转自大碗楼市上海

现在的上海二手房难卖，已经成了公开的秘密。

很多人说新政落地，是不是我的房子就好卖了？

绝对不是！

好卖的房子只是少数，绝大多数的房子都是不好卖的。

因为市场的供需结构已经发生了根本的改变，并且这个趋势无法逆转！

大家一定要重视卖房，而且要很重视。

过去的一个周期，上海的二手房挂牌量从6万套，快速增长到9万套，紧接着猛增至现在的21万套。

买卖双方的地位在不知不觉中发生了转变。由原来的卖方市场变成了买方市场。

作为普通人，卖房是我们当下的头等大事，为什么这么说？

很多人做生意，都觉得自己工作很忙，但是你看回报就知道。

一个好的决策和一个差的决策，真的让你动辄就是几十万几百万甚至上千万的差距。

就算你收入稳定，年薪百万，那也是十年的收入差距啊！

给大家分享两个真实的案例。

第一个，客户王先生。

他出售的是联洋的仁恒河滨城二期的大三房，153平米，位置、户型、楼层都没有任何问题，看中这套房子的客户也是不计其数，但就是这样一套近乎完美的房子足足用了657天，调价7次才卖掉。

这套房子是2022年7月份挂牌。

当时的挂牌价格是2435万，8月降到了2350，23年的4月份调整到2180，5月份是2080万，10月份是1980，10月底呢，又降到了1890。

今年的2月份到了1799，最终在本月以1600万单价10.45万的价格成交。

从挂牌到成交价格调整了7次，一共降价835万。

但除了最近一次的降价贴合市场，其余的几次调价都比市场价高200万左右，比如说22年的同户型成交是2150万，房东挂2350万，23年10月份的成交价格是1760万，房东挂1890万。

这就是房东凭自己的感觉挂牌，并没有根据市场的行情去卖房，导致错过了最佳的卖房时机。

第二个，客户林先生。

23年的时候他想卖大虹桥的一套别墅，当时他挂在中介公司，挂价4200万，这是当时的市场价格，委托好之后，他生意比较忙就把他这个房子委托给中介卖。

因为中介公司手上房子是很多的，也没有主力推荐这套房子，而房东因为自己比较忙，对自己的房子也不上心。

结果时间一拖，拖到了2023年8月份，还没卖掉，林先生急了和我聊了这件事，说希望我们来帮他卖这套房子。

当然后来又沟通了一段时间，直到10月份房东才坚定的让我们帮他来做这件事情。

你想想一年下来，去年市场真的发生太多变化，一下子23年10月的市场价只有3200万，那等于一下子1000万就没了。

所以我们想想，回过头来理一理，我们发现，卖房这件事是不是值得大家去投入呢？

房子卖不掉，核心原因就三个。

为什么房子卖不掉？卖房遇到的三大核心问题，无非三个问题。

第一个，没人看房。

没人看怎么会有人要？

第二个，没有出价。

看房一大堆，看了五六十个。出价两个。还不诚意。约见面还不愿意见面？

第三个，出价谈不拢。

很多人谈了5、6次了，总是崩。

针对这三个核心问题，咱们一个个来看。

第一，没有带看的原因。

第一就是挂架不合理，乱调价。比如说你的价格挂的太高。你还不知道，等你知道的时候，你已经挂了半年了。

第二就是乱调价，一会儿涨价，一会儿跌价。还有一种挂的太低。你的挂架已经接近你的底价了。结果没想到别人又砍你一刀，然后你就会说拜拜。

所以挂价低不是客户不买，而是你不同意。

还有就是图片不行，不吸引人。客户看你房子根本就没有想去看的欲望。

最好，就是行情不行，小区冷门。你这个小区是一个小盘？小区在一个很老的商圈，这个商圈已经没落了，或者周边连中介都没有，自然也就没有推广。

第二，没有意向客户。

带看很多，客户房子也看了，可就是不出价，为什么？

原因很简单，第一个是看房不心动。客户去看了房子。但是实地看过之后觉得房子不值这么多钱，照片不真实，美颜过的。就跟网友见面一样见光死，他会觉得被欺骗了。

第二是看房体验一般，没有介绍，也不知道亮点。

因为客户看房不只看一套，他会去对比，那么在对比的过程中，怎么去让客户知道，他非你这套不可呢？

第三是被中介当成炮灰，故意说不行，为了成交另一套。

因为中介在匹配房源的时候一般是带看一套特别好的，客户想不想要？客户肯定想要，但是买不起，太贵。再看一套一般的，虽然便宜，但是客户看不中，再看一套性价比最高的。

客户一比较，他很容易得出一个结论。所以，你怎么样让中介主推你这一套，或者说在中介的眼里，他愿意把你当成一个性价比最高的。

这是非常重要的。让他每次带看完之后给客户分析的时候一定是最终回到你这一套，这是需要技巧的。

第四是房子有硬伤，但是你却不知道。你认为自己的房子很好，不代表别人也认为你的房子很好。

有的房子墙体开裂或者返潮，你觉得客户只要稍微修一下就好了，客户会觉得房子有漏水，是工程质量问题，处理起来很麻烦。

包括你有没有采光问题？隔音问题等等。这些问题你是需要去知道的。

第三，出价后谈不成。

出价后谈不成的原因是什么？

这里面的水很深，很复杂。

第一是对方派中介试探你，结果你一口回绝。

这里有一点需要提醒大家，中介说的价往往不是买家报的价。大家不用去看中介报给你什么价，他一定是带有水分的，如果他敢直接报给你，我跟你讲他这个人。业务能力很一般。

所以，判断是真实客户，该谈还是去谈。

第二是杀价太多，不敢去见面谈。怕被PUA。

第三是见面谈了，谈不成，不会谈。然后总是崩。

第四是心态不稳，总是患得患失，带着情绪去谈判，最后被中介牵着鼻子走。

所以，二手房的谈判，你是否碰到一个有经验的中介，而这个中介又是不是帮你谈。

这两点至关重要。

卖房是个技术活，想要快速卖房，你得这么干。

目前房东卖房老三样，楼下中介挂牌，中介PUA降价，继续佛系等待。

很多人卖房思维是本末倒置的，我要卖房，第一时间打楼下中介电话开始挂牌。

为什么房东这么被动？

因为你目前只有一家中介，你的消息是闭塞的，就只能佛系等待，而且平台上面会显示你的调价记录，这个对你是十分不利的，每周降一次价。

如此反复完了以后，最后你就是身心俱疲，这个过程带来两个结果，一个是嫌烦了，割肉卖了，一个是彻底不卖了。

卖房是个技术活，咱们考虑的维度得是多方面的。

首先定价，大部分房东的定价是非常有问题的，如何确定你房子的售价，其实很多人是没考虑过这个事情的。

一说价格，就是问中介最近多少，然后来看一下最近成交价大概多少啊，我定多少，或者说别人挂多少，我挂多少，或者我觉得我的房子比他好，我得挂比他高，没有对周边的整个区域去做一个价格的排查。

只有做过市场调研，你才能确定自己心里的价格底线。同时要预留一定的砍价空间。

第二是产品，产品是卖房的根本。

但是很多人说了，哎，我的房子不就长这样吗？还能怎么样呢，他也动不了。但是你要知道，买家买房子，买的不仅仅是一个产品，而是一种未来的生活方式。

所以，咱们得学会根据房子的实际情况，进行适当改动。

这种情况很复杂，今晚我在社群密讲中再展开跟大家聊聊。

第三就是渠道，线上、线下所有渠道曝光。

你时间精力就那么点，不可能所有的中介都维护，你需要筛选种子中介，中介和中介不一样，有客户的中介怎么维护，销冠怎么维护，怎么选择链家维护人？

中介要分类管理：御用中介、比较积极的中介、区域中介、有客户资源的中介，不同的中介的沟通策略式不一样的。

第四就是运营。

我还有一个最最核心的绝招，就是中介裂变。这个是我们百试不爽的，就是病毒式的宣传。

我们在一周裂变500个人中介群会在这一周之内达到大概两三千个中介都知道我们这套房子在卖。

就这么牛！那有什么方式方法，我们过去3年帮助业主卖房600套，绝大多数用的都是这个方法。

我们第一天做什么，第二天做什么，第三天做什么？最后达到一个一周裂变500人之后达到一个集体的空看和代客看房，一套流程下来，这个效果我们是百试不爽的。

因为卖房就是讲究的一个概率。在同一时间？我把所有买500万的客户全部拉到我房子里来。

当然，前提是你做了试调，做了合理的报价，做了屋况调整做了房源笔记，做了这个中介铺排，然后做了加种子中介这些动作你全部做了，你再来做这一步就是叫一加一大于二。

卖房是件几百万上千万的大事，我们需要认真对待。

当然，如果你觉得很麻烦，也可以委托给我们。

今天起，我们正式推出了针对卖家的咨询落地服务，帮大家梳理了一些重磅权益。

· 重磅权益1：梳理市场趋势，判断房子该不该卖？

· 重磅权益2：置换客户买哪里？全是选筹，推荐3-4个最佳方案，细化到小区

· 重磅权益3：专家定制卖房方案，根据房东卖房遇到的问题，提供解决办法

· 重磅权益4：科学定价体系，不仅仅是降价卖房

· 重磅权益5：全方位的房屋提升动作

· 重磅权益6：360度引流曝光，最大限度的提升获客能力

· 重磅权益7：专业谈判团队，既把控风险，又能斡旋中介

· 重磅权益8：置换需求客户，继续服务帮客户买到房子

· 重磅权益9：全程对接大碗，无需额外找中介，不用担心电话骚扰。

卖房卖的很痛苦，既消耗脑力、又消耗体力。

尤其是和中介打交道。

这些事情在我们这里全部由我们卖房专家帮你完成，让你优雅体面卖房，我们是项目管理制，每一项内容都有专人负责。

每周都有周报汇报工作进度，重要事项实时汇报沟通。您可以把宝贵的时间留出来工作思考、学习提升、陪伴家人等等。

免打扰+高效率+更专业，是我们希望给到每一位客户的卖房体验，让你在任何行情下都能快速卖房。

对于想要置换的客户，卖房很关键。

卖出价格、卖出速度一定是他们最想实现的。

我们有信心：市场好的时候，溢价卖；市场不好时候，加速卖。