买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在过去的四个周末，老王基本就在八个营销中心，陪着要买房的朋友不断转圈，最多的一个营销中心，两天老王会去四次。

为什么圈子会这么小？

因为最近一段时间的文章主要是为230W-300W的客群做市场分析，相比于张村河，这个价格段的改善产品，需要高效权衡。

两位朋友前后脚消化掉闫家山的小高层最后两套低楼层之后，老王觉得有必要为刚需们再复盘一下，希望大家能从一线的探访中，认清当下楼市的形势。

东李，一“鲸”落万物也不剩？

虽然到了周末，森林公园里依然有不少买房人，但是这个东李房价的压舱石，真的已经进入了清盘周期，可选的房源一周比一周少，样板间现在都已经开始标价售卖了。

更让人感到无奈的是：

不论你喜不喜欢科技住宅，世园会板块120㎡入门户型的房子也都已经售罄了；

不论你是否习惯昆仑天麓湾置业顾问的推荐方式，这个盘的小户型也基本售罄了；

不论你是否在意青山湖岸的洼地，这个盘133平方米的户型也只剩下四五套在售了。

预算230W-300W，在东李能上车的，只剩刚刚开的地铁盘了。所以，这个盘到了周末就是这样的：

这个盘首开的小高层也已经卖了个七七八八，月底将加推两个小高层。这俩小高层去化速度一般还好，如果这俩小高层在元旦前去化良好，那么提高加推价，是平台公司常规操作。

所以，在东李新土地拍出来之前，预算300W以下的买房人，在年末真可能面临一个单选题的行情。

当然，如果预算能提到350W-400W之间，在东李买房，当下还是比较舒服的。既有7-9层的纯洋房可以买，也有160㎡的精装小高可以选，这些房源的价格会稳定到春节前后。

然而，到了明年的金三银四，青岛这个价格段的小高层就只剩下东李可以选，什么行情就真不好说了。

市北：最贵的小高层“清盘”了

相比东李后继有“盘”，市北区即将走入小高层的“房荒”行情。

虽然8号线南段开通时间未定，但是从未降价的闫家山板块，最后一栋小高层在这个周末之前还有5套房子在售，到老王发稿时止，包括顶楼在内还剩下两套。

最后两个月，市北区进入了“高层”决战的时刻。

市北区高层的供应量确实大，但是这丝毫不影响红盘的出现。

最决绝的是央企，推出了最后一栋楼王产品，价格给出了最大的诚意，结果仅仅一个渠道平台：

28天到访1000+，成交了66套。

准现房+老四方最好的九年一贯制，离地铁远点，价格到位了也能爆。

还有稳如老狗的流量盘，虽然被隔壁抢去了10月份的风头，但是一个月卖了50+。

就连华新园央和府这种盘，因为交房时间就在眼前，单单凭借一条准现房，也卖了20多套。

所以，我们看主城区的数据，市内三区都不错：

问题来了：市北区小高层基本断供之后，高层这么多，是不是可以再等等?

我们先说最贵的闫家山，中秋节加推最后一栋高层，老王一开始也觉得不用着急，直到昨天一个朋友让我给问问105的中间户，老王直接懵了：

10楼以下基本没啥房子了，一个多月就卖到了中高楼层，前面开的5号楼、3号楼，低楼层也都卖了个七七八八，当下也就20层以上的高价房源还富裕点。

等等只能越买越高。

明年的三月份，这几个红盘清的差不多之后，只剩下通和·悦章、青樾湾等几个硬伤太明显的高层产品了，买这些房子，真不如买二手了。

这就是市北的现实。

等等，一等又是三四年

或许有人说，现在的楼盘我都不满意，我等等新盘再说吧。

对于刚需而言，我们确定可以等的地，目前有两块。

一块是前不久国信拿下的地，兴隆路上的迷你地块，一栋大高，四栋小高，近期有启动的消息放出。

一块是11月底才能上市的地，位于市北西部老城区板块，商住比是35:65。

我们且不说这两块地的产品和价格是否能和我们心意，单单说交房这一条，基本上都要27年了，和今年或者25年交房的楼盘相比，许多刚需住新房，又要等个三四年。

所以，二手房的成交，最近也很好，未来可能更好。

只是，在存量房过剩的周期里，买高品质新房和二手房的人，未来人生轨迹将是完全不同的。

所以，看清楚当下的市场，很重要。