2023年6月7日，下午4点。正在家休息的铁蛋（化名）被门外“哗啦啦” 声音吵醒，他起身查看。推开门，是一位白发苍苍的老人，身体瘦弱，正紧握拖把，清扫楼道，豆大的汗珠不断地从额头上滴落。铁蛋仔细看了一会，觉得这位老人至少70岁了。【1】融创的老人兵团
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。这个老人是铁蛋小区的保洁。不知道从什么时候开始，铁蛋发现小区的保洁员越来越老了。人老了，也就容易出事。上个月，小区的一张事故照片在网络广泛流传，一位1958年出生的老人，在关小区的铁大门时，不慎发生意外。1958年，算一下，66岁了。66岁，正部都退了，而保洁却倒在了物业一线上。铁蛋的融创珑府是郑州2016三大红盘之一，当年在会展中心开盘，1422套房子引来近5000人疯抢。最终，一套不剩被抢空。三天后，客户在签订商品房买卖合时，同时也签订了《物业服务合同》，上面清楚地写清了物业费收取标准： 高层3.17元，多层3.49元除了北龙湖和大平层豪宅，这个物业费价格应该是全市最高一批的收费标准了。铁蛋没想到，高价格带来的却是高岁数。铁蛋向《楼八》反应：根据他和邻居们观察，小区保洁绝大多数都是50岁到70岁之间的老人。下图是铁蛋发来的几张照片。
上图：融创珑府保洁这是一位老奶奶。远远看去，老奶奶驼背已经很厉害了，她推着垃圾箱，努力向前，步伐很缓慢，感觉真的快走不动了。老太太看起来应该有65岁以上了。或许是为了生活，也或许是为了就在这个小区的孩子减轻一些经济压力，她还在工作。
上图：融创珑府保洁上图是一位老爷爷。老人个头很低，看起来应该也在60岁以上，正背着手拖着垃圾桶向前走。我怀疑这些老人是不是被物业收编的“捡垃圾老人”，他们很节俭，平时看到纸箱和瓶子就想捡起来卖钱，物业不忍心，就说：你们捡一天垃圾也就挣二三十块，我们给一个月1800，来做保洁吧。以上仅为情景想象。我对这种老人兵团没有敌意和不友好，但为什么不能否认的是由于在职时间短、专业素质差，工作热情和质量也许真的很难保证。融创有点生气：楼八，你干嘛只说我，郑州小区物业的保洁不都是老人团吗？是的，融创委屈，的确都是。近几年，为了压缩成本，老人保洁兵团在郑州小区物业普遍存在，只是，只是融创珑府看起来似乎太老一些，或者说自己一不小心成为热点。【2】集团项目的博弈
铁蛋不记得保洁什么时候老得快了。融创珑府是2019年5月1日交付。项目交付头二年，物业费收缴率并不低，毕竟那时候大家还都抱着对未来美好生活的向往。据铁蛋给楼八透漏，这个数应该在： 90%以上物业费收缴有保障，项目管家、维修、保安秩序以及保洁，配备就会很充足，人员素质也高，加上地产还在黄金期，融创地产对物业也有一定的兜底。所以，头二年，业主对物业普遍比较满意，拖欠物业费情况自然不多。但近二年，形势急转直下。随着地产进入下行期，一线房企遭遇史上最大寒流，此时，珑府物业暴漏了一个“致命问题”。
上图：珑府早期交款账户珑府物业费缴纳以前虽然是天津的银行，但公司主体是郑州公司的。但2022年之后，交给了天津，渠道是这样的：业主先把钱缴到天津集团，然后天津集团再把钱批复到小区物业。
上图：珑府目前的缴费方式但2022年之后，据说，因为种种原因，天津集团方开始存在缓批、少批，甚至不批的情况，也就是说，业主缴纳的物业费到了天津之后，回不到郑州了。《楼八》也试图了解融创郑州的其他小区情况，虽然模式相同，但批复情况有好有坏。楼八大胆做个猜测吧：原则交100，集团扣30利润返还你70，结果你只交80，扣30，那就剩50。但如果你只交50，对不起，只能还你20了。3.5元的50%是1.7元，如果按1.7去做，物业还是很好的，毕竟东棠2.2元都做到了城市顶级；但3.5元的20%就是7毛钱，7毛钱自然难以做出3.5元水平的物业了。以上仅为个人判断，但楼八认为，项目和天津一定存在各种博弈。于是，恶性循环就开始了。本来业主缴费积极，但市场下行，返还金额和补贴变少，物业服务水平下降，导致业主不满，部分开始不缴纳物业费，收入再下降，集团继续少批，不批……如此以来，开始导致珑府近二年物业费收缴率直线下滑。郑州进入这种恶性循环的小区很多，而且已经有一些物业业主矛盾已很严重，整体管理濒临死亡。恶性循环期间，不仅保洁变成了老人兵团，保安也被集体外包。之前，珑府的保安，到手工资是4000元，公司缴纳五险。现在，保安全部外包，是3500元。保安外包对物业的好处1是可以减少开支，2是由原来的“一月一发”变成了“半年一发”，减轻了资金压力。保安外包对物业公司来说好处多多，但对业主来说，必然是服务的下降。【3】先鸡还是先蛋的问题
周末，我去了一趟珑府。在大门口，我看到很多老人和孩子在入口处玩耍，入户廊架下面有很多小推车和坐在马扎上的老人。如下图。
上图：珑府大门玩耍而在大门口二侧，原本设计为业主休憩空间的地方却大门紧闭，里面堆满了各种杂物，东西上也都布满了尘土。
上图：项目闲置的大堂管中窥豹，略见一斑。就凭这一点，我就对珑府的物业给出“不合格”的评价。你们一边看着老人孩子在大门口玩，都不开放本来就属于业主的活动空间，心里怎么过意得去？至少物业不善良。很快，这个物业经理被撤换，但谁知道，这玩意，跟韭菜一样，一伐不如一伐。走了个不善良的，来了个更狠的。新来的物业经理刚到岗后，第一件事不是说先干出一些成绩，让业主对物业重拾信心，而是第一时间给所有欠物业费的业主发了几百份律师函。据反映，新物业经理很强硬，他在私下撂下狠话：只要超过3年不缴物业费，我一起诉一个准，法院会强制执行，不缴就把他们都弄成老赖，不信他们不缴。这又是一个狠角色。楼八也认为，不缴物业费是对交物业费业主的不公平，但前提是物业服务有满意度。据了解，珑府一二期的业主都在筹划成立业委会，但因为各种因素影响，推进极其缓慢。阿卡迪亚的物业大会已经在召开了，碧桂园物业要带资157万进场了，碧桂园物业负责人说，我们到位后，不收物业费，先自己拿157万对小区进行整体修葺改造……满意后业主再缴纳物业费，不满意不缴纳。碧桂园物业，厉害了。碧桂园物业已经改变，融创物业还停留在过去辉煌的世界里，走不出来。其实，融创物业经理可以低调一些。他可以先把本该属于业主的空间还给业主，要求不高吧，他可以先把保洁队正规起来，降到55岁以下，要求不高吧，他可以先把保安形象提升起来，要求不高吧。当然，他也可以逐一上门，问问人家为啥不缴物业费，借此机会改善和业主的关系，然后可以把所有的原因都统计列表，人家提的意见如果是对的，你改正后再去催缴，如果不对，你可以开诚布公，然后再发律师函，也算是你工作到位了……但，他可能是嫌麻烦，什么也不做。的确，发律师函，来硬的，相对简单，简单是简单了，可能会让小区更堕落。有人说，你对物业不满意你可以提，但不能以此拒交物业费。听起来很有道理，提了不改怎么办？物业可以动不动起诉业主，业主怎么起诉物业？起诉谁？咋起诉？去哪儿起诉？不上班了？不养家了？一声叹息。其实楼八很想知道一个问题，用超龄老人团是否合法？如果出了问题赔偿金额是怎么来的？是业主缴纳的物业费吗？如果是，是否合法？如果不是，哪来自哪里？感觉业主对此应该有知情权。还请新来的物业经理先回答这个问题，先别忙慌给业主发律师函。结尾楼八的话
逛了一圈珑府，个人也真的没觉得这是3.2元到3.5元的物业服务水平。对于物业细节，我们不再说了，依据笔者的感受看来，这些年交付的小区，物业服务水平都差不多，真的和物业费的高低没有关系。我知道年轻人不愿意当保洁，但这么高的物业费，好歹也不能过55岁吧。最后，楼八再说二句，第1，物业费资金的监管和使用明细公示问题也该管理一下了，据说万科做得不错。第2，河南业主缴纳物业费不能跑到外省回不来，该截住咱们自己钱的外流渠道了，咱交的钱只能用在咱自己身上，不能再给别的城市做贡献了。我们将继续关注热门社区物业。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。