上周，我给菠萝打电话，问她明天有没有时间，带她去银基动物王国玩玩，她说她有舞蹈课。有点失落，我决定自己去转转。动物王国属于银基国际旅游度假区（以下简称银基度假区）的一个组团，从市区过去的路线极其简单，不需要导航：嵩山路一直向南，过了南四环上郑尧高速，在轩辕丘和曲梁站下高速即到。这个高速口特别有标识度，一堆冒着白烟大烟筒，这是个大规模热电厂。如下图。
上图：郑栾高速轩辕站如果你没开导航，远远看到到这个热电厂，就立刻准备下高速就行了。下了高速左转，走几百米，再左转，然后一直走，就到了我们今天要说的银基度假区了。
上图：远眺银基度假区【1】地产项目覆没
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动城市进步。为了便于大家理解本文，导视图如下。
上图：银基旅游度假区银基度假区主要有冰雪酒店、乐海水世界和动物王国3大旅游资源，银基融创、银基金科、银基自己3大地产项目，以及银基河南总部、皇帝宫、郑州八中分校、刘寨安置小区、顺宝水泥等5个配套设施。可以概括为“3+3+5”的“旅游+地产+其他配套”组合模式。《楼八》的主业是地产研究，今天，我们重点说中间的地产。融创银基
进入银基旅游区的第一站就是融创和银基合作的国际旅游城项目。
上图：融创销售中心项目售楼门口杂草十分丰富，猪秧秧，牛筋草，小飞蓬，狗尾巴。我大概量了一下身边小飞蓬高度，1.5米左右，这基本就是小飞蓬身高的极限了，可见荒废时间之久。
上图：融创销售中心售楼部前面的水池，长满了黄色的厚厚青苔，一层又一层，这玩意，早期会有很强的刺鼻异味，再往后，就没了。售楼部自然也早已大门紧锁。
上图：融创销售中心历史图片做为进入银基度假区的门户第一站，这个营销中心也曾经金碧辉煌，花团锦簇，加上融创的营销，是片区内最火的项目。转眼，这一切都go down in history……
上图：融创项目官微文章翻开项目官微，从2021年11月30日开始，项目微信公众号的文章更新频率开始暴跌，2022年3月之后，基本停止更新。所以，根据这个时间推断，项目出事应该在2022年春。每一个项目的官微都是它的发展史。
上图：项目停工现场路边有个卖葡萄的大爷，我买了十斤，然后问他工地平时有没有人。他说，前段时间热闹了一阵子，现在看又没动静了。我想了想，那应该是项目今年2月，项目举行的复工仪式，现在估计又停了。银基银基
离开银基和融创合作的项目，再往前走就是银基自己独资开发的项目了。项目名称叫：银基假日里。
上图：银基假日里工地项目处于主体阶段，裸露的钢筋已经锈迹斑斑，在现场，《楼八》没有看到工人，应该也已经停工。旁边的空地，种了几十亩小飞蓬，还有大量的拉拉秧四处蔓延。
上图：银基项目里工地一直觉得银基自己的项目应该不会停工。虽然地产业务收到行业下行的巨大打击，但银基有旅游产业，且运营良好，目前，三大旅游项目每年大约可以给银基带来近10亿现金流。旅游板块的开发也是一波三折。2011年4月11日，央视焦点访谈以《十一道禁令管不住“皇帝宫”》为题对项目进行了报道，批评银基未批先建行为。
金科银基长岛
融创和银基在区域的入口，而金科的项目就需要穿过旅游区最里面的位置了。这个项目是金科和银基合作的项目，案名“长岛”。
上图：金科项目入口进入项目范围，路边到处都是小飞蓬，这玩意成今天主角了，再往里走，进入项目主干道，我突然心生恐怖。两侧项目的道旗，经过岁月清洗，已经全部变成了没有文字和图像的“白布”。这白布，一眼望不到头，越看越瘆人。
上图：银基旅游度假区金科项目进入项目的停车场，两辆摆渡车还安静地停在那里，应该有三年没开了。车辆颜色，和着刚才烘托出来的氛围，有一种欧美“城堡惊魂”的感觉。
上图：银基旅游度假区金科项目路边，还有一条死掉小蛇。
上图：银基旅游度假区金科项目进入项目景观示范区核心，售楼部就在远方，眼前这一幕，彻底把“氛围恐怖感”推向了高潮。
上图：银基旅游度假区金科项目粉红豹小丑孤零零站在那里，露出怪笑，旁边的小飞蓬长得比它还高了，远处的帆船造型景观以及荒废的白色售楼部……这基本是我这二年调盘的氛围。
上图：银基旅游度假区金科项目售楼部大门紧闭，透过玻璃窗可以看到，售楼部里的展架乱七八糟的摆放着，又是几个白色的展板，对着门外。最终，我没继续往前走。
上图：银基旅游度假区金科项目在返回的路上，穿过围挡，我看到了项目已经停工的工地。旁边的粉红豹还在对我做着鬼脸，感觉就像某些喷子对地产行业的幸灾乐祸，当时，差点想上去一脚把它丫的踢翻在地，再踩上几脚。想想算了，搭理它干嘛。不过，到底是谁制造了今天的白色恐怖？【2】步入死局的地产
银基度假区面积不大，但还是挖了一条圆形的河，围成了一片面积，他们把这叫做岛。这个岛，银基原本是要开发“庄园别墅”产品的，但目前银基地产虽未死，实已亡，所以，银基就把土地出租出去做了一个民宿。
上图：银基旅游度假区上图红色是停工金科银基，绿色就是民宿，民宿的名字叫C75太空舱夜奢露营地。名字很玄乎，我不知道啥意思，我去百度了一下，给了我二个答案：1，日本一个同性恋组织；2，女性胸罩尺码。主题很有创意，决定去看看，结果到半路，天空下起了小雨，而且道路还被淹没了。
上图：银基旅游度假区在这片水域面前，我思考了很久，想到最近频繁被报道的暴雨导致道路塌方新闻，最终我也没过去。从金科回来，我路过了银基的售楼部，看到里面竟然还有灯光，我便走了进去。进去以后，里面只有一个大姐在值守，我和大姐聊了一会。大姐说，售楼部目前主要是处理日常事物，基本没有看房的了，但也有一个置业顾问值班，如果想问，可以等他回来。我不问了，就问了问价格，大姐说，烂尾的期房肯定不卖了，洋房现房还有几套，价格大概是八千左右，其他的，大姐也不愿意多说了。出去以后，我决定出去找一下二手门店问问。接下来，我震惊了，走遍整个旅游区，甚至包括安置房片区，竟然没有一个中介门店！路过一个“中介、民宿、文旅”的综合门店，颇为惊喜，熄火、开门、下车，走到店门口，发现还关门了。透过玻璃看了看，应该是倒闭了。
上图：银基旅游度假区我问了很多路人，确定是否“区域没有中介门店”，答案还是肯定的。没想到，连恒大郑开文旅城楼下都有好几个中介门店，这一个片区竟然没有一个中介门店。郑州唯一没中介片区。后来，一个懂行的路人给我说了实话：“这里的二手房根本没人买，原价一万多的房子，现在三千多都卖不出去了，水世界动物王国没门票又进不去，挖的湖也就是水坑，基本荒废了”。
上图：银基旅游度假区话糙理不糙。何为度假区？就是买了房子能在这里度假，你虽然有水世界，动物王国，但要收高价门票啊，所以，这种情况已经不是度假资源了。平原新区有凤湖，洞林湖有湖，白沙有象湖，绿博有中央公园，都是度假资源，这里虽然也挖了一些水域，但并没有建成投入使用。这里的住房唯一价值就是住宿价值，不是居住价值，只能是酒店或民宿，针对那些在这里准备玩几天的游客。所以，银基旅游区的地产开发一开始就是个伪命题，也必然是个死局。贝壳网上低密洋房单价已经低至4256元了，依旧没有成交。
上图：银基旅游度假区二手房源高峰时期的银基旅游区房价的确已经破万了，那时候我们年轻，但现在，真的不会再为冲动买单。疯狂的时代产生了疯狂的行为。回首过去，除了地缘性客户和投资型客户，凡是因为这儿有个高价门票的游乐园而买房的客户，如今已经泣不成声。房地产渐渐趋于健康发展，远郊“收费类”旅游度假地产回不到过去了，这是个死局。【3】银基河南总部
如此无趣，我决定回去，但很快，也遇到了一个非常有趣的地方，不虚此行。我开车从路边经过，但我很快急刹车又倒回来了，这个气势宏伟的建筑是什么？
上图：银基旅游度假区银基河南总部走到近处，二只不怒而威的狮子出现在了我面前，霸气十足。狮子十分庞大，一个指头差不多一人高，总体高度至少十几米，占地也得有百儿八十平米。
上图：银基旅游度假区银基河南总部虽然我不识货，但看气质，摸手感，闻味道，我便知这些东西价值不菲，最后，我的目光落在了一组衣柜上。
上图：银基旅游度假区银基河南总部我忍不住上前轻轻摸了摸：质地坚硬、纹理美观、色泽柔和，雕刻师匠心独运的构思和巧夺天工的手艺让我倾心，艺术之美、文化之美、自然之美，在这里尽情体现。大自然的神奇和人类的智慧完美融合，古朴典雅的大气感压得我喘不过气，《楼八》禁不住深深沉醉在这东方韵味之中。果然，我是识货的，当我低下头的时候，我发现了这组柜子的价格，3900万人名币！如果这里的房子按39万一套，这一组柜子就可以买100套房子。
上图：银基旅游度假区银基河南总部展品信息显示：这是“清”“宫廷”“顶箱柜”，材质是小叶紫檀。雕刻主题是“天上人间”，这是这件家具唯一的败笔，审美被大清吊打，竟然和北方某城市过去被查封的娱乐会所同名。工期是“五年”，这比盖一个楼盘的工期都长，果然是慢工出细活。重量是12吨。狮子之后，又一次让我开了眼界，我低下头，看看自己的优衣库T恤，感觉站在这组柜子前有点自卑。有钱的老板都喜欢收藏木材，永威老板李伟也收藏了几千根上等的金丝楠木，令人叹为观止。以水泥销售和服装批发起家的李荣坤，在开发完成银基王朝后，品味开始直线提升。2006年，银基王朝开始卖的时候，思达蓝堡湾毛还没长齐，那时的银基，妥妥郑州第一豪宅，有钱人疯一般地拥向售楼部。这一幕把银基自己都吓傻了。项目一期的户型是150-280平方，按现在看也是高端大平层，开盘价五千多元，有钱人觉得这就是身份的象征。银基王朝给银基带来了滚滚现金流，也让银基有了充足的资金实现自己的理想，曾经，在银基办公区的大院里，最多的就是横七竖八摆放的也是金丝檀木。除了家具，银基河南总部还有玉器瓷器。
上图：银基旅游度假区银基河南总部一层我看完一圈，这些玉器风格不是楼八喜欢类型，但有几个瓷瓶，还是引起了我的注意。只注意到了有房地产元素的瓷瓶，的确很美，我拍了下来，给大家欣赏一下。
上图：银基旅游度假区银基河南总部瓷器第一个是山水仙居（楼八命名）。灯光的反衬之下，柔滑如丝的瓷器上，勾勒出一副素雅的山水清舍，我仿佛看到了一个另外的世界。静谧的空间里，充满诗情画意，这世界的房子，没有烂尾，只有恬静的美丽。
上图：银基旅游度假区银基河南总部瓷器第二个是梅竹雅居（楼八命名）。这是一个“乡情”主题的青瓷，淡雅宁静，在城市化的大进程之下，乡情已经死亡。山水般清新，朝霞般明媚，红梅青瓦绿水，这样的美，似乎也只能存在于瓷器之中了。银基河南总部珍宝遍地。然而，总部围墙隔壁，也就是一墙之隔，就是长满小飞蓬、停工烂尾的工地。
上图：银基旅游区工地我突然有一个大胆的想法，如果把那组价值3999万“天上人间”的衣柜卖掉，能不能把上面这三栋楼完工？当然，我想多了。老板不可能把自己衣柜卖了去保交楼，谁也不可能掏自己的腰包去填补公司的亏空，哪怕公司是自己的也不可以。老板是老板，公司是公司，几乎所有的老板分得都很清楚……结尾楼八的话
银基是幸运的。虽然地产下行银基地产不行了，虽然实体经济不乐观银基商贸城衰落，但，银基旅游做起来了，成了集团的定海神针。如果房企也有转型一说，银基就是那种转型极其成功的房企了，从商贸到地产到旅游，李老板玩得很溜，时代弄潮儿。我一直在想，银基片区的烂尾楼还有没有必要投入大量资金进行保交付，如果只是卖了很小一部分，那完全没有必要交付，因为即便全部交付，大部分的房子也是卖不出去的，不如做好保护措施，保护现状，等待时机。当然，如果不继续交付，就必须处理好已经买过房子的客户，退款或者置换都是可以的。地产调整的一大作用是把那些“根本没有居住消费市场”的片区打回原行，拨乱反正，重塑健康的需求逻辑。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动城市进步。