买房卖房的事，分享我的见解。

这两天北京土拍市场又掀波澜，之前录过了两期，我也讲过北京土拍市场的这几个已拍得的地块和预申请的地块，收到了很多朋友的询问，想让我讲一讲，也就是前两天海淀区功德寺的两个地块的未来的走势。

今天简单分享一下，功德寺地块这个区域是目前为止今年下半年房企争得的比较激烈的地块了，因为毕竟它是摇号产生的，不像今年的9月份三宗宅地都溜拍了，而且位置其实也还不错。

这两个地块我不讲那些其他的数据了，其实预售指导价已经出来了，是不是也惊掉了很多人的下巴？每平米的预售指导价10.5万，五环外六环以里，这10.5万肯定超出了很多人的预期了。

其实你想一想或者你看一看，南侧的树村，这是圆明天颂，它的成交价也得在11万了将近，其实现在私下里交易的，包括买卖的特别的能达到16万每平米。还有学府壹号院，价格基本都在10万多一些。

大户型现在功德寺这两个地块，一个绿城摘得了，还有一个越秀摘得了，这两个地块的南侧保障房，但是它的西侧有点问题的，到现场你就知道了。

我不知道大家去过没去过那边，它的西侧不远处西南角其实是西北旺的变电站，高压线网非常的多，到现场就能看到西侧的紧邻。如果楼盘西侧的这些户型其实特别尴尬，说能卖到什么价去会不会有影响？一定是会有影响的。在挑房的时候，我相信房价也肯定是相对较低的。

你说高压线网入地什么时候？像亚林西多少年了？十几年了，高压线塔是不是？昆仑域的西侧那些房源都受影响了，但是它具备了良好的所谓综合性条件。北侧不远处，海淀即将开业的大悦城，西北侧的，像万象汇已经开业了，而且万象汇周边的房价基本都在每平米现在9万5以上。万象汇南侧的(如园)基本都在13-15万左右。

这是什么位置？有人想不通，说北京的房价为什么这么高？这个话题不在这里解释它。关键学区配套有幼儿园，而且是2028年就能够开园了。学校也是101中学的12年一贯制，整个离这个项目大概就不超过800米左右。现在商业有了，轨道交通16号线，轨道交通包括学校，其实北侧大概不到2公里。

你看网易、百度、联想都是在北边。以前我也说过一句话，现在很多人都讲产住结合是一方面，但是你说产住结合真的能把房价带起来吗？我是另外一个看法，也不在这里深讲，但是它确确实实影响到了目前为止在海淀区北部永丰基地范区域范围，包括刚才谈到的西北旺、东北旺整个大区域的房价。

现在这个区域的房价都是五环之外，六环以里，基本平均都在9万以上，9万到10万期间。你说这个价格和周边的配套如果喜欢，那么可以去考虑，包括有需求。还是那句话，买这房产得根据个人家庭的实际情况以及需求进行匹配。

这个价格在北京东西城能不能找到相关的老破小？当然也能，在北京城里区的很多区位其实也能够选到，但是符合不符合家庭的首因的排序的至少前三个因素很关键了。

关注功德寺两个地块的房产的朋友，可以在明年的至少我觉得第一季度可能就有相关的样板间一些的资料了，户型基本就出来了。其实现在户型就出来了，因为看过它们预申请的相关的图纸，其实是以大户型改善型为主，你看它的容积率你就明白了。

今天这话题就跟各位聊到这儿，下期再见。买房卖房的事。