近日，民政部发布《2024年第三季度民政统计数据》，2024年前三个季度，全国结婚登记总数为474.7万对，较去年同期的569.0万对下降了16.57%。回顾2023年全年，结婚登记人数是768.2万对。

根据国家统计局《中国统计年鉴2024》的数据，自2013年结婚登记人数达到1346.93万对的峰值后，结婚人数开始逐年下滑，2023年降至768.21万对，几乎减半。

◎数据来源：国家统计局《中国统计年鉴2024》

参考近十年数据，每年前三季度结婚登记对数大约占全年比重在72%-79%，由此估算2024年全年结婚登记对数在601万对-659万对，即使取最高值也是近40年来的新低。

人口是结婚人数的滞后性指标，结婚人数的减少也意味着生育率下降。如今，人口增长率已转为负数，未来几年，人口数量将继续走低，这一趋势也不可避免。

而以人口为支撑的房地产行业，自然会承受不小的压力。

人口下降，城市的发展更拼城市虹吸能力。

如果说过去20年，国内房价的上涨受益于人口的激增与住房的“刚需”，那么进入下一个“少人”的阶段，一定会从普涨转向为“两极分化”，也就是局部上涨，其余地方下跌。

而这些还能抗压上涨的区域，一定是具备较强人口虹吸能力的城市，打个比方说，锅里的饭少了我不怕，只要我舀饭比别人快，比别人多，那我碗里的米饭不得比原来更多，我不得吃得更饱？

人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场也将更加分化。

以邻国日本为例，整个日本的城市化进程中，人口随产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右，人口逐步从原来的东京圈、大阪圈、名古屋圈集中向东京圈“一极”集聚，而东京圈的房价自然成为全日本的塔尖。

我们国家自改革开放以来，人口的跨省流动经历了向东南沿海一带涌入，再到人口回流中西部，人口在往复流动的过程中也逐渐在一些区域聚集，也就形成了中国的都市圈。

发展较早的长三角与珠三角都市圈，与后来成为国家战略的成渝双城经济圈，都是基于一定政策导向，和人口流入。

国家统计局数据显示，中国人口持续向少数核心城市集聚，2010-2020年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，2021-2023年合肥、杭州年均常住人口增量超15万。

◎来源于网络

随着人口流动和分布的变化，中国的楼市开始进入“强者恒强”的分化时代。出生率下降、人口老龄化这些趋势，让房价的走势变得越来越看“人气”——哪里有人去，房子就值钱；没人住的地方，房子也只能降价求生。

大城市和都市圈才是真香定律。那些能吸引年轻人、机会多、资源好的大城市和大都市圈，未来的楼市潜力依然稳。反过来，人口持续流出的地方，楼市可能就有点悬了。

需求少了，房价自然熄火，跌跌不休也不是不可能。

◎来源于国家统计局、泽平宏观

根据2023年统计，中国的总人口已达到14.1亿，但已经连续两年出现负增长，总体生育率接近1.0，在全球主要经济体中排名倒数第二。

虽然我国实施了全面二孩和三孩政策，但其效果远未达到预期，未能有效逆转出生人口持续下降的趋势。自2017年起，中国的出生人口已连续七年下降，2023年出生人口仅为902万，比2022年减少了54万，创下新低。

从需求上看，买房的主力人群——20到59岁的“黄金年龄段”，早在2013年就到顶了，之后人数就一路减少。这也直接影响了房子的需求量。再看看住宅新开工面积，2011年和2013年出现过两次高峰，之后就进入了“逐步降温”的节奏。

这意味着啥？房子的需求不可能像以前那样疯涨了，简单点说，过去是“想盖多少就有人买多少”，而未来可能是“盖得再多，也要挑地方才能卖得掉”。

◎来源于国家统计局、泽平宏观

房地产长期看人口，到2030年，约1.3亿的新增城镇人口中，80%左右将集中在19个城市群，而其中的60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群中。

预计到2030年，中国将形成10个以上1000万级的城市（如北京、上海、广州、深圳、重庆等），以及12个以上2000万级的大都市圈（如上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州等）。这些大城市群和都市圈将继续吸引大量人口流入，并推动当地房地产市场的增长。

现在，房价已经过了“普遍涨”的年代，接下来能保值和升值的房子，只会出现在那些人越来越多的地方。也就是说，哪里人多、哪里发展好，哪里的房子就有潜力。

比如大都市圈，像北京、上海、深圳、成都这些地方，一直都吸引着全国各地的人。为什么？因为工作机会多，生活便利，配套资源丰富。所以不管房子再多，好的房子，还是有人争着买。

以成都为例，在各种楼市利好政策的刺激下，10月成交量明显回暖，成交量达8115套，11月数据现更新至11月3日，3天成交量达1280套。

反过来说，那些人口在减少的城市，房子就像锅里的冷饭，不仅没人吃，还可能越放越不值钱。有些三四线甚至能级更低的城市，房价跌了很多，但回升起来的希望很渺茫了。

所以，现在买房，不仅要看价格，更要看城市“有吸引力”的程度。人口扎堆的地方，房子才更有保值和升值空间。

过去房子普涨的时候，只要买房就能升值，但现在得用点心了。看准人口流向，挑对核心城市，抓住机会进场很重要。与其等房价靠天运，不如靠自己的眼光选个“好饭锅”，煮饭安心又踏实。

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