撰写 | 熊舒苗 主编丨付庆荣
图片来源丨视觉中国、项目官方渠道
“一百块吃垮沈阳早市”“400岁的沈阳故宫”、“天花板级的沈阳洗浴”、“走向世界的沈阳鸡架”……东北的网红城市，哈尔滨之外，沈阳必有一席之位。
今年“五一”假期，沈阳旅游一派火热：累计接待国内游客824.98万人次，同比增长35.01%；旅游综合收入90.85亿元，同比增长74.61%。来客（qiě）规模、增幅均居东北首位。
蜂拥而来的游客，是沈阳出圈的外显画面，背后支撑力是这座城市的坚硬内核。
沈阳，东北中心城市、辽宁省省会，有雄厚的综合竞争力，不仅是东北经济强市、东北旅游首选目的地，商业力亦是东北第一。
而随着“华润置地接盘皇姑乐天，沈阳再添一个‘万象汇’?”、“沈阳乐天终于“摘牌”了！华润万象系，2027见！”的重磅消息传出，沈阳商业的真实模样再次激起了外界好奇心。
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经济力东北老二，商业力称霸东北
2023年，沈阳全年地区生产总值（GDP）8122.1亿元，比上年增长6.1%，历史性突破8000亿元台阶，与大连差距进一步缩小。
经济向好，消费强劲。2023年，沈阳全市社会消费品零售总额4210.4亿元，比上年增长9.0%。而同期大连、哈尔滨、长春的社零总额分别为2384亿元、2008.6亿元、2109.8亿元，仅为沈阳的一半左右。 沈阳“东北区域消费中心城市”的地位不言而喻。
在赢商大数据最新发布的《2023年中国城市商业力排行榜》中， 沈阳位处商业二线城市上游，城市商业力全国排名22位、东北第一 ，但较2022年、2021年分别下降3位、8位。主要由于商业发展基础、商业活跃度等指标排名相对低，具体表现为人口潜力、城市基础、商圈客流、项目客流等二级指标“拖后腿”。
商业规模上，沈阳是妥妥的“东北一哥”。截至2023年12月， 沈阳购物中心数量存量61个、体量存量已达731.53万㎡，近五年体量增量超200万㎡ ，在东北区遥遥领先。
人均购物中心面积上，沈阳同样在 东北排第一，为0.8㎡/人，属于较高水平 ；但购物中心整体客流水平不高、人气活跃度不足，属于 “过剩风险城市” 。
2023年以来，沈阳三台子万象汇、沈阳中街吾悦广场、沈阳和平环宇城、沈阳文化路万达广场等多个超10万㎡的购物中心陆续开业， 在焕新市场的同时，也进一步加剧了商业供应过剩的局面 。
不过，据赢商大数据监测， 2024年沈阳商业将进入拐点，全年仅有1家购物中心计划开业 ，强劲增势不再。步入存量时代，商业供给量已超过潜在需求，盘活存量比增量更重要。
从商业格局来看，沈阳商业市场呈现两极分化态势：
高能级市场：2023年，龙头高档商场沈阳万象城销售额破百亿元；同期，沈阳皇城恒隆广场、沈阳市府恒隆广场，租金收入均有下跌，后者出租率更跌至81%。中档大众化市场：这类项目在整个沈阳占比近8成，其中客流NO.1的沈阳大悦城销售额近30亿元、年客流量达2900万。最新数据显示，2024年4月全市仅有沈阳大悦城日均客流超10万人、跻身东北TOP10，其日均客流几乎是沈阳排名TOP2项目的两倍，其余项目大多日均客流不足3万人。综上，沈阳城市商业力排名全国靠前、占据东北第一位置，购物中心数量多、涵盖各档次，满足了不同客群圈层的差异化消费需求，但同时由于“僧多粥少”，市场竞争愈加激烈，倒逼项目不断提升经营能力，善于创新的优质项目越活越好，安于现状的“躺平”型项目生存愈加困难。
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“卷”起来的沈阳商业，看点不少
沈阳商业地产曾经历过一段爆发期，名企阵容堪比一线城市——华润、恒隆、新世界、卓展、万达、大悦城、嘉里、龙湖、新城等，各路玩家互相battle，拿地投资，跑马圈地。
华润万象生活覆盖沈阳“东西南北中”，形成“一城（万象城）四汇（万象汇）”的商业布局；万达在沈阳已有7座万达广场，横贯5个行政区；恒隆在沈阳拥有2个项目，为全国唯二拥有2个“恒隆广场”的城市，比肩上海；大悦城、吾悦广场均落二子，其中沈阳金融中心大悦城目前还在筹备阶段。存量项目竞争白热化，成熟运营团队云集PK，“卷”起来的沈阳商业，业绩频频刷新。在这样的试炼场，活下来是第一要务，而活得好则需要手握几把刷子。
沈阳万象城：高端“卷王”，年销百亿业绩王
沈阳万象城位于沈阳金廊青年大街核心区域，于2011年开业，为全国第三座万象城，商业空间近25万㎡。2023年，沈阳万象城销售额突破100亿元，跻身“百亿俱乐部”。
作为东北首屈一指的高奢标杆商业体，项目内国际品牌占比超60%，拥有沈阳营业面积最大的PRADA门店，以及MiuMiu、Canada Goose、 lululemon、MSGM、Golden Goose、SuitSupply等众多国际品牌东北首店。据赢商大数据监测， 沈阳万象城A类及以上品牌门店数量超200家，为全市之最 。
自开业到现在，沈阳万象城一直在创新求变——
2014年主动关停尚泰百货，2016年率先在B1层布局国际高端美妆品牌，后续还主动汰换快时尚品牌，引入国际潮牌、设计师品牌，引领当地潮流。2024年3月，沈阳万象城L4-L6全新区域启幕，新增面积超万方、扩充品牌70余家，引进一批讲究空间美学的社交型餐饮品牌，ARC’TERYX始祖鸟、DESCENTE迪桑特、SALOMON、KOLON SPORT、The North Face东北区域首个TNF L2 3.0概念形象店、HELLY HANSEN、MAMMUT猛犸象等形成沈阳商场最强户外品牌阵容，Old Order东北首店、RESIMPLE辽宁首店、Boneless沈阳首店、Unknown、美国潮流运动UNDEFEATED、韩国休闲品牌COVERNAT等则强化了项目潮流服饰品牌组合。
紧跟消费者对松弛感生活方式的追求，2021年项目开始改造户外景观广场，2023年5月位于三期广场的“37LOUNGE”街区正式启幕，设计前卫摩登，引进Potato Corner、SNOW PEAK雪峰、DIKKA BAKERY等东北首家快闪店，今年5月更是带来雨林主题的“37LOUNGE 2.0”集结15+家全国热门品牌和在地明星品牌。
沈阳铁西万象汇：活成万象汇系标杆，“西红市市集”出圈
沈阳铁西万象汇位于铁西商圈中心十字金廊核心位置、沈阳地铁1号线和9号线的换乘站 ——铁西广场站D出口旁，于2015年9月30日启幕，建筑面积15万㎡。
项目每年焕新30%品牌、营销事件频繁出圈，辐射力、影响力持续增强，已 由区域型购物中心发展为泛区域型购物中心，是全国万象汇产品线最具代表性的项目之一 。2023年销售业绩突破30亿元，经营表现可圈可点。
面向品质家庭客群和潮流青年，项目提供全年龄层差异化多场景购物体验。随着运营走向成熟，项目近几年开始升级品牌组合，CHANEL、DIOR、LANCÔME、ESTĒE LAUDER、GUERLAIN、POLA等高化品牌持续落地，lululemon、Victoria‘s Secret、DESCENTE、蕉内、NO ONE ELSE、鲍师傅糕点、Potato Corner、茉酸奶等多家时尚新潮品牌首店陆续而来，不断保持对市场趋势的捕捉，稳定输出新鲜的商业内容。
开业至今，不断引进潮流文化IP展，打造城市级爆点营销事件。2021年起， 连续三年打造原创生活市集IP“西红市市集” ，以独具地域特色的新型夜间消费场景，赢得市场口碑，获东北区域唯一“夜莺奖”、辽宁省夜经济示范街区称号。
2023年的西红市市集3.0，引入百余家东北独家&城市首发品牌，还集聚7家鸡架品牌打造“鸡架博物馆”，以电烤、铁板、吊烧、酱拌、炸、熏等不同做法强势出圈，带动场内客流屡次突破7万+。
沈阳大悦城：客流同城NO.1，青年潮趣理想地
以“青年潮趣理想地”为定位的沈阳大悦城，坐落于“东北第一步行街”中街商圈，2009年开业，拥有ABCDE五馆，总面积达45万㎡，品牌数量近600家，为沈阳面积最大、品牌数量最多的购物中心。
2023年，沈阳大悦城表现亮眼：销售额近30亿，同比提升46%，创历史新高；客流量达成2900万，同比提升96%，日均客流8万，沈阳同城第一；截至2023年12月31日， 项目整体出租率达97.5%，在全国的大体量商业中表现突出 。
◎沈阳大悦城客流变化趋势图 图源：赢商tech-城市商业地图
沈阳大悦城品牌焕新率颇高，全方位满足沈阳青年的潮玩生活态度。仅2023年新引进267个品牌，总面积近6万㎡，全场品牌焕新率超过40%，其中超60家为首店品牌。
今年初，项目官宣了“二次元集结地”，位于大悦城D、E馆连廊， 集结漫库东北首店、秋子谷子店东北首店、元创星作东北首店、潮玩星球、VTOY等多家“谷子店” ，成“吃谷天堂”。五一期间，E馆L3打造谷子市集，大屏化身“痛屏”、轮播粉丝投稿，吸引全城coser打卡，二次元氛围浓郁。
沈阳大悦城还注重打造首展、首发、首秀、首站活动，丰富项目的话题度，充分释放项目空间的承载力。如Chiikawa主题快闪东北首展、心愿男孩主题快闪全国首站、赶海中古市集东北首站、东北首家咖啡邮局快闪店等。
沈阳中街吾悦广场：沈阳中街商圈新星，都市新青年全时生活集向地
沈阳中街吾悦广场位于沈阳中街核心位置，2023年9月28日开业，以99.3%的招商率、40%的首店及创新店占比，密集的开业活动和全新的购物空间惊艳亮相。
◎沈阳中街商圈商业分布图图源：赢商tech-城市商业地图
项目定位“都市新青年全时生活集向地”，集创新零售、智慧科技、饕餮美食、泛娱乐为一体，共吸引210+品牌进驻，其中东北/辽宁/沈阳首店 23个，商圈首进旗舰店/形象店13个，创新孵化品牌20+。打破传统商业的业态分布，围绕新青年群体的消费习惯与路径，独树与众不同的商业新规划。
L1 集致：打造“微醺巷”社交体验空间，引进创意清吧、日式放题居酒屋、市井烧烤金牌、美式汉堡精酿俱乐部、咖啡甜品等，实现“日食夜酒”的社交式场景；孵化“腔调里”风格私服空间，集合服装买手店、设计师集合店、国潮店等。
L2集装：引进了25家少女感&中性风服装，新中式茶馆连锁品牌tea'times、城市旗舰PM潮玩店、主题KTV品牌，打造年轻人的潮流生活场。
L3集趣：引进家庭娱乐中心，以及童装，撸宠馆、撸铁馆、美颜馆、射箭馆、卡丁车馆、体适能馆、街舞馆、音乐教室、滑板社等。
L4集食：引进异国风情餐饮、地方特色餐饮，打造丰富口味、特色多元的饮食场景。
L5集聚：独创HOT SPACE嗨玩主题空间，引进剧场、轻极限运动乐园、篮球运动空间、艺术展馆型院线、韩娱KOP专辑店、脱口秀剧场等，营造浓郁的青年欢乐社交氛围。
近日亮相的 沈阳首条微醺巷 ，集微醺、美食、社交为一体，引入鲜啤30公里、青岛啤酒、东北首店Iceboom等多家知名酒水品牌，以及可乐大叔、刘牌牌等餐饮品牌。街区整体以盛夏海岛风格为主，打造了六大美陈场景，多变的元素和创意新奇的打卡点，吸引不少本地网红达人前来拍照打卡。
沈阳K11 Select：全球最大K11，兼具亲子、艺术标签
沈阳K11 Select（原为沈阳K11）位于金廊沿线、浑河北岸，是城区与浑南新城的重要连接点；临近盛京大剧院及多个高端住宅小区，兼具艺文爱好者及家庭客群。项目于2018年5月26日开业，26万㎡的商业体量，为 全球最大的K11商场 。
项目由B1-L6共7层商业空间组成，设有近4万㎡的空中花园、旋转木马、许愿池等特色场景，首创“曼哈顿”室内街区，还有chi K11艺术空间等。
开业之初，项目就引进了400+全球唯一、全国首个以及充满新概念的品牌店铺。相比K11旗下其他项目，覆盖新生代家庭的沈阳K11 Select，儿童亲子业态占比超10%，拥有沈阳乐高·海洋探索中心、托马斯和朋友之探索世界、MELAND、国家地理亲子主题乐园等大型儿童乐园。
◎沈阳K11 Select入驻品牌数量占比图源：赢商tech-城市商业地图
去年5月，沈阳K11官方公众号改名为“K11 select”。K11 Select是专门为新世代打造的“文化沙盒”，相比K11而言，消费客群更加年轻化。此后，项目新引进moodytiger沈阳首店、X11等新贵家庭青睐的品牌，同时推出多模式会员促销活动，协同带动租户提升经营业绩， 2023年销售额和客流均同比增长超30% 。
作为购物艺术中心，沈阳K11 Select场内外分布有数十件本地及海外艺术名作，且经常举办高能级国际化艺术展，如大型沉浸式光影艺术展“创世山海经”沈阳首展、“超越永恒的金子”中国首展、“国际安徒生奖50周年世界插画大展”沈阳首展、“龙虾创世”奇幻波普艺术大展等。 靠着浓郁的艺术氛围圈粉优质客群，被当地粉丝评价道“每次来逛都让人眼前一亮”、“很酷很有调性” 。
年销百亿的万象城、全国业绩领先的万象汇、客流全市第一的大悦城、全球最大K11…… 沈阳的名企项目实力相当硬核 ，经营动作也能与时俱进、媲美一线城市。 但不管是名企项目，还是诸多其他商场玩家， 基本上都是盒子Mall形态，比较单一，难免产生审美疲劳感。
一方面，沈阳存量商业正通过打造社交型、夜经济街区，加码二次元谷子店、宠物友好、户外运动等新场景，增加体验感；另一方面，时下流行的偏感性和个性化的“非标”商业领域，在沈阳也缺少一个爆发点、一个令行业称道的标杆项目。
此外，项目形态的单一，也会造成品牌多样性的单一。除了熠熠闪光的大牌、“撞脸度”颇高的连锁品牌，以及部分首店品牌外，时下大热的主理人品牌、新锐品牌在沈阳的露脸程度远远不够。
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沈阳，还缺点啥品牌？
据赢商tech去年10月发布的《2023中国城市商业丰富度研究报告》，沈阳为“丰富度提升城市”，即品牌质量指数高、业态丰富度指数有一定提升空间。
业态丰富度指数：通过对品牌门店的数量规模、细分业态的数量及分布均衡程度等维度的综合评估，反映城市线下消费业态规模及分布的均衡性。
品牌质量指数：通过对高档次、高级次品牌门店数量规模及占比等维度的综合评估，反映城市品牌门店的质量高度。
品牌质量指数方面， 沈阳A类及以上品牌门店总数在商业2线城市中排名第一 。主要由于高端消费市场发展态势良好，拥有沈阳万象城、沈阳中兴大厦、沈阳卓展购物中心等多个高档商场，部分中高档商场亦有高奢品牌布局，本地高奢消费业态优势较为突出。
此外，作为东北消费中心城市，沈阳购物中心为连锁品牌开拓东北市场首选，知名品牌、首店品牌门店数量较多。
品牌级次划分说明： 赢商以购物中心进驻品类为研究样本，结合品牌档次、品牌拓店能力、品牌规模、品牌国籍等指标，综合运算得出各品牌综合得分，并根据品牌所在业态及分数分布情况，将品牌划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。
S级——国际一线知名零售品牌(奢侈品)；A级——国际二线知名零售品牌、快时尚、潮牌、设计师品牌；国内知名零售品牌、设计师品牌快时尚、潮牌；国内外知名网红品牌、头部零售/餐饮品牌等
对比之下，报告期内，沈阳商业业态丰富度略低于同线级城市平均水平，难以满足和适应消费者多样化的消费需求和消费方式的转变， 主要是零售、餐饮、生活服务业态丰富度指数稍低 。
要跃升为“量质齐高城市”，沈阳 仍需进一步挖掘相关业态的细分品类潜力，尤其是不限于全国连锁品牌，而更多地立足本土消费习惯，多以本土文化焕新角度提升商业的多元化 。
在挖掘本土品牌、传递城市精神文化这点上，沈阳的万象汇们走在了前列。
皇姑万象汇与品牌孵化共创姜朱公韩国烤肉全国首店、多嘴超级肉蟹煲全国首家升级旗舰店、刘一锅全新升级形象店、沈阳安联妇婴医院全国首家安联家庭健康管理中心；三台子万象汇孵化本地人气品牌，如萍姐火锅X公路夜市、渝宗巷子串串火锅、打川川、喜山烤肉等；铁西万象汇与品牌共思共创购物中心经营理念，沉淀餐饮业态系统性管理经验，加持之下枕水江南、大树、C'è Amore、北丐先生等品牌大获成功，实现全国性扩张。在沈阳这片不缺优质大牌的地儿，要从竞争中胜出，盲目“卷”更高level的品牌阵容并不明智，机会点在于 挖掘那些本地市场基础好、社交属性强、尚未进驻购物中心的明星品牌 ，与品牌共创，不断焕新消费场景，以新鲜感、丰富性打败同质化。
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用 数 据 说 话，让 商 业 好 玩
