楼市要开始走下坡路了？房地产市场已经没有造富的机会了？其实，并非如此！

在我看来，人们对于美好生活的追求是不会停止的，物质基础决定上层建筑也是不会发生改变的。未来10年，楼市或产生新的需求，就好比融创地产董事长孙宏斌说的那样，未来楼市，人们对于中高端改善型住房的需求量还是很大的。

这句话怎么理解？孙宏斌“这样解释”，未来楼市，住房需求升级是必然的，尽管现在的住房已经撤贡献过剩状态，但是，很多住房的品质都是非常差的，随着人们经济水平的提高，人们对于高品质住房的要求也必然会越来越高。

关于孙宏斌的这个观点，我是举双手赞成的。举个例子：50年前，人们能够拥有一套平房就已经心满意足了；20年前，人们开始追求楼房，那个时候的楼房也就是我们现在的老旧住房，现在基本被淘汰；10年前，人们买房开始追逐高层住宅，因为高层住宅物业好，绿化好，采光好，视野好，外观大气。

现如今，随着高层住宅的房龄越来越长，高层住宅的弊端也开始凸显，比如容积率大，公摊大，居住密度大，还有高层住宅的老化问题，维修成本高的问题，难以动迁的问题等等。如此一来，未来10年，随着我国经济水平、人们生活水平的双提高，人们对于住房需求的升级也必然会存在。那个时候，孙宏斌的观点也许会真的应验，而且是大概率事件。

而住房需求的升级，也许会成为未来我国房地产行业的发展新方向。对此，你怎么看？