好地块，都抢疯了？

01

2023的第一轮土拍，热起来了

今年的第一轮土拍，基本结束了。

说实话，有点超预期

——没想到土地市场居然有恢复了起来的趋势，甚至有点“小热”。

热到各路人马都开始出来抢地了。

退居幕后一年多，薇娅以“买地”的方式复出了。

近日，薇娅夫妇背后的直播机构谦寻（杭州）控股有限责任公司斥资2200万元拿下了杭州滨江区的一块占地1.6万平方米的工业用地，该地计划用于开展直播基地建造项目，项目总投资不低于3亿元。

沉寂了400多天的薇娅，一上来就搞了个大动作——2000万拿地、3亿投资盖楼。

就是被网红直播夫妇盯上的这座城，最近土地交易的情况也是超出预计的火热。

杭州13宗涉宅地，总起拍价166.7亿，来自钱二、未科、勾庄、市北、良渚、浦沿等杭州10个楼市热门板块。

土拍当天上午9点开始，备受关注的钱二宅地、浦沿宅地、勾庄宅地，甚至临平良熟宅地、良渚低密宅地、湘湖商住地，接连拍至封顶价。

可见开发商们的补仓心态，有多么强烈！

最后的战绩：总成交182亿，60%封顶摇号，说是抢疯了也不为过。

不只是杭州，今年22城的土拍中，北京率先拉开帷幕，也是难得的火热。

第一轮土拍共推出18宗土地，最终的结果是1宗流拍，17宗成交，其中8宗土地底价成交，3宗触及限价，平均溢价率4.5%。和去年第三轮相比，已经算不错了。

上海，19宗地块全部出让，总成交金额519亿元，平均成交楼面价26089.9元/㎡，平均溢价率7.3%。

万科在上海豪掷超百亿，宣布强势回归。

重庆首轮土拍落下帷幕后，以“无一流拍”证明市场回暖。

上海、北京、杭州、成都、南京等完成今年第一批集中供地的城市土拍热度均有回升，一二线核心城市土地市场呈现由冷转热的趋势。

这是楼市又要热起来了？

02

今年的土拍，有点意外

42家房企激烈争抢一块住宅用地，中签率只有2.3%；

46家房企抢4宗地，开拍后溢价率立即触顶；

某地块还未正式开拍，就被60家房企抢到价格触顶熔断，中签率仅1.7%；

31家房企竞价65轮抢一块地，摇号中签率只有3%……

这些，都是真实发生在全国各地土拍现场的真实战况，不少城市最近的热门地块都出现了几十家房企的激烈争抢，中签率不到5%，甚至出现了非常罕见的“60选1”。

如此情况在冷静了一年多的土地市场，相当意外。这还得从2021年突然宣布的“集中供地”说起

招拍挂制度，是当年我们从香港老师傅那学来的，简单来说：

地方将土地招标、拍卖、挂牌，开发商竞价购买。

2021年2月，自然资源部下发一则文件：

全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中招拍挂出让。

一时间引起楼市震动。

这也就是我们现在所说的集中土拍。过去卖地，一年四季都可以，但现在，一年只能卖三次，道理很好理解。

首次集中供地，噱头当时是拉满的，江湖上各种传言和分析满天飞，集中供地考验房企眼光、什么拿不到地再等很久赶不上开发了之类的。

一时间集中供地的城市地王不断，溢价率很高，而今看，集中供地考验的分明是房企的眼光而不是资金实力。

首轮集中抢地后，抢到地的“后悔不已”，没抢到地的反而庆幸。因为随后，楼市遭受了前所未有的“寒气”。

恒大，在破产重组的边缘疯狂试探；融创活在恒大的阴影下；花样年、新力等大房企相继爆雷。

房企“强者恒强”的神话彻底破产，越是做得大，越是什么万亿航母、千亿巨头，越有可能出事。

房地产企业一个个宣布不玩了，楼市成交量急速下滑，连带着土地市场一起崩。

青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

北京拍地延期、上海拍地也没消息了。全国炒房客眼里“西施”、土地稀缺到政府不打压随时能冲上100万一平的深圳，一次性拿出22宗地，也没人来“舔”了。

多块土地无人报名。深圳本地房企除招商、华侨城、华润等国企有报名，而民企竟无一家报名。

最后没办法，第三轮土拍各地国资房企纷纷出马，托底土拍市场。

地方城投公司开始涌现，在土地市场频频托底，尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显。

但国资救场依旧没有挽回土地交易的颓势，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降24%和10%，其中成交金额近六年来首次下滑。

所以，这次从消息面来看，土拍市场属于阴跌了将近两年后，第一次这么热闹，难免让人浮想联翩。

03

楼市下一波高潮要来了？

对于市场信心来说，土地交易是最重要的温度计。

因为房地产市场主要分为三级：

一级市场是土地交易，二级市场是新房交易，三级市场是二手房交易，存在层层传导效应。

这次土拍市场的意外热度，是不是意味着楼市的火热也要卷土重来了？

未必！

就个人的看法，此次土拍颇有点营销手段在里面，营造土地市场的气氛，来烘托楼市回暖，好似在暗示大家：“赶紧买房！”

但仔细观察楼市大趋势的几个核心指标，却发现并没有明显好转。

援引财联社数据，4月的前半个月，30大中城市商品房日均成交套数为3478套，较3月同期下降27.4%。其中杭州、南京、北京、上海、深圳、成都等热点城市，二手房成交量跌幅均超过20%。

一家的数据可能不准，交叉比对下易居研究院发布的50城成交报告，报告显示：

4月1日至4月18日，50城成交面积环比下降30%，成交量环比下降25.8%，其中有44城成交呈现环比下降态势。换句话说，4月份88%的城市楼市行情，弱于3月份。

之前不断传出房价回升、房价继续上涨的消息，现在看来并没有很强的基本面在支撑，因为买房的人还是持续减少！

房产中介的朋友圈会骗人，地产公司销售员的信息会骗人，各种新闻也会骗人。但有个东西骗不了人，就是房贷。这个数据并没有上涨，同比更是降的可怕。那说明啥问题呢？老百姓都现金全款买房啦？那为啥居民存款还在涨呢？所以回暖就是骗人的，听听就行了。

很多人，没有真真实实经历过房地产火爆的年代，没有体验过抢房的感觉。没错，是抢。当年房地产火爆的时候，就是在抢。

很多地方客户为了能够买套房，不惜出高额“茶水费”，5万、10万，甚至20万的都听过，这个美其名曰“茶水费”的东西，其实就是好处费（非法的）。单独出20万，只为能够去花钱买房，花钱去买花钱的资格！

什么是楼市的基本面指标？房价？

是成交量，要有买房的人！

其实哪怕是用土地的指标来评价，现在的情况也并不乐观。

中国的城市住宅用地溢价，最近4年期间正在不断走低。

所谓土地成交溢价率，即成交价超出成本部分所占的百分比，计算公式为（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价×100%。超出原本土地所有成本价的部分，称为溢价。

溢价越高，就说明开发商的预期越好，因为他们认为能够卖出更高的价。

自2016年“地王年”以来，重点城市整体土地成交溢价率已从30%-50%高峰跌落。尽管土地楼面价仍在上涨，但地方政府相继祭出的调控政策，意在通过控制住溢价率，从而稳定市场预期。

2018年，中美贸易战开打后，中国经济受到波及。土地溢价出现第二次的下滑，并且是一二三线全线下滑，土地溢价率下降到20%之内。

到了这一次全国土拍，溢价率是多少呢？

上海：7.3%。

北京：4%。

杭州：9.3%。

苏州：7.46%。

南京：7.98%。

这算回暖吗？显然不是，反而越来越差了。

土地溢价率持续降低，说明房地产市场的预期依旧悲观。

今年仍旧是休养生息和缓慢恢复信心的一年，至于回暖，恐怕还远得很。