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具体来看，上海首批参加“以旧换新”活动的，共有9个楼盘
来源：官方资料、多渠道咨询
除了嘉定、松江两大新城之外
还有浦东新区、普陀以及金山的几个新盘
主要针对的是外环外库存压力较大的区域
拿出来参与活动的房源数量合计超过600套
既有72到105平的刚需户型，也有满足改善需求的160平大平层和叠加小别墅
备案均价差异较大
最低的金山仅需2.97万/平，最高的普陀则达到7.90万/平
6个项目合作方都有象屿，招商也参与了2个项目
据其中一个象屿楼盘的销售表示，开发商作为国央企，一直以来积极参加政府和地产行业协会推出的活动
在4月摸底的时候，就主动报名了多个楼盘
也和相关合作方提前进行了沟通
接下来还会有象屿在上海的其他楼盘，通过审批后进入“以旧换新”的官方名单
象屿地产沪浙区域总经理鲍轶群则向媒体介绍
在象屿·远香湖岸项目的购房者和意向客户中，需要置换的比例过半，达到了60%以上
“以旧换新”活动对这部分置换客户来说，确实很有吸引力
招商象屿·星耀翠湾项目的销售表示
新房优惠幅度要看购房者二手房的出售情况
最多可以享受二手房交易额一个点（1%）的优惠，上限为6万
“比如，顾客二手房卖了300万元
到我们项目现场买房可享受3万元优惠
相当于项目帮购房者承担了一个点的中介佣金费用”
可以说，活动楼盘的优惠都是“一盘一策”，动态调整
再来看目前的活动效果
据售楼处反映，招商·云澜湾项目的成绩最给力
几天下来，已经有20+置换客户支付了活动定金
实地走访发现，嘉定的3个活动楼盘现场都没有关于“以旧换新”的介绍
销售在带看讲解时，对此提到的也不算多
只有招商·云澜湾专门制作了活动展架，竖在沙盘前，非常显眼
不仅详细有置换的流程细节
还直接贴出了部分活动房源的销售情况
图片显示，16套活动房源已经定了3套，包括2套小高层和1套叠加
总价最高的一套，售价更是达到了844.8万元
项目拿出来参与活动的房源也是9个楼盘中最多的
几种户型产品加起来超过160套
针对置换客户，销售非常热情介绍了“换新购”的服务
据其反映，项目所在的松江老城板块，去年的新房供应量大幅减少
对比2022年供应的8564套，2023年只有4064套，直接腰斩
叠加产品更是稀缺
来咨询项目的客户，又以松江土著居多
普遍存在手头上房子不好卖的问题
之前都要先卖旧房，才能来买新房，置换周期被拉长到半年甚至一年以上
现在有了“以旧换新”的活动
置换客户可以“先买后卖”，或者“边买边卖”
用较小一笔金额锁定新房房源
再借助链家等中介，帮自己大大提高卖房的效率
把置换周期缩短到半年以内，最快的可能只要两三个月
一举两得，打通一二手房之间的链接
对于置换客户最关注的新房“锁定期”
项目方特别将期限放宽至近4个月
“比如现在参加活动，只要在9月之前把旧房卖了就行”
此外，开发商在五一假期期间，还额外增加了送车位优惠券、小家电等促销活动
首付款根据客户的付款方式，还有不同力度5到8万元的折扣
多方面因素，推动招商·云澜湾在短时间内
就吸引到了一定数量的置换客户进行“以旧换新”
有位参与活动的客户在接受媒体采访时表示：
“我正在出售一套小两房，一楼，房龄有35年左右
这套房源并不属于中介机构推荐的高性价比房源，很难吸引购房者上门看房
自己之前看新房的信心也不足”
有了这个活动，为他这样的置换客户兜底
让他更有信心去看新房，哪怕旧房卖不掉，定金也可以退回来
与此同时，位于嘉定南翔板块的象屿同进·虹桥嘉悦府同样收获了近10位置换客户，参加此次活动
一位销售向我们表示，他手头上签约此次活动的一位客户
父母名下有一套老破小在市区，之前挂了小半年都没卖掉
但他急着和对象谈婚论嫁
想快点把老破小换成一套大房子，作为婚房
也纠结过到底是换“老破大”还是“远大新”
五一假期看到有这个活动，立刻带着全家过来看房，很快就决定了走“以旧换新”的流程，定了一套105平的新房
转而把老房子交给链家进行主推
02
说到链家
中介可是“以旧换新”活动中非常重要的一个角色
因为新房销售并不负责帮客户卖房
置换过程中，自然离不开中介
此次活动一共有数10家中介机构参加
以链家为代表，还有我爱我家、中原、太平洋等中介
我们走访了几位链家中介
在交谈中得知，链家自去年11月起，就推出了类似的“以旧换新”活动
五一刚推出的官方活动，同样也在他们覆盖的范围内
日常在接待客户的时候，中介会充分了解置换的需求
如果客户是准备先卖房，再去买新房，他们就会主动进行一些合作新房的推荐
包括帮客户联系新房的销售，开车带过去看房，争取额外的优惠等等
这几天以来，也有部分客户通过线上、线下，向他们咨询“以旧换新”活动的细则
活动新盘已经下定的40+客户，主要都找的链家进行挂牌主推
那么，链家到底都是怎样帮助这些客户快速置换的呢？
四个字解释，就是“资源倾斜”
用尽一切力气，最大程度，帮置换客户去包装、推广、带看
以静安又一村的房源为例
目前小区在售房源超过40套，存在一定的去化难度
有一套40平房的置换客户，选定了郊区的新盘，由链家帮他进行“以旧换新”
先是一键挂牌，免去旧房出售的复杂流程，用最快的速度把房源上架
然后由专业的策划，梳理这套房的价值，优化包装，给出价格建议
接着打上“好赞房”的标签，在线上官网和App置顶7天
浏览量可以达到普通房源的6倍以上
“二手房只有有了更多的曝光量，才能在海量库存的房源中，让更多的客户看到”
这里补充一句，普通客户来链家卖房，如果想要促进成交
有相当比例的客户会选择额外购买“好赞”服务，价格从6800元到9800元不等
也会贴上这样的“好赞房”标签，得到一定的流量补充
而置换客户参加“以旧换新”活动，找链家帮忙卖旧房
最直接的好处就是省了这笔“好赞”服务的费用
至少省了6800元，享受同等甚至更好的流量扶持
不仅有S级顾问专门负责督导，而且做到2万多名经纪人的推送全覆盖
并进行聚焦带看，不定期举办集中宣讲会
最终，仅用了一个多月的时间，链家就帮这位客户成功卖掉了旧房子，买到了满意的新房
线上流量导入，线下门店主推，双管齐下
可以说是大大缩短了置换周期
中介还会跟进后续的新房网签，以及银行审批等流程，确保置换全流程顺利
而从佣金角度考虑
中介卖出一套350万左右的旧房，个人直接拿到的提成在一万出头
再帮客户买到一套500万左右的新房，还能从开发商这边拿到两三万的提成
这样一来，“连环单”就有两笔提成，大大提升了他们的积极性
03
在写这篇文章的过程中
还不时有活动新盘的中介，向我们发来喜报
不可否认，上海此次“以旧换新”活动
给予购房者的优惠力度本身并不大
更多体现在提前锁定新房、代售旧房等提升交易便利度等细节上
而不像其他二三线城市那样，直接给到实打实的税费优惠、置换补贴或者公积金方面的支持
上海楼市一方面总体销售情况排在全国前列，基本面良好
另一方面分化趋势日益明显
和火热豪宅市场形成对比的是，郊区新房还需要进一步提振
定向的“以旧换新”政策就可以激活了这部分有置换需求的购房者
行业协会通过联合开发商、中介等多方机构，为他们提供定向服务，较大程度上提高卖房和买房的效率
就像相关地产项目负责人说的那样，上海目前的置换人群基础相对较大
新盘购房者中有超过一半的比例属于置换客户
换句话说，当下客户的购买力主要来自于卖房
在这样的大背景下，“以旧换新”的政策才更有意义
包括上海、深圳两大一线城市在内
最新数据显示，目前全国已经有超过50个城市陆续试水“以旧换新”相关活动
主要包括帮卖、补贴和收购三种类型
其中，“收购”主要是指开发商或国资平台收购旧房
收购旧房用于保障房，给付款项用于购买指定新房
来源：21世纪经济报道
这也是今年以来住房“以旧换新”的主流模式
该模式的代表城市——南京，尽管在4月27日才宣布首批试点项目
但在五一假期非常火热
截止5月5日18点，收到的活动咨询数量足足超过了3800组
一个活动楼盘，仅用了半天时间，就收到了12位客户的定金，效果相当惊人
活动数据还在持续不断的增加中
与此同时，广州在内的多个城市“正向开发商摸查、收集相关意向”，加快探索可操作性
相信接下来，还会有越来越多的城市加入“以旧换新”
