昨天开始，这样一条信息在我们群内被广泛讨论：
上海将从这批土拍中正式实行全新的“中小套面积”政策，打破了原有对于小户型的严苛要求，更加鼓励开发大面积
原定的不大于100平有望提升至120平，而原定80%中小套比例有望降低至50%（执行的区域可能有限定条件，请以最终官宣为准）
简单来说，你不再会看到几乎每个新盘都是清一色的百平米小三房，这当然是好消息，因为更多元的产品可以满足不同的个性化需求，但当有群友调侃：“这才是今年最重磅的利好”，就有点过度神话了。
1.人类的悲喜并不相通
之所以会有不少人过度“神话”这一政策，是因为他们似乎普遍认为百平米三房就是垃圾，白白浪费了这么多好地块，而如今这一产品终于要退出历史舞台了。
但事实是：人类的悲喜并不相通，这种认知才是市场的小众
去年年中，曾以100平左右为界统计了上海1500个同时挂牌有大、小户型的二手房小区，结果可能与非常多新房购房者的认知，恰恰相反，约有2/3的楼盘，是小户型相对大户型有溢价。
并且还有两个细节值得注意：
细节一：考虑到小户型往往在小区内的位置、资源更差，小户型的“真实”溢价能力只会更强
细节二：新房客户越是对大户型渴望的市中心，小户型的溢价能力越强
小户型卖得比大户型贵，这才是上海楼市真金白银下的普遍规律。
02.问题从来不在百平米三房本身
而在于市场的过度供应和同质化，那么，为什么那么多人不待见小户型？
主要是两个原因
原因一：小户型崩盘的，刚好是近几年的顶流板块
比如前滩和大虹桥由于太过于引人瞩目，它们的特殊情况被很多楼市新人当成了普适规律，而实际上，前滩和大虹桥小户型价格崩盘，是在很多小概率事件叠加下的偶然结果。
比如当时的新房倒挂过于极端，业主中投资客占比过高。
又比如它们都是短期内集中供应，导致进入二手市场时间也非常集中，并且刚好与房价下行周期重叠。
看一组对比数据，这是大虹桥和前滩年初时的房源挂牌结构，小户型占比超过7成。
而这是上海内环内次新房的房源挂牌结构，小户型占比仅仅53%左右。
并且，小户型能够做到三房功能的，称得上“奇货可居”
原因二：房源质量的严重同质化
如今市面上的次新房，刚好对应是上海“一二手倒挂”最猛的时期，“买到就是赚到”成为当时购房者的共识，也就导致了非常多的开发商，对于品质没有丝毫追求。
你感受一下，这就是近两年百平米三房“经典好户型”了，乍一看好像确实也都不错，但为了多卖那几个平方的钱又是封阳台，又是北连廊，实际使用率，就是比前几年的房子少了那么关键的三四个点，让很多人买得不甘心，住得不开心，当面对二手市场上，茫茫多几乎一模一样的户型，更是不得不一次又一次突破心理底线去下调价格。
很明显，真正的问题不在于是中小户型or大户型，而在于供需关系和房源质量，供不应求就会涨，供大于求就会跌。
而不同区域板块的供需关系截然不同，将前滩、大虹桥的结论直接套用到全市，无疑就是刻舟求剑
03.未来市场有什么变化
基于上文的分析可知：只要不是有天量挂牌互相踩踏，越是强资源的板块，小户型越是吃香，“放开小户型限制”本身，只是打开了对开发商创造创新的枷锁，让他们能够自由发挥，因此未来百平米三房只会越来越卷创新，不会退出，而是否有创造、创新的想法和实力，还取决于开发商本身。
实际上，去年四季度开始就已经不断出现给人以惊喜的产品了，这样的产品在未来仍然会有很强的竞争力
1）比如闵行浦江的招商中旅揽阅
建面约104㎡3房2卫，竟做到了大横厅设计，而且整个横厅和大尺度阳台，组成了一个空间足够大而且特别方正的公共空间，不仅视觉上能够显得比同面积户型更大，而且实实在在的能够承载起更加丰富的生活场景。
2）又比如宝山南大最近认购很火的中环金茂府
做到几乎无连廊，项目“1梯2户”设计，除了12、15层都没有连廊，私密性、通透性相比同期大部分新房更加优秀，约5.1米宽景阳台，营造远超同面积户型的尺度感，百平米左右的面积段，除了常规三房，还做了一个宽厅两房，满足如今年轻购房者更加多元化的需求。
3）再早一点还有万科松江新城的海上映象，也令我印象深刻
它的户型，餐厅不依附于任何一个空间，是一个独立的功能区，并通过“长岛桌台”设计，呈现一个“有大桌子的家”，将传统狭长过道餐桌拓宽为长岛社交区，更搭载多收纳功能桌台，包容工作娱乐用餐等多元场景，让餐桌升级为全家庭生活故事演绎中心。
该户型还通过创新的S墙，让厨房的空间也进一步释放，将冰箱，从厨房移到入户墙体侧，整个厨房的空间变得特别大。
04.写在最后
没有压力，才不会有动力，放在楼市也还是一样的，过去几年房子太好卖了，才是导致同质化、劣质化的根源，当时就放松“小户型占比限制”，也只会出现大户型的垃圾产品，在我看来，即将放松“小户型限制”只是在火车屁股上推了一把，远远算不上重磅利好，真正愿意投入经历、成本做好产品的开发商，也早就行动起来了，买这些开发商的房子，你可以更放心一些，当然，可以肯定的是，接下来我们确实能看到越来越多元化的好产品，这是上海购房者早该得到的。
