2023年12月29日
青岛市发改委、青岛市城管局
青发改价格【2023】359号
发布了关于普通住宅物业服务收费指导标准
【文件及标准详见本文左下角“阅读原文”】
对停车费、物业费重新进行了要求
其中普通住宅物业费收费建筑面积
8万平及以内上浮不超过20%
8-15万平上浮不超过10%
15万平以上收费标准不得上浮
同时指出：2024年2月起实施
而青发改价格【2019】257号同时废止
【此前文件是各星级均允许上涨20%】
青岛普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准
图源：截自青岛市发展和改革委员会
01
物业服务区域公共服务收费基准价格
本通知公布的物业公共服务收费指导标准中的每个服务等级对应的收费标准为基准价格。各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，组合后的收费标准为该物业服务区域公共服务收费基准价格。
根据物业服务区域收费面积（包括住宅和商业用房建筑面积）规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积8万平方米以内（含8万平方米），上浮幅度不超过20%；收费建筑面积8-15万平方米以内（含15万平方米），上浮幅度不超过10%；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。
02
收费标准适用内容
本通知公布的分等收费标准适用于普通住宅物业服务区域前期物业服务期间，是建设单位通过招投标等方式确定普通住宅前期物业公共服务具体收费标准的依据。
03
车位、停车服务费等
市区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价。具体如下：
青岛市市区普通住宅物业服务区域
机动车停放收费指导标准
备注：
1.上述标准为最高收费标准，下浮不限。
2.立体停车位的停车服务费可在上述收费标准的基础上每月加收不超过60元。
04
收费标准适用范围
本通知适用范围为市区（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区、即墨区，下同），胶州市、平度市、莱西市的政府指导价标准由当地政府发展改革部门会同同级物业主管部门参照本通知制定。
按照青岛发改委文件要求
2024年2月1日起
实施新物业收费标准
五星级物业带电梯
最低收费2.52元/月/平
最高收费3.02元/月/平
现在已6月，你家物业费调整了吗？
物业服务是直接面对业主的一种服务。青岛有很多小区的服务质量差被业主吐槽，有些新楼盘的物业费定价也被质疑太高。但其实这都是有对应要求和规定的，上面就是最新青岛市普通住宅前期物业服务等级标准。那么，我们接下来看看具体执行情况如何？
近期，城阳区各小区业主们纷纷在民生沟通平台上反映各自小区未按照《青发改价格〔2023〕359号文件》的规定予以调整物业收费标准，有些是对于普通住宅与非普通住宅之间的界限还不明确，而导致收缴费存在异议，有些则是有的物业确实不愿意降低收费标准，减少企业的营业收入，有的是业主们尚不明确所在小区的建筑面积是处在8万平方米之内，还是8万平方米与15万平方米之间，亦或是15万平方米以上……当前，城阳区住房城市建设管理局在城阳政务网区长信箱等民生沟通平台上有了明确的答复与说法，对符合文件要求的小区物业进行要求，如拒不执行将由市场监管部门进行处罚。
NO.01 叠拼与高层混合小区，普通住宅的界定标准
近日，有业主反映，根据青发改价格〔2023〕359号的规定，青岛物业费的最高收费标准2.5元/平方米，收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。鲁昊棠琳湾2期物业费的收费标准在2.5元/平方米的基础上上浮20%，达到3.02元平方米，但鲁昊棠琳湾2期建筑面积19.4252万平方米，上浮20%完全没有依据。特申请按新规执行。
5月13日，城阳区市场监管局表示，该小区物业收费按照公示价格收取，区市场监管局负责监管小区物业是否按照备案价格收取物业费。根据青法改（2024）25号《关于明确普通住宅界定争议事项的通知》第三条第三款，前期物业服务合同中已明确为非普通住宅但存在政策争议的（一个物业服务区域内认定为住宅类型界定不合理的户数达到同类型住宅总户数的40%以上，如“叠拼”、“大平层”），业主可向（市）物业主管部门提出重新界定申请。相关区（市）物业主管部门会同区（市）发展改革部门按照青发改价格【2023】117号文件要求，督导物业服务人进行住房面积汇总、公示，区（市）发展改革部门根据面积汇总情况出具该物业服务区域性质的界定结论并函告同级市场监管部门。如重新界定为非普通住宅物业服务区域，业主对界定结论仍不接受的，通过司法途径解决。建议业主向物业主管部门提出界定申请，由其主管部门重新界定之后，区市场监管局再进行后续的监管。
NO.02 融创澜山壹号等城阳小区有望降低物业费标准
【一】5月23日，有热心网友在民生沟通平台上反映“融创物业费何时执行（青发改2023.359号）文件？”。据该网友进一步反映称：“根据《青岛市发展和改革委员会 青岛市城市管理局关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知（青发改价格〔2023〕359号）》一、......收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。......自2024年2月1日起施行，有效期至2029年1月31日。融创澜山壹号收费建筑面积超过15万，就算他们是五级物业服务标准，那么物业费也不能超过2.52元/平方米*月，但现在他们竟然是按照3.02元/㎡*月，不符合青发改价格〔2023〕359号，请问他们什么时候开始正式执行？”。
5月29日，据城阳区住房城市建设管理局落实后答复称：“关于来信反映物业费降价问题，依照青岛市发展和改革委员会文件下发的《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》(青发改价格【2023】359号)第一条，根据物业服务区域收费面积规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积8万平方米以内，上浮幅度不超过20%；收费建筑面积8-15万平方米以内，上浮幅度不超过10%；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。对此城阳区住房和城市建设管理局要求物业服务企业按照文件要求下调物业费，并将超上浮标准收取的物业费自2024年2月1日起计算退还给业主或顺延至后期物业费中”。
【网络图】
【二】5月22日，有热心邻居在民生沟通平台反映白沙湾片区一小区物业费的问题，据他发帖称：“物业费过高，青岛最高物业费却没有达到青岛最高物业标准，我们认为收取的物业费不符合实际情况，希望相关部门能够对此进行调查，并根据实际情况调整物业费用”。
5月30日，据城阳区住房城市建设管理局落实后答复称：“依照青岛市发展和改革委员会文件下发的《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》(青发改价格【2023】359号)第一条，根据物业服务区域收费面积规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积8万平方米以内，上浮幅度不超过20%；收费建筑面积8-15万平方米以内，上浮幅度不超过10%；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。对此城阳区住房和城市建设管理局要求物业服务企业按照文件要求下调物业费，并将超上浮标准收取的物业费自2024年2月1日起计算退还给业主或顺延至后期物业费中。如企业拒不调整的将发函市场监督管理局进行处罚”。
【三】5月23日，据热心网友“贾先生”反映：“物业费超标，拒不整改！”的问题。据该网友进一步反映称：“我们是城阳区城阳街道某小区业主，根据《青岛市发展和改革委员会 青岛市城市管理局关于印发《青岛市物业服务收费管理实施细则》的通知》及《青岛市发展和改革委员会 青岛市城市管理局关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》，普通住宅物业收费最高收费标准为五级，基准价为2.52元/m2，收费面积8万平以内的最高上浮不超过20%，8~15万平最高上浮不超过10%，15万平以上的不的上浮，根据上述文件，我们小区收费面积在8~15万平之间，物业费最高上浮不超过10%，然而物业一直按照最高的上浮20%（3.02元/m2）收取物业费，经各种渠道投诉反馈上级主管部门，一直未有落实，居然最终转到社区居委会来协调处理，物业以未收到城阳发改委关于上述两个通知为由，拒绝调整物业费。请问上述两个文件通知下达日期为2023年12月29日，为何物业公司至今未收到通知？是物业撒谎还是城阳发改委确实未落实通知精神？并且通知明确要求2024年2月1日起执行新规，原（青发改（2019）057号）及其延续文件同时废止。为何至今仍未落实？并且反复投诉，居然仍未落实执行！? 在经济下行的今天，居民收入下降，房贷车贷压力巨大，政府体恤民情，根据实际重新指定的收费标准，理应得到执行落实！不能成了一纸空文！！！? ?另外新通知文件对星级服务标准做了详细的规范要求，业主以何种方式参与星级评定，是主管部门评定，还是物业自主评定，还是业主来评定，评定的渠道是什么？”。
5月29日，据城阳区住房城市建设管理局落实后答复称：“关于来信反映物业费降价问题，依照青岛市发展和改革委员会文件下发的《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》(青发改价格【2023】359号)第一条，根据物业服务区域收费面积规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积8万平方米以内，上浮幅度不超过20%；收费建筑面积8-15万平方米以内，上浮幅度不超过10%；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。对此城阳区住房和城市建设管理局要求物业服务企业按照文件要求下调物业费，并将超上浮标准收取的物业费自2024年2月1日起计算退还给业主或顺延至后期物业费中”。
NO.03 其他区市物业价格主管部门按文件执行，整改降费
近日，有热心网友反映：“西海岸新区的凭海临风小区，高层物业费1.66元，多层物业费2.49元，按照去年6月份新发布的文件，小区内144平米占70%才算高档小区，但是自己小区达不到这个标准为啥还如此定价，希望高层多层能统一物业费价格重新定价”。
责任单位：西海岸新区发改局价格收费管理科
办理情况：2024年5月7日上午，我局会同区市场监管局、灵山卫物业办到凭海临风小区现场调研了该小区物业服务区域划分和收费标准有关情况，现场解释了普通住宅前期物业服务收费政策变化情况和应执行的最新价格政策，对物业服务企业提出了落实收费政策的有关要求。经落实，该物业服务区域属于普通住宅前期物业，根据《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》（青发改价格〔2023〕359号）规定，自2024年2月1日起，青岛市普通住宅物业服务区域公共服务收费实行新的指导标准，具体如下：普通住宅物业服务区域前期物业服务期间，以通知中公布的物业公共服务收费指导标准中的每个服务等级对应的收费标准为基准价格。根据物业服务区域收费面积 （包括住宅和商业用房建筑面积） 规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积15万平方米以上， 收费标准不得上浮。根据物业服务合同，该物业服务区域建筑面积已超过15万平方米，应执行基准价格，目前收费已超出政府指导价标准。需转区市场监管部门会同区物业主管部门对凭海临风小区有关物业管理区域的物业收费面积进行核查，如确认存在超标准收费问题，将要求其进行整改。
写在最后！
物业公司本应是业主的大管家，是服务于全体业主，让业主生活的更便利、更舒适的。可目前物业早已成为盈利机构，为了提高盈利水平，手段无所不用其极。由于前期物业与地产合同捆绑，大部分物业由此有了垄断定价权，占据优势地位。近些年因为地产主业萎靡，很多地产公司下属物业不断拆分上市融资，成为稳定现金流来源。因此，各个物业公司也不遗余力的进行社区内创收，电梯广告、团购卖货、直播卖货、代理中介卖房等各种服务层出不穷，大多并没有花心思在提高物业服务水平上。当然，大部分业主卖房时就知道物业的基本情况，也能接受，希望更多的优质物业品牌出现。
物业的服务品质与物业服务等级及收费肯定是相关的，但目前经济大环境下，大家收入普遍缩减，物业费也成为消费的重要部分。@白沙河畔 建议物业费要与居民收入水平相匹配，更加的市场化、透明化、合理化，应该有涨有跌，不能一味的只涨不跌。我们可以看到上海市更多的是市场行为约束，但青岛等一二线大部分城市已经有了前期普通物业服务费标准，那么就希望相关部门能够监督到位，将老百姓应该获得的权益维护好，督促物业单位提升服务品质，促使物业费收缴率不断提升，促进不断形成优秀的小区品质生活环境。城阳区范围内的物业服务单位的日常监督管理是在城阳区住建局物业管理科，而在青岛层面则属于青岛市城市管理局物业管理中心，关于物业费及停车费等费用及价格方面违规操作则由城阳区市场监督管理局负责处罚执法。
接下来，我们将继续拭目以待，跟踪分享！
