广州南站，一个被严重低估的地方。

我知道，这句话很多人不认可，毕竟南站自2010年启用后，虽然一直是全国流量最大的高铁站。

但由于南站与市区联通不够便捷，各项配套也有所欠缺，发展速度太慢，南站错过了最好的十年。

△广州南站

但事实上，这些年来南站并不是不思进取，反而一直在积极求变。

如站内细节方面，这两年有去南站坐车的人会发现，南站的一楼在此前就已经改造成换乘中心，提高了旅客的换乘体验。

南站很多地方也都做了重新刷漆以及灯光改造，让整体环境看起来更加明亮，观感更好。

此外，南站还一直在优化旅客的乘车动线以及标识引导，如此前就启用570个新标识，给旅客清晰的乘车引导。

去年南站还新增了150个引导标识，对旅客做出明确的出行指导。（资料来源：广州日报）

而且南站也明确态度，会根据旅客建议持续改造，致力于提高旅客的乘车体验。

△广州南站引导标识

△广州南站内部刷新漆后更明亮

除了站内细节积极完善外，南站的商务区其实也有了翻天覆地的变化。

目前，南站的中建四局总部、李锦记华南总部、三雄极光总部、健力宝华南区总部.....已经签约进驻，总部经济正在茁壮成长。

与此同时，整个商务区的城市面貌焕然一新，板块的天际线也十分醒目，辨识度很高。

△广州南站商务区，图源广州番禺发布

可以说，南站已不再是昔日的南站了。

当然，区域蝶变是需要时间积累的，南站沉淀了这么多，终于迎来兑现爆发期。

接下来，南站还有两张王牌。

第一张王牌，是南站交通将迎来破局。

一方面，东晓南放射线-海珠湾隧道传出最新动态，今年7月双线贯通，预计明年年中就能建成通车。

△东晓南路—广州南站连接线南段工程航拍，图源广州交投集团

这条隧道，连通海珠西至南站，开通后南站与海珠西的距离会大大缩短。

此外，东晓南路还可以往北延伸至内环路，这意味着通过这条隧道，广州南站可以与越秀、荔湾区等老城区串联。

届时将实现25分钟到达越秀区，30分钟到达珠江新城，缩短南站与中心城区的物理距离。

另一方面，即将于明年年中开通的广佛环线东环，这条“机场快线”也将继续放大南站的枢纽能级。

广佛环线东环起于广州南站，途经海珠琶洲、天河金融城以及白云机场等多个重要板块。

开通后，广州南站可以实现30分钟到达白云机场。

今年5月28日，号称“大湾区1号线”的肇佛广莞惠城际四线贯通，广州南站同时也串联了肇庆、佛山、广州、东莞、惠州这五个湾区城市。

实现“大湾区1小时生活圈”，真正做到了大湾区的交通相融，是大湾区发展的重要脉络。

除交通外南站的第二张王牌，是各项配套逐步完善。

近日小前线到广州南站（番禺站）试乘城际线，发现变化很大，新鸿基地产的广州南站ICC目测已经建设到6层，还是挺惊喜的，据悉项目预计2026年分阶段投入运营。

△从广州南站东门出来就能看到广州南站ICC，目前进度十分理想

除此之外，发现广州南站周边商业、生活等配套也在日趋完善，越来越有生活氛围。

商业方面，南站周边的喜街Hey Block街区已经投入运营。

目前已经进驻多家餐饮品牌、零售店铺以及休闲娱乐设施，无论是家庭聚餐、朋友约会、还是商务宴请都多了不少选择。

喜街还通过丰富多样的活动，如特色活动、展览、主题购物等，成为周边居民又一生活休闲好去处。

那些还停留在南站周边什么商业都没有的刻板印象，是不是该转变一下了？

△喜街实景图，图源喜街官网

教育领域，板块内有大湾区新晋的双语学校——广州博萃德学校。

这间学校与英国百年名校博耐顿学校合作，提供十五年一贯制教育体系。

该校的师资团队是汇聚全球精英，致力于拓宽学生国际视野，为学生提供从小学至高中的全面发展平台。

南站标杆住宅峻銮前段时间也正式官宣引进广州市番禺实验幼儿园这间王牌幼儿园，为南站的教育配套再添重磅利好。

△番禺实验幼儿园峻銮园区实景图

教育配套不断升级的同时，南站的医疗资源也在完善。

易地新建的番禺区第五人民医院位于谢村地铁站旁，已正式动工，按三甲医院标准进行建设，预计2027年投入使用。

此外，南站周边还有广州富力医院、广东祈福医院等优质医疗配套。

其中广州富力医院由国际顶尖医疗机构——美国加州大学洛杉矶分校医疗中心（UCLA Health医疗中心）全程参与设计、建造。

广东祈福医院，亦成为粤港澳大湾区「港澳药械通」指定医疗机构，患者在此可以用上港澳上市的药品和医疗器械。

△广州富力医院

不仅如此，明年广州足球公园足球场计划投用，这个比天河体育中心还大的足球场，将带来巨量的演出、球迷以及拉动相关产业。

△广州足球公园球场效果图

不过南站的发展之路，远不止是做简单的交通、配套这些加法。

南站的蜕变速度，在新鸿基地产（以下简称“新地”）加入后，被悄然上了发条。

为什么这么说？

其一，新地的实力非常雄厚，与南站是强强联合。

新地集团手握6069亿资产净值，资金充沛。主要收入来源之一是其物业租赁，其最新年内总收入249.91亿元，占总收入比重29.9%，其净负债率常年低于18%。（数据来源：新地2023/24年度中期财报）

由此可见新地财务相当稳健，无论是兑现度还是后续运营都有强大的支持。

其二，新地开发TOD的经验丰富，与南站是天作之合。

新地TOD开发经验从上世纪80年代落成的沙田新城市广场起，到近年来的九龙站上盖香港ICC（International Commerce Centre）以及今年3月封顶的西九龙高铁站上盖综合发展项目，有40多年TOD发展经验。

其中香港ICC已经吸引了全球领先的大投行摩根士丹利，以及德意志投行陆续进驻。

而即将于2026年运营的西九龙IGC（International Gateway Centre）也赢得UBS瑞银的青睐，确认了租用面积46万平方呎的一整栋大楼，作为亚太新总部。

△西九龙IGC效果图，UBS租用了最靠近海滨的一栋大楼

UBS瑞银近两年的计划，是业务覆盖粤港澳大湾区及大中华市场。

西九龙IGC既能通过广深港高铁通达湾区，又能通过机场快线对接全球，交通便利度，是他们业务拓展的不二之选。

瑞银表示新地的物业可满足他们对可持续发展的最高要求。

西九IGC目前已经取得多项可持续发展预认证，不仅绿化覆盖率高达30%以上，提供开阔的休闲空间、露台及天台花园，还巧妙融合物联网技术与环境监测设备，以实现能源使用效率的最大化，并通过人工智能管理平台进一步优化能源管理。

别小看可持续发展的实用性，虽然前期投入大，但可以使物业的整体运营成本降低，从而有更多时间和费用去做更好的服务，更具性价比。

其三，新地的商业运营能力强，丰富南站片区商业配套。

天环广场、天汇广场（IGC）这些广州人耳熟能详的地标商业体，其实都是由新地团队管理运营的。

今年年初，天环「双龙戏珠」强势出圈，并且持续推出地标式打卡装置和主题展览，不断为消费者带来多元休闲娱乐新体验，也从侧面反映了新地商业运营的实力。

△天环广场2024年新春特展

天环能够把握市场潮流趋势，相继引入了多家高质量品牌首店，成为广州商场潮流的风向标。

如适逢今年体育大年，天环持续构建潮流运动业态矩阵，引入来自全球顶级户外运动品牌SALOMON、几乎每一位滑雪愛好者都希望拥有的Burton；

还紧贴嗅觉经济热潮，持续丰富场内高化香氛业态，引入法国小众沙龙香品牌BON Parfumeur、法国香氛品牌DIPTYQUE、英国制香世家品牌PENHALIGON'S等，场内香氛品牌数量超20家；还有最懂设计的生活美学品牌Aesop等等。

潮奢服饰方面，更有RUE MADAME、Mardi Mercredi等多家品牌，为湾区潮人带来多元时尚的生活方式体验。

天汇广场igc是新地在广州打造的又一精品，作为一个综合发展项目，直接连通地铁猎德站，通过高效的人流交通动线设计，将商场、酒店、写字楼、居所等不同的业态无缝连接。

天汇广场igc凭借其多元的活动体验与舒适的空间，为周边片区带来了一个理想而舒适的社交环境。开业至今已8年，无论是外立面还是内部硬件设施皆历久弥新，丝毫没有岁月的痕迹。

△天汇广场igc荣获广州天河星级公共场所的母婴室，配备奶瓶加热、儿童车租借等贴心服务

生活体验愈加丰富，区域界面焕然一新，加上新鸿基地产实力保障，周边物业价值自然而然会提升到全新高度。

如天汇广场所在的猎德板块，在存量房时代相继诞生了中海花城湾、天銮、嘉裕公馆等指标盘，二手交易活跃。

其四，有着雄厚实力，丰富TOD开发经验与商业运营能力的新地，将用过去成功的经验，再复制一个TOD神话。

我们相信，今日的香港西九龙，就是明日的广州南站。

新地充分发挥整体布局与专业规划优势，倾注40多年TOD开发与住宅建设经验，打造与南站无缝连接、集商业、写字楼、酒店、住宅等配套于一体的86万方大型综合体——广州南站ICC。

比起将板块分割而治，这么做的挑战固然会更高，但好处也显而易见。

首先是能做到发展周期协同，如此集中的连片开发，可以结合区域总体规划定位，更好统筹区域发展格局，推动区域功能更完善、品质大提升。

△广州南站ICC效果图，各业态分布

通过合理的动线安排，把公交站场、出租车场、网约车场、长途客运站等公共交通分布在广州南站西广场，不仅配备了宽敞的候车空间，还设置了清晰的路线指引，让旅客的出行更加顺畅无阻。

△广州南站西广场交通分布

广州南站ICC首期商业地下空间与地铁22号线、城际番禺站换乘大厅无缝连接，直达商场。

通过商业空间、通道多种商业活动场景将高铁、城际、地铁等多种交通方式融为一体，为旅客带来了前所未有的便捷体验。

△左右滑动查看更多

可以想象，广州南站自带的泼天流量，使得其每天都有千万差旅人士来往。

新地的商业运营能力，未来也会吸引更多产业巨头聚集于此。

而广州南站ICC打造的顶级写字楼和星级酒店、公寓等业态，正好能满足他们的商务需求。

其发展的品质住宅峻銮、高端商场等配套，也刚好可以承接商务人群的居住、生活等需要。

而且依托TOD独特开发模式，广州南站ICC的各种业态之间，将融合共生，重塑消费场景。

未来，繁华商业举步可达，在这里传统产品消费也将变为时间消费，人们愿意花时间来商场购物和娱乐消遣。

△广州南站ICC首期商业和写字楼效果图

慢慢地，人流、物流、资金流就会汇聚成型，未来的广州南站，将成为一个功能丰富的新型城市中心。

而且这个未来，不会遥远。

目前广州南站ICC第一期商业将于2026年分阶段试业。

据悉首期商业将会利用户外及室内空间，引入更多休闲、购物、餐饮及文化活动选择，为商务人士、旅客及市民提供全新的体验。

而且住宅峻銮，首批将在明年首季交付。这种兑现速度，让人对广州南站的后续发展，也更有信心。

也正是有了这样纯正的TOD基因，广州南站ICC·峻銮才有了珍藏之义。

新地在产品打造上，项目深入分析不同居住需求，打造出不同面积段的户型，目前在售产品为建筑面积约95平方米-162㎡的三房至四房。

同时考量居住者对空间舒适度的需求，于内部规划约4万㎡漫游式园林空间，营造下楼即逛公园的优居体验，还打造专享会所，近6000㎡的豪华双会所，住户随时可健身、游泳、宴请、聚会，或是享受一个人的悠闲下午茶时光。

△项目园林实景图

而且相比起高调造势，秉持新鸿基地产“以心建家”理念的峻銮，更像“实干家”，给到业主实打实的交付品质。

如外立面，项目采用大面积玻璃、配以铝板线条装饰点缀，裙楼采用铝板、不锈钢、石材、砖等多种材料搭配，兼顾耐用性及保养维护的便捷性，历久常新。

△峻銮在售D1栋，邻近约3000方会所

还有大堂，峻銮做了约9米高的酒店式入户大堂，住宅层高也是高达3.15米，非常大气，尽显豪宅质感。

△峻銮会所实景图

除了高品质感外，峻銮对产品细节的把控也堪称魔鬼般严苛。

如浴室的防水是高于国际标准的；厨房做了一体化定制台面；阳台是下沉式防积水的......

这些细节，都意味着更高的造价成本，只为让业主有更好的居住体验。

作为老牌港资发展商之一，新地无论是在产品施工方面，还是物业服务方面都秉持着对品质的坚守。

对品牌的爱护，对城市的责任，对业主的真诚，精细打磨，才造就了一座座城市的地标，才赢得了市场的口碑。

当然，除了品质高，细节好外，峻銮还有很多附加值。

在这里不得不提启胜物业，这是新地旗下的物业管理公司，其服务一直都是有口皆碑。

天河峻林，十几年的楼龄仍然历久弥新，这些少不了启胜物业的功劳。而且前文也提到，广州地标式商场天环广场，天汇广场，还有超甲级写字楼天盈广场东塔也是启胜提供物业管理。

随着政策利好的成绩，10月楼市成交创下新高，广州也是吸引了来自全国各地的购买力。其中港人北上购房者更是不在少数，而这部分人群最先选择的，也是他们更为认可的品牌，如新鸿基地产。

峻銮近期就迎来了很多港人及来自高铁沿线重点省市如湖南等地的资深投资者。

一方面是政策利好的刺激，购房门槛降低，另一方也是基于他们对新地的认可以及对南站发展潜力的看好。

全新D1栋自推售以来，其高品质高价值获买家认可，现场一串二的客户不是个例。

最后想给购房者一个建议，在广州楼市回暖，房价尚未上涨的当下，最佳购房窗口期已经浮现，这个时候需要选能带来确定性的优质产品。

我们收到消息，项目本周有双十一返场的销售优惠政策：

1）2套一口价特惠单位

2）前3套成交，可享置业补贴11.11万

3）前5套成交，可额外获赠2年物业管理费

活动名额有限，先到先得。

把握风口，占据一线城市核心资产，由新鸿基地产发展的广州南站ICC·峻銮，千万不要错过了。