其实我不是专业研究房产的人，只是在国家出台下调房贷利率，各种房产政策放水之后，说实在是心动了，想把现有的房子卖掉置换一套更好更大的改善型住房，我只是一个想追求更高生活品质的普通人，在去年年底准备卖房置换后才开始关注房地产走向，研究了一阵，站在普通人角度上来看是有一定的感慨。

本人所在的城市是一个三四线小城市，房价下跌的也很厉害，而且房产交易市场很不活跃，新房和二手房都很难交易，只能是各种拼“跌”来成交。

我所持有的房子在所在城市算是各方面都不错的房子，中小学都算是这个城市最好的，商业配套也很完善，之前一度是这个城市非常热门的楼盘，在巅峰时期房价被炒到将近1.7万一平米，要知道这是一个三四线小城市，这种房价对于这个城市级别来说已经是非常高了，这么高的价位，当时这小区的大两居经典户型还是出现了一房难求的局面。

但是从去年年底开始，我问了很多中介，这小区几乎没有出现二手房成交量，有问的人，但大多都接受不了价格，后来终于有房主扛不住了，开始降价出售，降到了1万4,5一平米。不过只成交了两三套之后，就又到了有价无市的地步，道理大家都明白，就是全国房价都在持续下跌，很多购房者又进入到了观望状态。

而与之形成鲜明对比的是隔着一条街的一个小区，这个小区也是学区房，各种配套资源比我所在的小区都差不多，但是这个小区房龄老且户型不太好。不过这个小区的业主卖的都便宜，最低的折合单价9000多，于是成了好多想给孩子上学的家长首选，甚至这小区居然在现在的这种情况下出现了抢购的现象，一套135平米的大三居户型出现了四个买家争抢，最后价高者得的局面。

跟中介聊了一些房子的事情，中介告诉我，现在买房的客户在地段好的前提下还出现了只认价格便宜的局面，所以我所在的小区从之前的热门楼盘变成了有价无市的冷盘，而隔壁街的小区由于单价降到了9000多，因此变成了热门楼盘，仅3月份就成交了二十多套二手房，这个成绩在现今这个市场环境下已经是很厉害了。

不过在有置换想法后，我也看了看本市其他的一些改善型楼盘，其实现在很多新房反而还都在扛价，就像上面提到过的单价9000多的小区，它的地产在旁边新开发的小高层洋房项目，单价依旧还在1万7左右，售楼处始终在扛着价格，这也导致了很多想买这个板块的人去考虑老一点的二手房。

其实从我所在的三四线这个小城市来看，能看出来现在不是没有人想买房，而是大家没信心都在观望，不知道房价什么时候跌到头，有刚需的人还在买，只不过他们从原来考虑居住品质变成了只考虑价格。

实际上确实房价很可能还会再跌，尤其是一线城市的郊区地段，因此想买房可以再等等，但如果是刚需，那就建议同地段同资源就要考虑价格最便宜的，能买二手房不要买新房，因为新房售楼处还是在扛价，而二手房有一些房主着急卖，会便宜很多，性价比更高。至于像我这样想置换的，那就先选好置换目标，然后等遇吧，遇到差不多的价格就出手，也别最低也别等高，反正计算好了同等买卖不至于亏就行。

大胆预测一下，就像我所在的三四线城市，未来核心地段房产均价可能会在7000~1.5万之间，其余的地段大概在3000~1万之间，也就是意味着三四线城市很大概率未来房价会跌回到2016年之前，我所在的城市在2016年之前，核心地段均价也就是这个价位，大概比预测的价位还要略低一些。

而一二线大城市核心高品质房产未来不能说增值，但至少还是比较保值的，不过肯定回不到巅峰时期了，就像认识的一个北京比较有钱的朋友，他曾考虑在海淀买学区房，看中了一套，巅峰时期看的售价是2600多万，现在同户型大概是2300多万吧，这2300万的售价到很稳定，目前基本没啥太大变化了，相比巅峰时期是便宜了，但是对于普通老百姓来说还是很难企及。

所以像北京、上海这些大城市，核心区域的高品质住房肯定是不如巅峰时期那么能增值了，不过还是比较保值，未来还是会吸引有钱人入场。

其实跌的最厉害的就是这些大城市的郊区地段，之前被炒房客炒的非常虚高，配套资源明明都是与三四线城市差不多，甚至还不如，就因靠近大城市被一度炒到远超三四线城市的房价，这些地段去虚化肯定会很厉害。

因此网上有些人盼着房价如白菜，这种情况肯定是不会出现的，国家也不会允许它出现，而且换句话说，就是房价真跌到白菜价时，你挣的钱可能都买不起白菜，现在买不起房的人很大概率那时候还买不起，这就是如果一个东西都没有门槛了，不用想着这个东西会轮到你身上。

房价持续下跌并不代表中国房市就完蛋了，其实近十年内中国房地产很大概率还是继续走低，但是要相信中国的经济韧性，对中国房产现在是要短期看衰，长期看涨。

未来十年内一些稀缺性的房产还是会有保值增值的作用，就像汽车中大G、卡宴、陆巡这些车似的，保值率很高。但是绝大多数房产肯定是不再具备保值增值作用，回归居住属性，就如同普通汽车一样，买了再卖二手肯定要赔点钱。

所以现在三四线城市的人如果想买房，还十分刚需，那就不要考虑以后是赔是赚了，只要自己住，价格能接受就可以了。这就像你明知道买车会赔钱，你会因为贬值而不买车的道理一样。

至少在未来近十年内，不用再想着去投资房子，想让房子继续升值了，短期内是不可能的事情，房地产确实是需要恢复一阵了。