最近楼市又火了，不过这次火的不是房价，而是房屋养老金，

啥玩意，现在房子也要交养老金了？

这可把人整不会了，自己养老金都交不上，还要给房子交养老金？

就在大家破口大骂的时候，官方辟谣了，不需要老百姓出钱。

行吧，不交钱就是一个好消息，但究竟是咋回事呢？

……

8月23日，住建部发文称，北京、上海、广州、深圳在内的22个城市目前正开展试点：房屋体检、房屋保险、房屋养老金三项制度。

你说前两项还能理解，那这“房屋养老金”是啥意思呢？

就跟人病了得医一样，房子老了、坏了也得修，所以政府就想出建立“房屋养老金”，用来维修和改善房屋。

乍一听好像是这么一回事啊，毕竟建筑会老化，影响美观、使用，而且不及时处理有可能会变成危房，影响过往行人的安全。

但有人立马反应过来，这笔钱，买房的时候不是交过吗？

是的。

从2004年开始，买房交钱的时候就交了一笔专项维修资金，一般是购房款的2%-3%。

……

那为啥现在国家又推出了专门的“房屋养老金”呢？

答案很简单，钱不够了。

有的小区就没交过这部分钱，有的小区交的太少完全不够房屋维修，

而这也是政府推出“房屋养老金”的原因，筹集资金，改善住房。

但由于这个政策是突然推出的，具体如何实施还不是很清楚。

不过住建部主管的学术杂志《中国房地产金融》上，曾经刊登过一篇名为《我国房屋养老金制度：背景与框架》的论文。

我们可以从中获悉一二，该文章把“房屋养老金”分为三部分：

第一部分就是个人账户，已经交过的专项维修资金，业主强制缴纳；

第二部分是公共账户，地方财产支出，土地出让金等；

第三部分则是补充账户，业主自愿缴纳，可从住房公积金提取。

也就是说，除了公共账户外，个人账户和补充账户的资金交纳都与我们息息相关。

……

从出发点来看，“房屋养老金”的推出是符合发展的，毕竟房屋是有损耗的，

而国内住宅的经济耐用上限是50年，但按照修建的质量来看，不到30年，很多房子就进入中老年，改造成本也就迅速攀升。

通过“房屋养老金”统筹维修保养，能提高房屋的居住品质，也有利于出租。

但问题在于，钱具体来自哪里，又会用往何处？

拿公共账户举例，现在地方财政很多都是赤字，体制内发工资都成问题，能补贴“房屋养老金”多少资金？

而个人账户的专项维修资金，目前的数据显示有1万亿，

其中上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。

看似很多，但是大部分是后来交的，尤其是近十几年。

而且按照房屋的损耗程度，现在也根本用不上这笔资金，所以现在使用率低是正常现象。

……

那问题出在哪呢？

答案是老破小。

这部分房产早些年出售的，有的还是单位分发的，根本就没有缴纳专项维修资金，

但现在这部分房屋已经开始大批损耗，急需花钱。

那这部分钱又该谁出呢？

如果同样吃大锅饭，动用“房屋养老金”账户里的钱，那对后面交钱的人来说并不公平。

现在买新房的人越来越少，而旧房却越来越多，久而久之，“房屋养老金”早晚有不够的一天，

到那一天，账户里钱不够用，那也是这个“庞氏”破产的一天，到那时会发生什么不得而知。

毕竟，国人一向是相信后人的智慧。

……

对我们来说，这件事还是值得警惕的，毕竟这关系着我们自己的切身利益。

对于早期买房的人，确实享受到了时代红利，低房价高回报，还有“房屋养老金”进行统筹。

而后面下场的人就不那么友好了，高房价高泡沫，“房屋养老金”还很有可能得去补别人的窟窿，自己房子有没有补还是未知。

过去几十年，投资买房一直是中国人的执念。

因为中国房屋持有成本太低了，只要能买的起，后面的持有成本几乎为零。

但现在开始不一样了，不仅租金回报率开始一路下跌，还得考虑未来房屋的养老问题。

目前国内一线城市的出租回报率稳定在1.5%左右，一个200万的房子，每年的现金流只有3万。

再算上折损率2%，每年折损4万，房屋的真实回报率其实是-0.5%，就是每年啥也不干，净损失1万元

另外更让人头疼的房产税还没来，但我感觉已经在路上了。

这一切都预示着一个事实，靠房产躺着赚收益的时代已经要过去了…

……

那要如何配置自己的财富呢？

目前大部分中国人70%的资产配置都在房产上，

这种较为畸形的投资占比就容易引发危机，一旦房价下跌，那资产也就会大幅度缩水；

另外还有30%的资产则是在A股、基金、P2P、定融债……

一圈下来，篮子也算是分散了，但都在一辆车上，车翻了。

造成这个局面的原因还是思维路径单一，仅仅局限在国内资产，

而这也是我一直提倡全球资产配置的原因。