保利第二座天悦要来了，前不久保利东沙项目正式命名保利珠江天悦，最近又刚开了售楼部，这两天我去看了下，感觉这个项目的江景和传统的江景楼盘还是很不同的。

保利珠江天悦是去年保利拿下的荔湾东沙地块，一次共拿了5块地，配建有学校、住宅和商业。项目一共占地约8万平，总建面32.2万平，一共规划有12栋住宅，一字排开，分东西两区开发，将推出建面130-380平的户型，预计总货量约1300套，主打江景豪宅。

其中东区定位为高端住宅，只有5栋，A1-A6(无A4），A1栋为17层小高层，东面看江，北面是邮轮港口，一层只有一户，可售货量只有16套，面积是整个项目最大的380平；A2和A3栋是南北通透的板式大平层，层高分别为37和43层，两梯两户，户型包含260平和290平；A5、A6则是3梯3户，43层，户户都是单边位，私密性和视野都非常好，户型也确定了，为130、170和210平。

西区的话，一共有7栋住宅，也没有B4栋，但是有C1栋，其中B6跟B7栋只有14层，B1和B2有54层，具体西区推什么户型目前还没确定。

项目沙盘

项目首推的是东区的A2和A6栋，样板房做的是A6栋的户型，也就是130、170和210平，三梯三户，每户都是专梯入户的望江产品。目前这三个户型的样板间在上周六也已经开放了，据销售介绍三个户型使用率都达到了100%，

建面约130m²户型是A6栋中起步面积最小的，报建图做的是三房设计，如果有需求的话这个户型也可以改成四房，在客厅的位置多隔一个房间出来。不过小编现场看了板房，如果客厅隔一个房间出来的话，不论客厅、房间的空间感一般，稍微差点意思。

130平这个户型的话个人感觉亮点不是特别多，算是比较传统的设计吧，飘窗带270°的转角飘窗，提供了全方位的江景视角，另外这个户型的卧室飘窗只做了30厘米宽，销售解释说飘窗做窄点，是为了增加房间的使用面积，说是做过调研现在很多客户都不喜欢大飘窗，这个就见仁见智了。

130m²主卧

建面约170m²户型做了双主套设计，客厅两侧各分布了一间主套，增加了家庭各成员之间的私密性，适合现代家庭的生活方式。另外这个户型做了南北对流双阳台设计，采光通风都是非常好的。

其中一个主卧套房带步入式衣帽间，充分考虑了家里有女主人的居住需求，细节做得很好。

170m²步入式衣帽间

建面约210m²的户型，空间感就更阔绰了，如果打通了客厅那个次卧，开间可以达到8米，和170m²的户型一样同样是双主套的设计，不同是是170m²的两个主套是分开的，210m²的两个主套是挨着的，个人感觉私密性方面210m²的没有170m²的做得好。

210m²入门位置有一个储物房，可以用来收纳日常的鞋子箱包的，比较实用。

210m²储物房

如果客厅次卧打通的话，客厅的视野也是比较震撼的。

210m²客厅

三个户型看下来，个人感觉170m²的是最实用的，不管是尺度感、私密性还是采光通风等等，都拿捏到了，各种细节也是可圈可点。

简单总结一下保利东沙项目的几个亮点：

1）项目位处珠江唯一内港湾，三江汇聚，一字排开设计，户户望江，全部做到了专梯专户，层高据悉做到了3.3-3.45米，整个小区都做了抬高设计，住宅抬高了14米左右，望江视野会更好，景观设计优于其他的江景住宅。

2）新规设计，使用率全部达100%，也是整个板块中首个新规后的产品。

3）项目南侧紧靠在建中的地铁10号线东沙站不到100米，目前10号线的建设进度已经超过83%，届时业主到天河、海珠、广钢等板块都很方便。

4）配套方面，项目内有公交首末站，一所托儿所和一所12班幼儿园和一所小学，至于小学引入哪所学校，暂时还没有消息。

5）项目有三栋小高层，分别是17层高的A1栋、14层高的B6栋和B7栋，其余9栋住宅均为37-57层高。

6）项目西侧规划了两栋办公楼，一栋15层高，一栋54层高。项目定位设计有希望打造成城市地标。

项目效果图

目前项目的售楼部已经对外开放了，位于营销中心二楼，整个营销中心也是打造得比较豪华的，距离江边只有100米左右，据说以后二楼的售楼部会改建成为健身房，三楼将打造成无边际泳池，由于项目旁边就是广州首个8万m²体量拥有特色业态的国际级别港湾码头，现在已经开始动工了，所以未来业主可以打卡散步的地方还是蛮多的。

因为整个项目的小区花园在二层，一层又架空了7米高，而且外面还是港口，从空中花园看出去是俯视水面平视游轮的，所以到时站在小区的空中花园望出去江面，也是很有意境的。

项目的江边

项目营销中心

项目西区的规划有两栋甲级写字楼，其中一栋54层高，200米以上，写字楼下面有裙楼，有商场，而且周边还有广州国际医药展览中心（健康方舟），星河COCOPARK，南面则是预计今年投入使用的新黄沙水产市场，日常居住购物都会比较方便。

项目的劣势：

1）项目的南面有环城高速丫髻沙大桥，跟项目距离只有300米左右，部分楼栋视野可能会受到一定的遮挡。

2）板块周边的部分道路交通比较不成形和不规整，比较多断头路，有点糟糕，不过目前已经在修路了，不久的未来这个情况也会得到改善。

3）因为考虑江景视野的问题，所以项目大部分的户型都可能会是北向或者东北向，朝向方面可能会稍微没那么好。

保利珠江天悦建起来后，会带来新的商业、新的学校，可以补充白鹅潭板块的配套，也会让整个区域的开发更具完整性和连片性，而且项目的对岸就是海珠创新湾，未来也是主打高端居住以及文商旅定位，两岸串联起来。

目前，板块其他的项目广州滨江上都价格约6-10万/平，广州幸福湾约8-11万/平，作为白鹅潭板块首个新规后的豪宅项目，实用率比这几个项目都高，江景也更好，预计售价不会太低，不过从目前吹风价来看，价格方面应该还是会有惊喜的。

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