对于房价，你现在还有多少信心？

最近几年，人们对于买房的态度几乎是180度急转弯，从趋之若鹜到谨小慎微不过是一夜之间的事情。

房地产行情的急转弯，对于大多数人来说，可以说是始料未及的。

其实从1998年房改开始，到2021年，20多年的时间里，房地产犹如脱缰的野马一般，飞速上涨，如果非要找点区别的话，无非就是疯涨，大涨，小涨的区别。

20多年的时间，听起来挺长，但如果不仔细思考一下，可能很多人并不会觉得20多年到底是一个什么样的具体概念。

想想看，一个大学生从学校里走出来，不过二十二三岁，23年之后，已经是四十五六岁，接近半百。

这样一说，可能很多人就有直观的概念了，如此长的时间里，足以让人们形成一个固有观念，那就是房地产永不下跌。

所以，当最近几年房地产突然遇冷，对于大多数人来说是始料未及的，甚至是不知所措的。

对于老百姓而言，房地产的未来在哪里？

其实，大多数人对于市场的判断并不是基于未来，而是基于过去。

比如在2020年前，如果你跟人说房地产市场的拐点已经快到了，那么不论你的观点有多么坚实，也不大会有多少人相信。

因为大多数人并不是往前看，而是往后看，大多数人的眼里，看到的是过去20多年的不断上涨，那么这样的规律就是真理。

所以当2021年之后房地产市场持续遇冷之后，且三四年的时间里愈发羸弱，人们又逐渐在这样的过程中形成了新的思维定式。

我们到底要如何看待房地产市场未来的走势？是延续下跌的趋势无法改观，还是周期波动，跌多了又会涨回来？

这里简单的聊几句。

对于房地产市场的研判，其实依旧是一个供需关系的基本分析框架。

为什么2021年之后，房地产进入了下行周期？

其实表面上看是一系列宏观调控的手段压制了地产的强势。

但真正的原因并非如此，2021年之前，地产行情的特点用一个词来形容就是供需两旺。

什么意思呢？市面上的新产品多，消费者买的也多，在当时，绝大多数的地产项目，从开盘到清盘的周期仅仅在4-6个月。

地产公司的现金流极端充裕，譬如当年的融创，号称手里握有几百亿的现金，买下一个乐视网，也不过是眨眨眼的事情；

要知道，当年的乐视网，也是国内视频网站的龙头之一，这绝不是一笔洒洒水的小交易。

由此可见，当时的地产公司多么的财大气粗。

而供需两旺造成的结果无非有二，其一是不断推高价格，其二是投资过热。

所以一个潜在的风险在堆积，那就是随着越来越多的企业投身地产，市场上供应的速度开始大于需求的速度；

而因为价格的不断高涨，市场价格开始逐步的超越消费者的消费能力极限，需求端瞬间断裂，这个断裂的出现在当时并不是人们不想买，而是实在买不起了。

而一旦趋势逆转，新的趋势并不会在短期内结束。

当价格开始下跌的时候，原本犹豫的消费者会更加犹豫。

因为所有人都期待买的更便宜，一些冲动的消费者选择了购买之后，又因为趋势的持续下跌，开始产生亏损，进而让在场外观望的消费者更加不愿意消费。

即便地产价格下跌之后，原本买不起的房子逐渐开始有人能买的起了，但消费意愿依旧越来越谨慎。

这就造成了需求端持续不足，在叠加上此前大批量的供应，市场上的库存量迅速堆高，房地产企业不但没有新的现金流，反而还因为归还银行贷款而减少现金的持有量。

只有进一步降价，才能快速回笼资金，否则银行利息将拖垮很多企业。

随后，一些企业彻底扛不住了，不但失去现金流，还失去了现金，再失去了偿付能力之后，彻底失去融资能力，最终的结果就是烂尾楼的出现。

而随着烂尾楼的大量出现，很显然，进一步冲击了脆弱的市场信心，从而形成了恶性循环。

眼下的市场，仍旧在这个恶性循环中不能自拔。

一个市面上到处充斥着对地产行业的悲观氛围。

就短期的情况来说，市场很难立刻转好，因此持有房产的人们还要继续煎熬，这是大概率的事情。

场外观望的消费者，也大概率会继续观望，需求持续萎缩，甚至于很多持有房产的人抵不住压力，会开始转卖二手房，进一步增加供给。

事实上，我并不这么认为，正如2021年之前没人相信房地产会下跌一样，现在似乎人们已经不相信房地产会走强。

但是，任何市场都不会永远是一个固定的趋势。

随着地产价格的进一步下探，以及购房成本的进一步降低，市场会形成新的均衡。

未来的地产价格走势，很可能不会像过去若干年那样一荣俱荣，一损俱损，而是因不同的城市和地区，有着截然不同的走势。

比如几年前多次上热搜的鹤岗，因为超级低廉的房价，让人们打开了一个新世界，原来这个世界上并不是所有地方买房都贵的无法承受。

但在鹤岗的房价低到不可思议的时候，北京，上海，深圳，杭州，广州，厦门等地的房价依旧高的离谱；

这些地方要么经济高度发达，要么市区面积狭小，要么民营资本发达，要么兼而有之。

总之，地产的寒风在这些城市刮的并不明显，甚至核心城市的核心地段，有医疗，教育，商业，交通加持的地段还在蹭蹭涨价。

所以未来这样的两极分化会越发严重，大城市，区域中心城市的房价还有潜力，但三四线城市，县城以及小城镇的房子可能会长期维持低位，且无人问津。

在这个背景下，未来老百姓买房或者卖房将面临以下四个难题。

第一，买在哪将变成一个专业的事

往大了说，买在哪个城市才是有投资潜力的城市，往小了说一个城市的哪个区域才是未来城市的中心？这两个问题都不那么容易解答。

第二，持有多套房产的人，是该继续持有还是该卖出变现？

这同样是一个两头堵的问题，尤其是二线城市，这个问题会更加突出，相较于一线城市，二线城市的房地产市场不确定性更大。

举个例子，比如西安，成都，武汉，济南，这些是妥妥的二线城市，同样的，昆明，南宁，贵阳，太原也是二线城市。

乍一看，这些城市还都是省会城市，但未来地产的走向却仍旧可以走向两个极端，如何抉择？同样很难。

第三，学区加持之下的房地产是否会持续强势？

要知道学区的概念更多的是一个政策概念，决定一个房子是不是学区房，有学区划分的因素，有学校地理位置的因素，唯独没有房地产什么事。

未来是否还有学区的概念，以及随着新生人口的减少，教育资源紧缺的局面是否会长期存在，都是未知数。

很可能随着教育资源不再紧张，以及义务教育阶段的选拔入学制度出现改变，学区的概念也有一夜之间消失的概率，届时，学区房的未来将扑朔迷离。

第四，房屋老化之后会不会有价无市。

房地产投资的底层逻辑在于房子是不会坏的，价值的判定是随行就市的，但事实却并没有这么简单。

随着改善型居住需求的增长，新产品的户型结构，容积率，小区内的配套越来越精致和合理。

房龄越老的房子，其布局设计也就越落后，比如早些年的客厅设计以竖厅为主，后来则是横厅占据了主流。

而现在，更多的出现了方厅，居住的舒适度在直线上升，同样的面积和同样地段下，优质产品势必对老旧产品构成降维打击。

或许挂牌价格，老旧房屋还能挂个高价，但究竟有多少人会选择出手，就是另外一个问题了。

房地产市场未来的变化远不是非涨即跌的双选题，而是会叠加更多的非地产属性，要么大家一起涨，一起跌的时代可能已经过去了，房地产的投资将会越来越专业。