随着各大银行陆续进入2023年年报季，与亿万家庭息息相关的个人住房贷款情况也逐渐浮出水面。
令人感到吃惊的是，个人房贷规模在过去一年中出现了大幅缩水的现象，六大行去年房贷总额下降超过5000亿。
这一数据变化不仅反映了当前楼市的真实状况，也预示着未来楼市调控的新趋势。
个人房贷规模的大幅缩水，意味着楼市需求的减弱。接下来各地在出台房地产政策方面，仍有较大的优化空间。
01.
作为房贷发放主力军，根据银行披露的2023年年报，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少超5000亿元。
六大国有银行中，工、农、中、建、交五大行的个人住房贷款余额均同比减少，邮储银行同比增长，截至2023年末为2.34万亿元，其按揭贷款增量也居行业首位，净增长约762亿元。
而在六大国有行中，农业银行个人住房贷款余额降幅最大，较上年末减少1757.81亿元。而其个人消费贷款、个人经营贷款均同比增长，分别为75.9%、29.4%。
此外，作为国内住房贷款规模最大的商业银行，建设银行个人房贷余额仍居首位达6.39万亿元，但同比也有所减少。
作为直接影响银行生计的大头，个人房贷规模大幅缩水毋庸置疑是银行亟待解决的难题。
我们需要注意到，个人房贷规模的缩水并非一蹴而就的过程，而是受到多种因素的综合影响，包括政策调控、经济环境、居民收入水平和消费观念的变化等。
因此，我们需要从多个角度来理解和分析这一现象，以便更好地把握楼市的发展趋势和未来走向。
02.
首先，房地产市场的降温导致房贷增加乏力。
在过去几年中，房地产市场一度火爆，个人房贷规模不断攀升，然而，随着房地产市场的深度调整，楼市需求逐渐趋于理性。这使得银行在房贷业务上面临着前所未有的挑战，个人房贷规模缩水成为必然。
据数据显示，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
当下房地产市场环境发生了深刻的变化，一些热门城市的房价出现了明显下跌，购房者的购房意愿和购买力也受到了影响。
在这种情况下，银行的个人房贷业务自然会受到一定的冲击。
其次，较大规模的提前还贷。
“提前还房贷”这个话题就像是个热门标签，时不时就在网络上掀起一阵讨论热潮。
笔者在论坛上看到了不少网友晒出的提前还贷的帖子：
近年来，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。
家庭在做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡，兼顾生活质量的前提下，提前还款，图的便是“无债一身轻”。
这种行为虽然有助于降低购房者的负债压力，但也会导致银行的个人房贷余额减少。
03.
个人房贷规模的大幅缩水，可想而知会对金融市场造成一定的冲击。对此，有专家喊话：“各地楼市政策仍有优化空间！”
房贷利率，便是一个重要抓手！很多城市开始批量取消房贷利率下限了！
据新华社财经、珠海特区报报道，中山、珠海、东莞、佛山等15个城市已取消首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定。
截至目前，南昌、青岛、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾、东莞、佛山等城市从4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
江西省
4月5日，“江西发布”发布消息称，近日，南昌、赣州、九江、新余发布公告，阶段性取消首套房贷利率下限，4月1日起执行。
福建省
4月3日起，福州阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%。住房套数认定标准按照原政策执行。
广东省
4月1日起，潮州、汕尾市将阶段性取消辖区首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则，与借款人自主协商确定。
山东省
4月1日起，青岛、烟台等地也阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
房贷利率下限是什么意思呢？
这是因为央行于2022年5月15日发布的一条房贷利率的政策规则：
央行、银保监会印发了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提到，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
简答来说，一手房房价同比、环比连降三个月，就可以下调房贷利率下限：首套LPR-20个基点，二套是LPR+60个基点。
后来呢，政策又优化了，要动态调整，房价连续下跌3月的，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，所以出现不少城市降低了30BP甚至更多。
现在“取消下限”就是可以突破LPR-20这限制，而现在一旦取消房贷利率下限，意味着未来的首套房房贷利率公式是这样的：5年期LPR(3.95）- XBP，这个X就让各地市场来决定。
按照这个公式摆出来，就非常通透了：
5年期LPR还是由央妈来决定，并且所有人都能享受到，包括存量房贷。那个X取消下限后，就由各个城市和银行，市场动态决定，并且只有新增房贷能享受，存量房贷无法享受。
举两个例子，赣州开始取消首套房贷利率下限之后，有多家银行执行该政策，首套房贷利率直接从20BP下调40个BP，3.95-0.4，达到了3.55%。
中山曝出来最高可以减60个基点，即3.35%，相当于打了85折。
熟悉的配方又来了，房贷利率跟08年那一波太像了，那个时候是直接打折，打九折，八折。现在只是换了一个游戏规则，叫5年期LPR减去基点。
而哪些城市接下来也会取消房贷利率下限呢？整体可能性上，三四线城市>二线城市>一线城市。
利率下行是确定的必然的趋势，只要你目前是浮动LPR利率，就或多或少能享受到。
未来，各类城市的房贷利率或将会呈现分层分级的情况，越是高能级城市，房贷利率越高，越是低能级城市，房贷利率越低。
