01
已经有40多个城市开启以旧换新
这个数字是怎么变化的呢
大概去年这个时候青岛住建厅点赞了一种二手房买卖模式叫优鲜卖
就是卖房人跟开发商和贝壳签个三方协议，先在开发商那里锁定自己想要的房源，再通过贝壳优先卖自己的房子
©青岛链家人
从案例来看效果不错，青岛链家的人说有些挂牌1年多的房子现在8天就卖掉了
青岛住建厅建议全省全行业推行，很快淄博就开始了以旧换新
说实话到淄博为止作为旁观者的我总觉得这至多就是各地的卖房噱头
但当我去年10月再关注就已经有至少10个城市在跟进以旧换新
到11月底再去看队伍已经壮大到16个以上
到今年3月这个数字升到30+
房屋得以旧换新随着加入城市的变多而变得真正的如火如荼
截至4月23日全国以旧换新的城市已经来到40+
40多个城市已然将以旧换新的城市扛到了可以称之为规模的阶段
而且从去年9月淄博成为第一个被安利以旧换新城市开始，全国以旧换新的城市从2个到40个，前后时间大概就半年
谁能想到原本以为是噱头的房产操作可以蔓延的如此迅速
蔓延的还很有些特点，你会发现这些城市大概分两种类型
第一种是东部地区的三四线城市，比如日照、海宁、扬州等
第二种是中西部地区的省会城市，比如郑州、长沙、成都等
这两条线正在今天的中国城市群之间不断传导
可以预见以旧换新的城市数量也不会停留在40+
趋势就这样在我们眼前出现
02
以旧换新的方式也迭代了三版
几乎所有人听到以旧换新都以为拿出旧房子然后补差价去买新房
这确实是以旧换新的原始逻辑，但放在房子身上不会这么简单
一开始我们看到的青岛和淄博的以旧换新的模式应该算是以旧换新初始版本
因为大多数家庭置换节奏里被卡壳的是如何卖掉手里的二手房
于是这阶段的以旧换新就是引入第三方中介
如果客户有看中的新房，那么就找到对应的中介去签三方协议
如果中介顺利卖掉二手房，那我就拿卖房款去购置新房
如果中介没有卖掉二手房，开发商也能退我定金
你会发现原来在新房面前不敢下的决定被兜底了
无论你的二手房能不能卖的掉都不会有损失
所以政策刚推出来的时候，会得到很多咨询量，个别城市也有过成交
但整体而言政策还属于和大众熟悉阶段，淄博的以旧换新政策刚出台的时候
这里的中介接受媒体采访的时候也说咨询量多了很多，但后续跟进的有限
很快以旧换新就迎来了2.0
没有颠覆原始的以旧换新逻辑，而是在一些节点有加码
比如浙江丽水在以旧换新基础上加上税费优惠
以旧换新目前为止已经迭代到3.0
原本还需要中介介入来吸引接盘二手的客户
现在是国资下场直接购买意向购房人的二手房，然后意向购房人拿着房子去购买该国资的产品，也有的城市是不限定是否为国资的产品
总之兜底更加严丝合缝
这里就涉及三个关键问题
收房有标准么，是不是什么老房子都可以以旧换新
以郑州为例他给出的方案是房龄不超过15年、面积不超过120平的房子
其二以什么价格收，这件事谁说了算
关于这部分我专门联系了郑州当地的链家小伙伴，目前来看收购的价格具体定价标准还不知道，但其中有个标准是逃不掉的，就是贝壳上套成交价
第三，收回来的老房子该怎么处置
虽然是国资兜底，但也需要问过程要效益才能让这件事真的跑通
郑州处理的挺妙，用收回来的老房子去做保租房
今年郑州以旧换新目标是10000套，这里面5000套由郑州城发集团收购
而城发集团收多少房子的前提是根据主城区保障性租赁住房需求和缺口来制定
我查了下郑州市十四五期间计划筹集保租房不少于20万套
这20万套原本来源于集体经营性用地、产业园区配套用地等等的
现在这其中至少1/20房源来自郑州二手房市场
保租房任务和以旧换新任务成了郑州楼市的消消乐，遇见然后一起消失
这招按需定产还挺妙
倒不是说郑州的方法有多屌，而是他至少打通了一个以旧换新的闭环
其他城市像太仓也是国资进场，收购房屋之后，购房者可以去国资楼盘选购新房
还有浙江海宁这种也是国资进场，不过是以总购房款2%的财政补贴形式鼓励国资进场
总之大家都在试图找到适合自家城市的以旧换新的方法
03
为什么越来越多城市开始以旧换新
这个问题需要从两方面深入回答
首先是买房人这边
不管是怎样的以旧换新模式你都会看到一些共性
比如老房子不论卖不卖的掉，你都没有风险
比如老房子卖掉或者被国资收购掉，你都有了可以置换的资本
置换链条上的两个痛点都在以旧换新里得到疏解
这是以旧换新的程序胜利，打通了置换链条上的两大难点
不过更深层面看是：其实我们有需求
我就以自己熟悉的上海二手市场为例
今天上海二手成交市占里40%二手成交都在300万以下
这些房子集中分布在30平以下、30-50平、50-70平，且平均房龄在20年左右
这些人为什么不换稍微大一点、新一点的房子，是不想么
当然不是，是换不动+不敢换
所以当有些人站起来质疑说需求没有的时候，这点其实是站不住的
我们关于房子有着不断不断的改善需求
这是今天以旧换新能成立的根本条件
与此同时越来越多城市在推行以旧换新离不开城市的积极动作
站在城市的角度让每个人拥有更好的居住环境是职责所在
同时另一方面也有一个客观情况
就是各城市新房库存
今年1季度一二三线城市新房销售面积同比去年都有不同程度下滑
©诸葛数据研究中心
销售面积下滑、库存走高、价格也开始有反应
我电话了郑州本地链家中介小伙伴
他跟我说这个4月的二手价格同比去年同时期下滑了20-27%，哪怕是今年1月到现在，价格也下滑了10%以上
这不是他的体感，而是郑东新区大区开会总结的确切数字
郑东新区是郑州二手市场TOP2板块，而郑州新房/二手市场成交大概是0.8:1
我又电话了浙江丽水21世纪不动产中介
对方告诉我今年以来二手价格大概下滑了10%左右
现在打开浙江丽水安居客二手房页面，一套挂牌均价1.8万每平的二手房，最后成交价大概在1.4万每平左右
这样的市场需要重新蓄积大量的需求
而以旧换新的本质就是释放需求
于是越来越多城市愿意加入以旧换新也是很自然的事
04
很多时候对于新生事务能提出新的解题思路就已经赢过太多只会焦虑的群体
这两年的楼市的一些特征已经逐渐明显，库存走高、去化周期延长
这两个特征无论是新房还是二手都是如此
但影响更大的还是一手市场，新房去化变难直接影响置换链条的顺利跑通，同时也直接影响各城市土拍市场
这时候你再看以旧换新，这应该算是城市和个体双赢的一次选择
盘活一二手市场形成正向循环
同时我们也能有一个更好的生活环境
很多时候想都是问题，也许去到市场实地就会有解决办法
以旧换新不就走出这样一步么
