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撰文|蜜姐

这是@闺蜜财经的第1501篇原创

万科又又又一次遭国际评级机构穆迪下调信用评级。

4月27日，万科回应媒体称，对于穆迪下调信用评级的决定，公司“坚决反对”，并希望穆迪能够准确评估和反应公司情况，维护市场稳定。

对此，投资者和网友们争论不休。有两种对立观点颇具代表性：一是认为万科应该“大而不倒”；一是认为其债务压力难解，问题不容小觑。

而4月28日，成都楼市放大招了，从4月29日起，全市范围内住房交易不再审核购房资格，全面取消限购、摇号！

近期，深圳加入到商品住房“以旧换新”行列。从去年以来，已有超40个城市公开支持商品房“以旧换新”。

万科们能否坚持到市场转暖？

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今年万科似乎流年不利。

3月以来，市场上关于万科的传闻多了起来，其中不少就与评级下调有关。

3月12日，穆迪将万科的发行人评级下调为垃圾级（Ba1企业家族评级）。经理人杂志报道，基于该评级，多家险企高管赶赴深圳找万科“追债”。经济观察报的报道称是“险企逼宫”。

直到4月初，万科才姗姗来迟给出了一个颇为委婉的回应：“是常规性业务沟通”。万科的说法是，每次面临赎回选择权时，双方均会提前沟通，关于存续方案利率、期限等进行沟通。

期间，也有市场消息称，12家商业银行正筹集约800亿元贷款驰援万科。但直到现在，这个传闻也没有等来下文，其中涉及的机构均未出面回应。

此后，万科面临更加严峻的舆情，烟台项目被实名举报，高管谣传跑路闹得沸沸扬扬。

万科终于坐不住了。4月14日，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜及董秘朱旭接待了8家机构投资者，公开回应了债务、市场传闻及自救问题。（详见：万科报案、起诉）

4月26日，穆迪将万科的信用评级从“Ba1”下调至“Ba3”。尽管近期穆迪还下调了越秀地产、绿地香港、绿城等房企的评级，但万科对于影响“市场稳定”的担心还是很迫切。

2021年以来，万科的股价总体是一路向下，尤其是最近两年。2023年其股价全年跌幅超40%。截至4月26日收盘，年内其股价跌幅超34%，仅4月其跌幅超23%。

不过，在万科“坚决反对”之后，4月29日收盘，当天其股价涨了10.04%。

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万科被市场视为房地产的一面旗帜，尤其是在市场行情相对较弱的情况下，其一举一动更是备受关注。

作为稳健房企的代表之一，万科的业绩相比同行来说，相当优秀了。毕竟这两年动不动就亏损百亿的大房企并非个例。但相比以往数据，万科的业绩下滑幅度也值得警惕。

2020年万科的净利润达到巅峰，归母净利润高达415.2亿元，同期营收约为4191亿元；2022年其营收创新高，达5038亿元，但归母净利润缩水至226.9亿元，

2020—2023年，万科的扣非净利润下滑更为明显，分别为：402.4亿元、223.8亿元、198.3亿元和97.94亿元，其中2021、2023分别同比下滑44.4%和50.6%。

图片来源|东方财富网（特此感谢）

营收上万科下滑并不明显，近三年仅2023年同比减少7.6%。

但2024年的情况似乎更加严峻。明天（4月30日），万科将披露2024年第一季度季报。

此前发布的未经审核销售数据显示，今年一季度，其合同销售金额579.8亿元，同比减少42.8%。

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今年一季度，合同销售金额相比去年同期减少四五成的房企并非特例，与大行情也基本一致。

国家统计局数据显示，1-3月，全国新建商品房销售面积同比减少约19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%；新建商品房销售额21355亿元，同比下降27.6%，其中住宅销售额减少30.7%。

近期，经济学家任泽平及其团队发表文章《当前房地产市场调整过度了吗？》，并提出了三招救地产：“全面取消限购、持续大幅降息、组建住房保障银行。”

前面两招从去年到今天其实都在持续落实。

4月28日，成都官宣全市范围内住房交易不再审核购房资格，商品住房项目不再实施公证摇号选房由企业自主销售。赶在五一节前，今天（4月29日）起正式施行，也看得出来对于救市的急切和执行力。

据不完全统计，目前郑州、厦门、长沙、成都、武汉、合肥、太远、东莞、佛山、福州等33个大中城市已经全面取消住房限购政策。

此外，超40个城市，加入了支持商品住房“以旧换新”的队伍，其中包括一线城市深圳。

现在房地产的问题不能简单归结于调整过度。就算全国范围内都取消限购，购房者也不会短期内大量涌现.……

而是市场回暖之前，“活下去”才是要紧事。

万科近期披露的信息，计划今明两年债务规模要下降1000亿元，让“债务风险获得实质性化解”。这才是重中之重。

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