徐汇滨江为什么值钱

单盘主义 2024-09-02 15:53:34

最近,因为时隔八年全国“地王”的诞生

让徐汇滨江又一次成为上海的当红炸子鸡

我知道这件事已经过去半个月了,但是关于徐汇滨江,我还想说两句

首先,这块“地王”

是一块被豪宅包围的风水宝地,条件非常优越

但它也是一块一波三折的地

原本在2021年被小米拍下,有说是准备用来造车的,也有说是用来做上海总部

后来连续2年都没开发,这块地竟然在今年被小米给退了

被退地之后,规划局顺势改了土地属性,由商办改成了住宅

此时这块地的起始价已经是36.96亿元,比小米拿地时的总价高出2倍不止

就在半个月前,上海土拍挂出来这块地

经过保利、招商、中海、宸嘉、绿城等7家开发商

共72轮的极限拉扯

最终被绿城以48亿拿下,成交楼面价格破每平米13.1万,为目前全国最高楼面价

这是时隔8年上海再次出现全国单价“地王”

但是

这其实已经不是徐汇滨江第一次出现“地王”了

早在四年前,徐汇滨江的土地就创造过一次历史

2020年,由香港置地以310.5亿拿下的徐汇滨江地块

创造了上海总价地王的制高点,同时还刷新了中国大陆土地总价纪录

这块地就是后来大家知道的香港置地·启元

以17.8万/㎡的单价,成为上海目前豪宅单价的天花板

短短四年,在同一个板块,出现两次“地王”

为什么是徐汇滨江?

Enchanted (Live),蓝心羽

01

这里的豪宅卖一个火一个

市场是判断一个板块最好的度量衡

我们回溯2020年至今,徐汇滨江的新房

共有14次推盘,13次日光,10次认购都超250%,并出现5次“千人摇”

最近18个月,徐汇滨江的平均认购率高达335%

而这样的盛世,在四年前就已经开始了

2020年底,融创徐汇滨江壹号开盘,以508%的认购率开启了高认购率的先河

当时开发商不仅要求认筹金600万元,而且要求全款买房

即使这样,依然在开盘当天,229套房源全部售罄

而且,我们发现徐汇滨江的入围分要求也很高

自2023年以来,徐汇滨江共有三个入围分破百的项目

百汇园三期106.64分,云锦东方的118.32分,2024年汇元玺的112.8分

连续创造了徐汇滨江的积分神话

云锦东方三期认购现场 图源:新闻透视

2023年,云锦东方二批次开盘,以高达118.32入围分,成为上海新房认购计分制以来的最高入围分

认购率更是达到了905%,几乎是9人抢1套

成为上海新房史上第一个满分神盘

徐汇滨江的房价也几乎一直在攀升

2021年10月,火上热搜的云锦东方,一批次开盘均价15万/㎡,开盘即售罄

要知道,同一年在“宇宙中心”新天地开盘的翠湖五期均价也才16.5万/㎡,而位于中环的徐汇滨江已经卖出了15万的单价

今年上半年,4年前的“地王”香港置地·启元开盘

卖出了17.8万/㎡的均价,这是上海目前最高的备案均价,仅2小时就售罄了

这样战绩,在上海新房楼市中确实独一份

徐汇滨江好像有什么神奇的魔力,在这里的豪宅,卖一个火一个

难怪开发商对徐汇滨江的土地趋之若鹜

02

新房的火爆可能受到政策、规划等影响因素

二手房因为受到的干扰更少,也最能反馈上海板块楼市的真实现状

于是我打开链家,搜了一下徐汇滨江的二手房

它的二手房均价竟然比周边都要高

要知道,上海楼市有自己一套经典的房价逻辑,那就是“环线论”

在这个理论下,一般内环的房子要比它环线外的房子贵

但是我们看到的徐汇滨江,它并不在大家传统认为的核心滨江地段

它在地理位置上贴着内环,距离最知名的外滩,还有大约6公里的距离

而位于这个地段的徐汇滨江,它的二手房均价甚至比内环还要高

那么徐汇滨江的二手房成交价格怎么样呢,我去链家搜了一下

涨幅都在60%以上,最早的尚海湾豪庭一期涨幅甚至超过3倍

而且,从尚海湾豪庭一期的交易情况来看,平均几乎每个月都有交易,今年确实有一定的跌幅,但是相比它2.8万/平米的开盘价,还是翻了3-4倍

交易量也还不错,近一年半几乎每个月都有成交

链家豪宅店的工作人员对徐汇滨江板块也颇有信心

不仅新房卖得好,二手房还很保值

可能这就是“地王”的底气

03

可以看到,徐汇滨江并非天生的好地段

它的升值是伴随着其规划使命的落地,综合开发建设的高完成度

一步步崛起的

而徐汇滨江能够按部就班的将规划一一落地,离不开徐汇区本身的实力

我特意去查了查徐汇区的GDP,发现截止到2023年,徐汇区近8年的GDP增速在上海各区中排名第一

在这样的徐汇,自然诞生一个高起点的徐汇滨江

让我们再回到这个板块

当提到“徐汇滨江”,除了想到豪宅

还有超越房价的美好存在,那就是更松弛的生活方式

这片土地选择将最好的地段留给了城市,留给了生活

在徐汇滨江约11.4公里的沿江岸线中,建成了超50万平方米的公共空间

其中还有10万平方米的亲水平台

对于上海这样一个滨江地段,50万平方米意味着什么

意味着尺度绝对的大,空间绝对的开阔

徐汇滨江没有在这个绝对尺度下过分迷恋黄浦江畔,而是把它留给了

生活空间

于是,这里开始汇聚沪上精神状态最超前的一群年轻人

图源:上海徐汇

你可以在人体工学草坪上躺平

图源:上海徐汇

你也可以看到热血年轻人在1700平米的滑板池恣意炫技

还有一堵70米长、4米高的室外攀岩墙

甚至在攀岩墙上,经常可以看到老人、年轻人、孩子,三个不同群体都会聚集在这里尝试做一些极限运动的初级挑战

图源:三联生活周刊

可以看到有人在徐汇滨江遛狗,也有人在徐汇滨江遛鹿

这里有宠物友好的星巴克,有提供免费Wi-Fi的manner咖啡

有大面积的露台、遮雨棚,也准备了足够多的椅子,免费开放给大家休息

图源:三联生活周刊

而这里的网红食堂,两菜一汤,便宜好吃

这些便利的、美好的设施让徐汇滨江像一个足够大、设施足够多的全民公园,让几乎每个来到徐汇滨江的人,都有被松弛到

但徐汇的野心不止于此

除了六个一百万方的规划,将徐汇滨江的未来与丰富的产业深度链接

更考虑到文脉的保留与传承

徐汇滨江地区曾是近代上海重要的交通运输、物流仓储和生产基地,聚集了很多大工业厂区,可以说这是一个工业味很重的地方

徐汇滨江保留这些工业遗产的方式,是与这标签截然相反的——转型艺术空间

所以我们可以看到,在徐汇滨江沿岸的路线上

集聚了一批国际一流美术馆

图源:西岸艺术与设计博览会

包括已开展的龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆等等

而且这些美术馆皆是民营美术馆

他们利用各自的资源和优势,办出高水准的艺术展

比如西岸美术馆就与法国蓬皮杜艺术达成了长期合作,让法国艺术漂洋过海在徐汇滨江有了落脚地

徐汇滨江艺术性的定位,补充了上海的文化、艺术、传媒领域,是一张很拿得出手的名片

可以说这是上海未来要和巴黎、纽约、伦敦比肩重要的一张名片

这也是为什么,早些年各大名流爱买陆家嘴、豫园板块的豪宅,而现在不少明星艺人都偏爱买徐汇滨江豪宅的原因

04

写到这里,我想起坊间流传两个说法

一个是

当你的朋友对沪上生活产生倦怠时

你可以劝他——不如先去徐汇滨江看看,再考虑是否要彻底撤出上海堡垒

另一个是

徐汇滨江也越来越成为一家企业的门面,如果公司开在徐汇滨江,是一件值得广而告之的事情

这或许就是一个很好的信号

上海的楼市会为真正好的地段、居住环境而买单

这也是为什么我认为

徐汇滨江,还没到天花板

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