昨天（1月17日），国家统计局发布2023年国民经济相关数据，GDP同比增长5.2%，超出预期目标，经济全年保持复苏态势。然而，房地产领域的成绩单却并不乐观。2023年，房地产行业的深度调整注定了各项数据的新低。去年，房地产行业从微观上最直接的感受就是市场遇冷，销售压力大，同时城市间分化持续拉大。但从整体宏观层面看，全国的行业温度如何，每年的投资、销售、建设数据都更加清晰直观。

全国房地产投资同比下降9.6%

2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。是2018年以来的新低，而房地产开发投资增速的跌幅更是处于历史较低水平。

全国商品房销售面积创近十年新低

2023年全国商品房销售面积仅为11.09亿平方米，基本相当于2012年的水平。商品房销售金额约为11.66万亿元。与2021年18.2万亿元的高点相比，行业市场规模萎缩了1/3以上，创下2016年以来的新低。

虽然销售面积和销售金额数据继续下降，但从降幅来看，分别下降了8.5%和6.5%。与去年相比，幅度明显缩小。分别收窄15.8和20.2个百分点。可见，今年房地产政策的及时调整对市场下跌起到了一定的支撑作用。

尤其是8月以来的数据，新建商品住宅网上登记量整体回升。12月份，受多重利好政策叠加以及开发商年底以价换量策略的影响，房地产销售数据也出现一波上涨。

仅12月份，全国商品房销售面积11226万平方米，环比增长41.6%；商品房销售额11.304亿元，环比增长38.6%。在传统购房淡季，可以明显看出居民购房动力出现触底回升迹象。这也可以被认为是一个积极的信号。

此外，今年以来，从中央到地方政府，利好政策频频出台，2024年政策持续发力的信号非常明确。

全国新开工住宅面积已经回到了2006年

2023年，全国新开工住宅施工面积约为6.9亿平方米（6.9286亿平方米），在去年低点基础上，继续下降20%以上。这一数据较2019年16.7亿平方米的高点下降了近60%，房企开工量回到2006年的水平。

如果按照城镇化率和国外经验保守估计，我国房地产业每年应该能够保证1-12亿平方米的新开工面积。2023年的数据只达到了一半的水平，行业已经出现了较大的投资缺口。也就是说，目前的情况不会是未来的常态，行业还有很大的调整空间。与此同时，2023年全国土地出让金也同比下降15%，创2017年以来最低水平。如此低的拿地开工量也意味着2024年行业供需关系将出现一定程度的逆转，这也将为房价的下跌提供一定的支撑。

全国商品房库存已接近历史最高水平

虽然开工数量有所减少，但在保交楼的前提下，全国房屋竣工面积反而同比增长了17%！达到99831万平方米。这种增减，导致房地产企业的库存结构越来越不健康。

截至去年底，全国商品房库存量达6.7亿平方米，比上年大幅增长19.0%。经过连续四年的增长，已接近2015年去库存前的高位。

其中，住宅待售面积大幅增长，增幅高达22.2%。这部分库存基本都是现房或准现房，为房地产企业积累了大量的积累资金。随着销售越来越难，购房者对期房的不信任将进一步强化现房的优势，导致房地产企业真正进入“现房销售”阶段。现房越来越多，不少近两年入市的“长库存”正在变成“死库存”。可以预见，2024年，房企去库存压力依然严峻，现房销售战也将更加激烈。

房地产企业资金问题依然严峻

2023年，房地产开发企业到位资金127459亿元，同比下降13.6%。 1-11月降幅扩大0.2个百分点。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；存款及垫款43202亿元，下降1.19%%；个人住房贷款21489亿元，下降9.1%。

解决房地产企业融资问题仍将是2024年的重点。其中，由定金、预付款和个人抵押贷款组成的销售收益占资金来源的50%以上，自筹资金占30%。也就是说，解决企业资金问题，首先要依靠企业销售功能的恢复，其次要平等对待所有企业，满足其合理的融资需求。

1月12日，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。要求金融机构建立授信绿色通道，优化审批流程，缩短审批时限，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、符合条件的项目，积极满足合理融资需求。还款来源有保障。对于开发建设暂时遇到困难但资金基本平衡的项目，不会盲目抽贷、断贷、压贷，而是通过展期存量贷款、调整还款安排、新增贷款等方式给予支持。这一机制将更有利于区分集团公司的债务风险和项目公司的开发运营风险，更精准地支持房地产企业正常项目的融资需求。但另一方面，监管层也在进一步强调加强预售资金监管的必要性。去年12月底，北京市住建委等五部门联合发布《北京市住房预售资金监督管理办法》，将监管主体从商业银行调整为政府，引入市住房公积金中心作为具体监管业务承办部门。如果明年更多城市效仿，可能会进一步堵塞房企可能的资金筹措渠道，导致房企预售资金比例降低，回笼难度加大。

总体而言，2023年房地产交出了“全面触底”的成绩单。2024年楼市基本还是低位波动，注定不容易。大家要调整好自己的预期，尽力度过寒冬，谨慎前行。