▼ 文｜老墨

从销售面积来看，降幅确实肉眼可见，自2021年达到巅峰的15.7亿平开始，到了2022年降到11.5亿平，幅度接近30%，虽然到了去年变化不大，但是也下降到了11.2亿平。

于是基于此，很多人都开始预测：未来我国房子肯定还会更难卖，真的是这样吗？

实际上按照专家预测，至少在未来2年到3年里，我国新房销售面积还会以年均5000万平下降，虽然具体数字可能会小一些，但是请你注意，并不是一直下跌，而是在8亿平到9亿平左右就会稳定下来。

这么说就非常清楚了，我们直接按照这个速度计算，立刻就能获得一个信息：大致到2025年前后，我国楼市就会稳定。

未来楼市能否稳定，关键之一就是现售能否全面落地，这是我的看法。

重要数据，自2023年初开始，定金和预售款等资金占比就超过了开发商回款的50%，说白了，就是只要期房不好卖，开发商手上就没钱。于是就会形成恶性循环，很多房子轻则延期交付，重则直接烂尾。

另一方面，2022年我国商品房销售中高达86.1%都是期房，而现房占比仅有区区13.9%，前后差距明显。究其本质，烂尾确实导致我们很多人不敢买房。

这并不是我无中生有，《中国房地产报》就曾披露，在标题为“购买新建商品房过程中，主要遇到了哪些问题”的文章明确提到，影响占比最大的就是项目烂尾，达到了27.13%。

事实上，不管房价涨跌，我们很多人肯定还要买房，而稳定就是底线，然而如果花了钱却拿不到房，恐怕不敢买房的氛围就会不断扩散。

而想要解决这个问题，现售或许就是最好的办法之一。你们不要觉得不可能，其实光是从2023年下半年开始，我国就已有13个省市明确实现现售。

广东、山东、四川、河南、安徽等地都有积极响应，尤其是在2023年9月，国家级雄安新区更是直接取消预售，这也是自海南后的第二个地区。

除此之外，其实专家盛松成还首次提到“12个字”，看来真的着急了。

正如上文所说，我们通过计算能够知道，大概在2025年前后我国楼市就能稳定，但计算终究只是计算，而专家的观念明显权威太多。

从数据来看，虽然我国人均住房面积已经超过40平，已经接近美国的2/3，说白了就是没什么差距，但是人均GDP仅有美国的1/6。这样来看，问题就非常清楚了，未来楼市不可能继续求快求数量。

我们再结合住建部多次提到“好房子”概念，未来我国楼市真正需要的是质量，而这种变化的背后就注定销量肯定会减少。

因此，未来年均5000万平应该是靠谱的，不过因为我国城镇化还要继续，再加上改善型需求依然存在，所以销量不可能大跌，只会先跌后稳。

综上所述：

或许我们从另一个角度来看，专家的这些话也是变相告诉我们，楼市已经彻底转型，过去不管是刚需还是改善买房，其实内心都一模一样：投资永远大于自住。

说白了，只要这个区域的房子能升值，不管再偏或者房价再高，我们心里总是充满期待，但是现在时代变了，投资根本就不可能，所以我们就一定要明白，销量下行或许就是大势所趋。

随着刚需族人数减少，未来接盘很难，投资就失去了支撑。不过，考虑到改善族的购买力，销量大概率只会缓降。

对此，你怎么看？

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