今天看到同花顺发布的一份“美好憧憬”概念股名单，让我略感唏嘘：

现实不给力，都改玩意念了。这就是新时代价值投资吗？（情绪价值）

上周五开始传的降低存量房贷一事，昨天有了新进展，据说要分两次下调存量房贷利率，首次下调就在未来几周内，第二次是在明年年初。

还有说首次下调就在9月12日。

今天上午又传出，北京招行发了存量房贷利率调整服务通知，感觉越传越像真的了……

降调存量房贷利率对股市意味着什么？

看到自媒体“沧海一土狗”提出一种说法，我觉得有些道理，跟大家简单说说：

目前高达4.5%以上的存量房贷利率，已经构成了中国无风险利率的一部分，尤其对于存量房贷最高的一线城市居民来说，更是如此。

教科书上写着：无风险利率是经济体内所有人投资的机会成本。

只有高于无风险利率的预期收益，才值得去投资。

这就是为什么，无风险利率是股票房产等金融资产的反向指标。

无风险利率越高，股票的估值越低，因此加息才会利空股市。

教科书上还写着：一般来说，一个国家的长期国债收益率就是他的无风险收益率。

但我们的长期国债收益率已经降到2%的超低水平了，却压根没看到股市走强，反而一同下行。

而且按教科书所说，股市的合理估值应该是无风险收益率的倒数，那么2%的长期国债收益率，对应股市的合理估值应该是50倍市盈率。

可现在的A股，沪深300的市盈率倍数已经降到了个位数。。。。。。

为什么会这样？

因为决定中国无风险利率的因素不止是长期国债收益率：

美联储处于全球央行地位，美债收益率一定程度上影响着中国的无风险利率；

同时还有一部分无风险利率，主要受国内存量房贷利率的影响。

现在不是流行一句话嘛：提前还贷是当下最好的投资。

这句话点出了一个客观事实——存量房贷利率具有类似无风险利率的作用，他是所有房奴的机会成本。

2016年以后，中国居民家庭普遍加杠杆，导致国内大部分居民都背负了高额的房贷，越是高线城市，情况越严重。他们在投资股市楼市时，都面临这个机会成本。

所以，降低存量房贷，其作用不单单是刺激消费，更重要的是借此降低中国的无风险利率水平，从而缓解股市楼市的压力。

要注意，这里说的缓解股市楼市的压力，不是供需层面的压力，而是金融层面的压力。

换句话说就是，这个利好不涨业绩，但涨估值。

这样看来，如果日后降低存量房贷利率的传言成真，房地产应该是反应最明显的板块，尤其是一线城市房企。