2024年5月8日，山东美辰置业有限公司以7.5654亿元底价摘得金华茶城南北A、B地块。
山东美辰置业由德州金辰房地产开发有限公司100%控股，也就是金华茶城地块由德州金辰获得。
该地块位置还是非常不错的，体育公园近在咫尺，东边董子文化街也很近，往南就是澳德乐，休闲娱乐购物很方便。同时医疗教育也不错，因此这一地块很有想象空间。
但是，就是如此好的地块，竟然以底价成交，这不得不让人感到有点意外，当然说意外归意外，但仔细想想也不意外，当下的房地产市场低迷，未来走向如此诡谲之时，谁也不敢轻易出手，一旦市场预期不好，那么也是很危险的。
当时，这个社会富在险中求，越危险可能利润越高，山东美辰看到了这一点，也许在这纷繁复杂的房地产市场中嗅到有波澜的可能，无论怎么样，只要有那么一丝丝的希望，就敢于出手，这需要勇气，更需要魄力。
金华茶城地块也没有太多可聊的了，我就以山东美辰拍得此地块为契机，详细阐述一下当下房地产的现状与未来。
看房地产行情，既要基于房地产本身的特点进行分析，同时更应该跳出房地产这个行业来分析房地产，只有这样才能看透房地产本质，或许能够较为准确的分析房地产的当下和未来。
我们来看看近期不少城市取消限购政策，比如今天（5月9日）杭州、西安两大省会城市取消限购，为什么取消限购，一是说明房地产行情低迷，再这样下去，这些城市发展就有可能受到限制，没有房地产做支撑，很难发展，怎么破局，那就是放开，任何有钱人都可以在省会城市买，这会释放一部分有钱人的闲置资金，因为当下投资渠道有限，实体经济也不太好，要想稳定收益很难，一不小心投的钱就打了水漂，别看有个几千万，经不住折腾。所以投资实体的较少，这些钱大部分没有投向实体经济。
而如今，中国股市总是在3000点左右徘徊，对于大多数人来讲也没有足够的兴趣投资股市，其他的都是风险大，回报不可靠，远不如省会城市这种城市核心区房子更稳健，一旦取消限购，看到了房子升值的苗头，势必会有一部分有钱人涌入这些城市房地产。
省会城市具有方向标作用，它的房价稳定并逐渐上涨，势必会影响到地级市房走向，至少都看到了希望。希望有时比金子更珍贵，当下更是如此，因为当下看衰房地产的占多数，看衰意味着即使手里有钱，也在等着、瞅着，等和瞅就是因为看不到房地产回暖迹象。
而省会城市也具有上涨动力，因为整个社会人员流动，主要会从乡村、县城、地级城市向省会城市、直辖市流动，这是城市梯度发展模式，从区域看，整个社会人员会逐渐向长三角和珠三角地区流动。所以省会城市集聚人员具有很大优势。
我们知道传统不同级别城市房地产上涨模式，是从一线城市上涨，然后二线跟进，最后延续到三四线城市，这样一个不同层级城市阶梯上涨模式，这周期大概需要2-3年时间。
上面是从历史角度和宏观角度来看房地产发展，
当然当下以及未来房地产走势，仍然会受到上述传统上涨模式的影响，不过影响力在减弱，也即是说这种房地产行情联动效应会发生慢慢发生改变，未来房地产不会如上述这种上涨模式，而是区域性的上涨，也就是说，不是省会城市涨了一定带动地级市和县城房价绝对的上涨，这要看自己城市的张力，也就是整体经济水平，原来不管什么城市，基本就是大城市涨了下面的城市跟着涨，这一点不用怀疑。现在不行了，该怀疑的怀疑了，该谨慎的谨慎了。
也就是靠大城市上涨，让中小城市水涨船高不太可能了。
这就是当下房地产市场的最根本的变化。
看清这个大势，如果购房，在什么地方购房，就是应该清楚了。
像德州这种城市，越核心区的房子上涨越有动力，至少不会降价太太多，而周边的房子则区域最理想的状态就是保持住不降价，这一点希望在某些地方也实现不了。
为什么这样？因为人口流出问题。如果德州每年少则三万五万，多则十万八万的人口流入，那么房地产没有没有任何问题，一定会上涨，但是这个人口流入依靠什么，不能靠天吃饭吧？那是靠就业，如今哪个城市就业机会多，哪个城市就有发展，就业就要有更多的工业，这是基础，商业的繁荣也是需要工业做基础的，当然有人说我们依靠高科技产业，依靠金融产业，这个当然没有任何问题，但实际上这个是有难度的。只有有更多的基础工业，有更多的吸纳就业能力，有人了，房子还愁卖吗？
这是所有问题的症结，这个问题解决不了，房地产发展比登天还难。
尤其是当下和未来，房地产不会再出现强烈的上下联动效应，只能靠自己了。
德州如此，全国绝大多数其他地级城市都将面临这种尴尬的状况。
有人会说了，既然都这样了，我们随大流不就得了，房子不涨价，老百姓不更好吗？
其实这个逻辑是错误的，甚至是荒谬的， 房价越低，意味着这个城市没有希望，吸纳不了更多的人就业，人口外流，鸡西鹤岗就是很明显的例子，当然鸡西鹤岗具有特殊性，一是属于东北地区，东北地区本来就是人口流出地区，二是他们的完全依靠能源发展起来的，能源枯竭意味着城市衰败。虽说鸡西鹤岗是特例，但是触类旁通，还是很有借鉴意义。
记住：有希望的城市一定是房价上涨的，上涨意味着有更多人口，有更多的就业机会，有较强的经济水平。
说到这里，我想到另外一个问题，那就是整个的人口流动目前是从东三省开始，逐渐向京津冀鲁地区甚至更向南的地方迁移，未来有可能包括河北、内蒙古、甚至山东部分地区人口都有继续向南流动的趋势。也就是说，在北部地区不是去北京天津以及省会大城市，就是去南方城市，北方的三四线城市逐渐衰退是必然趋势。随着人口南流，北方乡村空心化成为必然，再过三、五十年农村村庄可能基本不存在了，乡镇这个最小一级的行政单位也可能会取消。
所以从中国目前人口走势，以及社会长期发展来看，房地产在三四线城市很难有前途，尤其是北方城市更是如此。
当然，这也不必然悲观，因为我认为近两三年有可能房地产会有一波上涨，当然涨幅绝不会像以往那样过个三五年上涨50%甚至翻番，只能是缓慢上涨。
如果有打算买房的话，当下或许是最佳时机，淘尽沙土皆是黄金，跌无可跌，那就不会再跌，因为这一波房地产已经到了最低谷，房地产企业已经基本渡过最艰难的时刻，不会再轻易降价销售，甚至是跌破成本价销售。
我们上面说了一些不利因素，当然，这个问题还有很多其他因素。
首先是中国的发展动力，如果和其他国家一样出现衰退，那么房地产自然很难有起色，目前看，中国的发展还是很有希望的，只要不发生大的战争，这个世界未来是属于中国的，中国的基础工业太牛叉了，为世界输出基础工业产品，同时在中高端科技产业也有引领世界的趋势。这些对中国发展极其有利，这些都是利好房地产的。
其次，中国的股市处于低位徘徊，不能吸纳中国的货币，这些钱仍然有向房地产流动的冲动，毕竟实物资产在中国老百姓眼里更踏实。无论房子跌到什么程度，至少房子还在，比之股票等金融投资产品更靠谱。
当然股市是把双刃剑，当股市起来的时候，资金或许会倒向股市，那么对于房地产将是不小的打击，这些年来股市为什么没有跟随美国等西方国家大涨，或许与保房地产实体经济有关。当下股市蠢蠢欲动，有可能还有一两年的缓冲期，恰恰给了房地产上涨提供动力，或者说至少没有拉后腿。
我们再回过头来谈德州，或者说类德州城市经济发展模式问题。
当下城市发展进入瓶颈期，原来通过城市土地外延获得发展，当下很难，但是再难，对于具体一个城市来讲，还是要城市外扩为第一要务，这个外扩是要提升工业规模和效益兼顾，不能一个企业死不死活不活的，只能让老百姓维持一日三餐，没有能力消费，这样的半死不活其企业赶紧搞掉，别站着茅坑不拉屎，浪费土地资源，给社会创造不了高效益。
培育本土企业，有希望的，千方百计的搞起来，要像孩子一样爱护，千万别把企业当成待宰的猪，有点肉就割走了，结果就是杀鸡取卵。应多鼓励企业创新，大力支持科技创新，给予政策上、财政上的支持。当今社会科技领先是最关键的，所有能够成为优秀企业的一定在技术上有独到之处，优于同行业其他企业。
德州房地产靠什么？或者类德州城市靠什么？那就是靠人口，人口靠什么？那就是靠企业，靠大企业，靠优质企业。
这就是所以问题的症结，城市就业能力强，吸引人口，那么房地产就不存在问题。
声明：上述内容只是个人观点，不作为投资建议。
