中国房价第四城的厦(xia)门(ren)逻辑

大湾区评房论势 2021-04-21 11:06:48

厦门调研的第二篇,关于厦门的市场研究、价值分析。

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厦门,一个二线城市。人口不过400多万,城市GDP刚刚跨过6000亿(福建省内第三),但房价很高。

中国房价行情网最新数据,厦门拳打广州、脚踢杭州,高居“中国房价第四城”。一方面厦门岛整体供不应求,一方面福建人偏爱厦门。厦门地理位置优越,闽三角核心,天生的福建贸易中枢和服务业中心。福建众多上市公司的总部,大半都在厦门,也是台湾、东南亚企业进驻大陆的首选地点,堪称福建的“上海”。厦门风景好、颜值高,城市绿化率接近40%,福建人的置业首选,又称福建的“海南”。两个因素告诉我们:厦门的房价永远不会向普通人的薪水看齐。坦白来说,厦门刚需不友好,投资不值得。尽管我不太看好,但本文还是会给出厦门的买房建议。

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了解厦门,一定要了解厦门的城市发展和空间规划。

上个月,厦门十四五规划发布,细化了“一岛一带多中心”城市发展格局,两个重点。1、明确了厦门的发展方向。厦门岛为发展核心,环厦门湾区发展,加快海沧区、集美区、同安区、翔安区组团建设,向东西两翼延伸,串联泉州、漳州沿湾城镇群。2、明确了厦门各个区域的定位厦门岛和厦门东部中心两个市级中心;马銮湾新城、集美新城、翔安航空新城三个城市副中心;海沧区、同安区、翔安区三个区级中心。(十三五规划中,“多中心”则是思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区六大区级中心)说直白点,岛内依然老大,岛外翔安南部新城(东部市级中心辐射)、集美新城、马銮湾新城、翔安航空新城收益最大,而环东海域(同安新城)被踢出亲儿子行列。对城市发展有了概念,至少能明白:买房优先看岛内,其次看岛外的翔安南部新城(东部市级中心辐射)、集美新城、马銮湾新城,没提到的大可不看。

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有了逻辑,有了趋势,再细化分析。

上一篇文章说过:岛外的市场才是真正的厦门市场,本次重点研究岛外的热门区域。➤➤海沧新中心海沧区最靠近岛内的位置,海沧区政务中心、商务中心都位于此。

海沧新中心城市界面不错,居住氛围浓厚,有阿罗海城市广场、海沧体育中心、北京师范大学厦门海沧附属学校、厦门外国语学校海沧附属学校、厦门双十中学海沧附属学校,加上地铁2号线已经开通,去岛内很方便,自住完全没有问题。

典型项目建发缦云(133㎡起步的改善大平层)价格45000元/㎡。

➤➤马銮湾新城海沧区的超级新城,很规整,有产业、有商业、有医疗、有教育(地铁2号线开通、海沧隧道在建、长庚医院建成、SM城市广场在建、中央商务区规划中、厦门一中海沧校区建成),热度很高。但马銮湾还在大拆大建的过程中,城市界面一般,南部有大量的低端产业园,需要一定的时间。

典型项目建发湾景(乐活岛板块,紧邻厦门双十中学海沧附属学校马銮湾分校)价格40000元/㎡;建发文澜和著(紧邻厦门一中海沧校区)价格36000元/㎡;融创云潮府价格33000元/㎡。

➤➤集美新城整个岛外最牛逼的新区,配套基本进入成熟兑现期,有成熟的商务区(杏林湾商务中心)、有顶尖的商业(龙湖天街、大悦城)、有知名的学校(厦门外国语集美校区)、有高端的产业(软件园三期),自住岛外首选。

典型项目水晶地铁公元(紧邻地铁1号线杏锦路站、诚毅中学)价格38000元/㎡;国贸中交鹭元(紧邻地铁1号线杏锦路站、诚毅中学)价格40000元/㎡;中海杏林鹭湾(紧邻厦门外国语集美校区、厦门实验小学集美校区)尾盘价格45000元/㎡。

➤➤环东海域(同安新城)环东海域其实很大,只讨论同安新城部分。环东海域主打的是一线海景房,配套、规划、产业都相对薄弱,距离岛内也最远,厦门人公认四大新城中最差的存在,只适合有海景需求的自住群体或地缘拆迁群体。

典型项目融信厦门世纪价格30000元/㎡、保利和光屿海价格30000元/㎡、保利阅云台价格28000元/㎡。

➤➤南部新城翔安区其实是厦门规划利好最多的区域,定位东部市级中心,有国际机场、有商务中心、有会展中心、有奥体中心,开发商非常看好,岛外抢地的热门区域,遍地30000元/㎡+的楼面价。但是南部新城2012年才开始启动,发展较晚,城市界面一般,配套正在落地中。

典型项目国贸学原(紧邻厦门双十中学翔安校区、厦门实验小学翔安校区)价格40000元/㎡;金地峯上(紧邻厦门大学附属科技中学翔安校区)价格36000元/㎡;世茂国风长安价格38000元/㎡。

➤➤会展中心南部新城周边的新板块,因为规划新会展中心(岛内会展中心发展成熟,价格高地)和奥体中心(承办2023年亚洲杯赛事)而火热。整个区域对望岛内五缘湾,位置优越;通往岛内的地铁3号线即将开通,交通方便;但目前在起步中,周边一片荒地,有规划、无配套。

典型项目华润公园九里(紧邻会展中心)价格40000元/㎡。

➤➤航空新城翔安国际机场周边的新板块,跟其他航空新城一样,都说自己是下一个虹桥。围绕着厦门大学翔安校区的区域比较成熟,项目大都在此,配套依附于厦门大学翔安校区,产业依附于厦门大学科技园和翔安国际机场,但是交通很不方便,也没有优质的学校,不太建议。

典型项目翔安正荣府预计价格28000元/㎡,金茂厦门国际社区预计价格28000元/㎡。

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关于厦门总结几点。1、厦门的房价对刚需年轻人不友好,岛内天价,四大新区同样价格高地。2、厦门岛内极少有倒挂红利,福建省内客户为主。3、厦门城市并没有展现出极具活力的样子,对年轻人的吸附能力有限。4、厦门不适用于平常房产投资方法,至少短期内是不值得投资的,同样的价格选择有很多。5、“腰折”几年后的厦门稳住了,未来会继续稳下去,大趋势如此。6、厦门的价格体系清晰,岛内新房70000元/㎡起,岛外四大新城环线30000元/㎡起,学区越好越贵;有钱岛内闭眼买,岛外主要关注厦门湾区新城,其他的偏远区域不值得。7、自住首选集美新城,其次海沧新中心,配套成熟,有名校。集美新城妥妥的岛外新城带头大哥,自住的直接买没啥问题;海沧心中心适合海沧区的地缘自住。8、投资长期选会展中心、南部新城,短期选马銮湾新城。南部新城和马銮湾新城一直都有“争议”,两个“新城党”秉承不同观点,谁也不能说服谁。长期来看,翔安区的规划远远高于其他区域,大片空地是未来发展的重头戏;短期来看,马銮湾新城的建设速度会快一些,整体的教育资源不差(厦门很认学区),有一波价值小爆发。9、海景需求买环东海域,主打一线海景。10、请远离航空新城,厦门的核心永远是岛内,买不起岛内一定要买厦门岛湾区,航空新城距离岛内差不多有20公里,莫去填坑。

14 阅读:32421
评论列表
  • 2021-04-21 23:10

    同安本是厦门的爸,老了不中用了一脚蹬开

    我是好人 回复:
    自己成立个同安市?[呲牙笑]
  • 陈鑫 39
    2021-04-21 22:56

    厦门岛内均价7万还是被低估了,广州12万是普通住宅,15万以上才算豪宅,厦门岛内10万左右才是合理均价,思明学区房应该在12万至15万左右才是合理价格,目前还是处在价格低于价值,随着时间推移会不断回归合理!

    畅听未来 回复:
    颜值
    用户12xxx61 回复:
    那个房价高的成正比了,厦门平均工资10万年薪,深圳房价10几万,平均工资不也13万年薪,物价比厦门高多了
  • 扬帆 33
    2021-04-22 12:14

    同安既然爹不疼娘不亲,也请把同安划回泉州!回归泉州!

    冰龙 回复:
    [得瑟]泉州同安。。房价最少掉一半
    沫沫爱瘦瘦 回复:
    环东海域就是同安的,四大新区之一
  • 2021-04-21 17:10

    离岛内均价15万,岛外均价10万又近一步了,加油[点赞]我亲爱滴厦门

    心性相随 回复:
    涨得越多越有人买,然后接盘[得瑟][得瑟]
    我是好人 回复:
    买的人厉害,接盘的人也厉害,所以厉害的人越来越多
  • 神避 19
    2021-04-22 08:45

    福建以强大的民间资本,撑起厦门福州两座房价前十的城市[汗]

    机车小姐姐 回复:
    并且注意商品房和住宅区别!
    用户10xxx35 回复:
    能说说你的数据从哪来的吗?
  • Etta 15
    2021-04-22 13:31

    买樟州湾不香吗?海对面就是厦门岛内,房价才6000多,老子买个游艇,天天开游艇去上班

    兔膘崩匀零 回复:
    漳州港的问题是没有配套,买了住一段时间没有亲朋好友生活枯燥
    兔膘崩匀零 回复:
    桥就别提了,坐船要四十五分钟,桥怎么建
  • 2021-04-21 22:20

    第三第三第三,说了几次了

    心性相随 回复:
    自信点,第二[呲牙笑][呲牙笑]
  • 2021-05-19 19:50

    记得15年集美1.8万~2.3呀,我同学他爸炒房,以房养房了三套

    UChsij5566h 回复:
    我没买房,我买了一期车位,失败的投资,住的都是些扣扣搜搜的租客吧
    雨般若 回复: UChsij5566h
    泉水湾的车位也是神奇的车位。周围楼盘的车位一直涨的时候,泉水湾的不但不涨,还卖不出去,也是神奇[笑着哭]你当时如果投资的是红树康桥的,现在就赚爆了[得瑟]
  • 2021-05-06 18:26

    翔安南部新城的发展趋势还是很好的。厦门地理位置得天独厚,是旅游大市又特别适合居住。

    tommy 回复:
    坑什么,现在通货膨胀多厉害,买前沿城市价格合理都不会有问题
    sara 回复:
    翔安隧道能堵死你
  • 2021-05-07 19:41

    逻辑就是,有的人3-4000的工资,2-3万的岛外看不上,7-10万的岛内逼逼赖赖

    龙行天下 回复:
    同安大把一万多的房,
    用户17xxx10 回复:
    你都住岛内了,3-4000工资的工作是怎么找的,能不能教我?你去找家出名的奶茶店都有4500-5500,都这样了还想一个人买房,我也是真的佩服,漳州都买不起的啊哥哥
  • 2021-05-16 11:36

    越来越多人买不起厦门的房子,来福州,然后福州也会涨起来[笑着哭]

    孤独的守望者 回复:
    鬼去福州!一个脏乱差的叼地方
    Lv啦啦啦aaa 回复:
    闽南话闽南习俗是关键 台湾泉州漳州到厦门置业的估计占7成吧[呲牙笑]
  • 2021-04-21 21:43

    没有把握住机会唉

  • 2021-06-07 12:39

    厦门,一个适合暴发户不适合年轻人的城市

  • 2021-05-02 00:36

    风水轮流转,今年到我家[呲牙笑]

  • han 3
    2021-06-08 12:41

    买漳州港不香嘛

    Mr王子 回复:
    从两万多跌到八千多真香[得瑟]
    浪欢 回复:
    鬼城
  • 2021-05-14 15:26

    1.5w的工资流水不足以贷款买房,挺累的[笑着哭]

  • 2021-05-28 12:02

    我猜你说的是买个快艇[哈哈笑]

  • 2021-06-07 08:31

    [得瑟]厦门就是岛内值钱,岛外都是鬼城[点赞][点赞]小编又在忽悠大家买鬼城了[点赞][点赞][点赞]

  • 2021-04-23 09:52

    厦门gdp不止6000吧。

    星巴克在逃星星 回复: 故事隹入卩520
    确实是6000+ 不到7000 已经是这几年发展快的结果了
    故事隹入卩520 回复:
    那肯定是6WGDP 记者记错了[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
  • 2021-05-19 22:45

    [呲牙笑]