东站片区重大调整!取消部分小街区;未来几年楼楼市热点区

楼市小周 2024-09-06 11:22:34

展望未来数年,济南房地产市场上,东站片区将是供应的重头区域,也将是市场的热点区。

最近,该片区的规划出现重大调整——备受争议的小街区制,在济南东站部分区域取消,改为了较大的街区。这应该是对此前市场争议的修正。

1、这两个区域规划调整,住宅地块大幅增大

最近,济南东站片区有两个区域规划调整,它们的共同特点是:取消小街区制度!

它们的大致位置如下:

(规划调整的两个区域)

其中,一个区域在张马片区东北侧,具体在宏昌路以西、奥体中路北延线以东、望华北街以北、王舍人街以南。其调整的主要特点就是,住宅地块由小组团变成了大组团!

(区域一调整情况)

我们可以看到,在原来的规划中,各个地块被道路、绿化带分割,区域内差不多有约28个住宅、商业地块。

在规划调整后,区域内的住宅、商业地块在总面积变化不大的情况下,地块数量缩减为12个左右。其中,住宅地块由23个缩减为9个。

另一个区域新城香溢紫郡的北侧,具体在宏昌路以东、望华北街以北、舜城大街以南。其调整的主要特点是,商业商务用地大幅减少,小地块变为较大地块。

(区域二调整情况)

我们可以看到,在望华北街以北、冷水路两侧,原来有5块商业商务用地。现如今,其中的4块调整为住宅用地,只留下1块商业商务用地。

同时,片区内住宅地块也变大了,王舍人街以北原来有8块住宅用地,在总量变化不大的情况下,现在变成了4块住宅用地。

(区域二调整情况)

2、出让地块众多,未来开发热点区

小街区制是前几年比较流行的规划理念,在济南东站、CBD区域都广泛采用了这样的规划。

它的优点和缺点都很明显:优点是路网密,缺点是地块太小,社区的各栋楼都临近马路,居住环境嘈杂。

本次调整可以说是对小街区制的修正。

但是,对于已经出让的地块,甚至是已经开发的地块,小街区制已经定型,无法再做修改了。

特别值得强调的是,在未来数年,东站区域将是济南楼市的重点开发区。因为,这里是济南东绕城高速以内剩余可开发土地最多的区域,而且已经有众多土地出让。

(新东站片区,有大量土地待开发)

而且就在最近,济南东站区域有较多住宅地块挂牌、成交,总面积合计达到约491亩。

(济南东站近期成交、挂牌土地)

其中,住宅用地主要在张马片区,有5宗土地成交,分别被济南建工、山东海通、广厦三维、瑞马摘走。还有4宗土地正在挂牌。

它们的大致位置如下:

(蓝圈内是已成交土地、红圈内是待成交土地)

另外还有1宗宅地已经成交,它位置比较偏,在济南东站以东、济钢片区以北区域,紧邻济南东站梁王安置区。

(篮圈内位已成交土地)

大量住宅用地的挂牌、成交,对新房价格将带来压力——目前,济南普通住宅市场需求严重萎缩,众多楼盘销量大幅下降。新增土地势必会进一步增加楼市供应,从而对房价形成压力。

但对买房人来说这将是利好——供应增加意味着房价可能会更合适些,而且大量供地意味着大量开发,城市建设速度更快,城市成长更快,大家可享受更多城市成长的红利。

只是,对未来的房价走势,大家要心怀警惕。我们可能会经历一个漫长的寒冬,我们甚至不敢揣测这个寒冬持续的时间会有多长。

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