问道者 杜一用

宝龙地产的债务重组计划在新年到来之前得到了香港法院的批准，在一众深陷债务泥潭的闽系房企里率先取得了突破。不过，相对于584亿元的有息负债，宝龙地产进入重组的近40亿债务只是让许健康父子获得了喘息的机会。和眼下诸多房企面临的困境一样，宝龙地产的化债之路还任重而道远。

宝龙地产的债务重组方案是向涉及的债权人发行本金总额大约5.58亿美元的强制可转换债券。也就是说，这部分债务将按每股3.35港元的价格转换成大约13亿股的宝龙地产股票。许健康家族原本持有将近80%宝龙地产股票，这次债务重组后被稀释到大约剩下53%股份。

现在的宝龙地产已经跌成了仙股，最新股价0.44元，市值18亿元。重组方案相当于债权人用8倍的市场价格认购了宝龙地产的股票。对这些债权人来说，同意这样的重组方案应该是不得不接受现实的一种无奈之举。

宝龙地产在2024年11月5日的公告中说得很白，“受复杂的经营环境影响，集团销售复苏缓慢，流动资金紧张状况日益严峻。”危急情势跃然纸上，相对于现有行情下很难卖得动的房产，股票显然是一种更加容易变现的抵债资产。

宝龙地产并非矫情。根据公告披露，到2024年6月30日，宝龙集团借款总额584亿元，其中银行及其他借款337亿元，优先票据160亿元，公司债券64亿元，商业按揭21亿元。有296亿元借款一年内到期，288亿元借款一年后到期。

最近几年宝龙地产的表现并不乐观。2021年净利润还有将近60亿元，隔年便出现断崖式下降，2022年净利润只剩下4亿元，进入2023年巨亏27亿，到2024年中又巨亏26亿，负债1537亿元。

2023年10月，由于支付不了1500多万美元的到期优先票据利息，宝龙地产正式爆雷。不过，许健康父子应变神速，效率奇高。多数闽系房企的债务重组计划谈了一轮又一轮，至今仍然拿不出可行的方案，宝龙地产在爆雷一个月后就宣布与特别小组成员订立了重组条款书，并在一年后实质性推进了债务重组计划。

但获批的重组计划只是宝龙地产债务的一部分，许健康父子要走出债务泥潭，还有相当一段路要走。从昔日“北万达、南宝龙”的辉煌，走到今天跟很多闽系房企一样在债务泥潭里挣扎，宝龙地产的过山车般行情总是令人感到惋惜。

许健康是晋江人，宝龙地产的出发点是澳门。根据媒体传播的版本，许健康高中毕业后便只身闯荡澳门，刚开始摆摊谋生，看到港澳和泉州之间存在的价差，把港澳生产的棉布贩到晋江，又把晋江的工艺品倒回港澳，后在福建和广东两地办服装厂和雨伞厂，攒下了人生当中的第一笔财富。

宝龙地产先是在澳门投资得手，1990年许健康来到厦门，开始大肆跑马圈地，“商业+住宅”的开发模式创造了堪与万达比肩的辉煌。到2024上半年期末，资产总额依然达到2064亿元。

许健康在66岁的时候向儿子许华芳交班，那是一个让很多国内房企野心膨胀的年头。许华芳2018年接任宝龙集团总裁，他主导下的宝龙地产基本面很快发生了巨变：2018年销售额只有410亿，2021年超过了1000亿，进入了千亿阵营。

从许健康立足厦门的时间不难看出，宝龙地产充分享受了中国房地产黄金时代的改革红利，只是和现在很多泥潭深陷的房企一样，晚节不保。宝龙地产高歌猛进的时候，恰逢调控在即。结果大家都看到了，这些当年担心杠杆加少会落后别人一拍的房企，在面对不得不去杠杆后，都跌入了“房价会永远涨下去”的陷阱。

相对于那些目前还看不到重组尽头的房企，宝龙地产还是幸运的，目前的负债率只有74%。许健康父子的另一家上市公司宝龙商业状态甚至更加乐观，2024年中报盈利能力虽然有所下降，还是盈利了1.95亿元，负债率只有46%。

对所有陷入债务危机的房企来说，只要房地产的大势没有扭转，化债必定是一个长期而又艰巨的过程。