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一天时间，2个重磅消息。

第（1）个消息：楼市定调，大刺激、大放水开始！中央政治局会议：实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市！

可以说，楼市最关键的时候到了！也已经到了一个拐点。会议强调：明年还要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。

明年财政要更加积极，其中“适度宽松的货币政策”提法令人振奋，时隔14年，历史总是惊人的相似？

上一轮货币政策“适度宽松”出现在2009年，那一年4万亿计划出台，市场货币流动性太高，最后都跑到了楼市，刺激楼市大牛，那一年，几乎是翻倍的涨幅，从最低谷直接爆发。

第（2）个大消息：南京成交量增长全国领先。

同一时间，南京最新二手房数据惊人。冰山指数发布：南京二手房12月网签量环比增长全国第一，超过苏州、武汉、宁波、厦门。

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高涨的成交量，热度空前！

12月首周，南京全市二手房成交3232套（含高淳、溧水），环比大涨105.2%。从成交走势来看，契税优惠政策12月1日正式执行，不少买房者都赶在本月过户，享受新政优惠，上周首个工作日单日过户量即达950套，其他工作日交易量也基本在500套左右，热度空前，周成交量再次突破3000套。

2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况

▲来自我爱我家

意味着什么？

我觉得更多还是房东们的“痛下决心”。许多区域/房源，更是粗暴，“只要价格到位，立马成交”。总之，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

当然，也有房东拒绝“降价”。

南京这几年楼市行情一般，但毕竟还是全国GDP前10的城市，从“另一个方面”来看，对于外地人/年轻刚需家庭来说，此时的南京房产价格依旧较低，充满“价格洼地感”。

依旧有低价买入的可能。比如《1天就迅速成交6套，河西中这个二手房…》价格到位，买房人的手速让你害怕。

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为什么南京前期一般，现在成交量又大涨？

这仿佛很矛盾的一件事？

想想，其实南京很多项目的亮点优点都还挺多，至于瑕疵并不吓人，从实际居住和受众来看，许多区域长期价值还是挺高，怎么之前滑得这么厉害呢？

综合来看，从2023-2024是南京楼市“触底阶段”。

1）前期投资客逐渐出清因素

有一些外地人，当年就是冲着某些区域来买的，对南京不熟，短期投资意识重。房价上涨时，跟风买入，房价风吹草动就降价出售，立抛走人。这些短期投资客的心理波动性大，容易引发区域抛售情绪。

这部分投资客的心态：

绝不砸盘➔保住成本➔少亏一点➔卖掉就好。

但，当投资客逐步出清之后。

大部分普通自住客的真实心态历程：

保住成本➔绝不砸盘➔撤牌不卖➔自住到底。

2）刚需、微改善需求依旧强大

毕竟南京的受众很多是刚需、区域微改善，而这样的改善是自住+刚性的。许多次新房品质还是拉开其他区域一大截，价格到位，一切可谈。

3）史无前例的宽松和补贴政策

贷款利率还是低位，存量房贷利率也在降、契税政策也发布了。而且，今年国家拿出了2000亿补贴来搞以旧换新（主要是家电、汽车，手机类）。

江苏国补当天，小米在江苏一天卖了18万部总额突破一个亿。可见，老百姓并不是没有需求，而且是“发钱力度够不够凶”。

4）板块价值仍在，兑现力初显

客观来说，南京许多新城区好不好？

很好的。

比如南部新城，目前的南京外国语学校、全民健身中心、金陵万象城、中国第二历史档案馆新馆、中芬合作交流中心、机场跑道公园正一一落定。

虽然目前南部新城大规模的写字楼集群和产业还没完全落地，但区域的兑现力已经呈现。

江北核心区呢？

规划气魄宏大，目前地铁、商业、公园、图书馆美术馆和国际健康城推进也在既定路线上。正核中央商务区的“摩天楼”还没竖起来，在建的地铁/过江通道还没通，处于“爆发前夕”。

当然，也没多少时间了。待中央商务区的2个重心：商业中心（人们来消费、休闲与生活）与产业中心（密集的写字楼群）建起来时，再通过地铁4号线二期+11号线，做大更大范围的辐射。

那么，整个核心+周边的住宅才会被带动，赋予更高价值。

河西呢？

几乎是商业+产业的爆发期，除了ifc、德基等大商业，小米、阿里、洋河以及接下来的南银科技、恒生电子、金峰水泥、嘉华写字楼等，特别是河西南的金融城4期地块。

几乎个个都是河西的硬核地标，只不过总有忽略这些。各种商业街和中小型MALL已经落地或即将落地，确定性很足，烟火气也很高。

5）土地出让和新房供应量。

土地出让量太高直接影响新房成交量。

一波一波的供应量，而且数量惊人，直接干掉了二手房价。而且江北二手房的萎靡，改善“卖旧买新”，老房卖不掉，怎么买新房，二手房卖不上价，新房就没人买。所以，置换链几乎断了。

所以，二手房成交量上涨，这个“置换链”才能转起来。这样的情况下，其实现在是购买房子比较好的时机，等投资客全部出清，普通住户要么“撤牌”不卖，要么维持原价。

那么，2025年以后，南京的房价如何才能不让人苦闷。或者说，会有反弹。由4个因素决定：

1）投资客出清的速度；

2）土地、新房的供应量；

3）区域的商业、产业、城建、地铁、教育落地情况；

4）南京理性买房的理念的转变，国家强有力的刺激政策。

有关房地产，过几天还会有经济工作会议，一起保持关注！

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