原创 刘晓博

一、大湾区的风口

近日，深圳迎来了一系列重要利好。

作为深圳最有活力、最具潜力的城区之一——宝安区，收获最为丰厚。利好的“接踵而来”，证明宝安区是大湾区重要的“风口”！

利好一：《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》获得国务院批复，深圳核心区扩容，宝安区的新安、西乡街道的全部，以及航城、福永、福海、沙井划入前海的部分，都被纳入了深圳都市核心区。

上图中红线范围内，就是重新定义的都市核心区。之前的核心区，只包括罗湖、福田和南山。宝安是这次核心区扩容的大赢家，被划入的面积最大。

这意味着宝安区的功能定位大幅跃升，变身为一线城市核心，将跟福田、罗湖、南山一起，共同成为深圳承载大湾区金融商贸、科技创新、文化教育、国际交往等核心功能的城区，成为培育全球标杆城市竞争力、创新力和影响力的重要空间载体。

国务院的批复要求：要“强化前海深港现代服务业合作区的建设”，加强与香港、澳门深度合作、协同发展；强化与广州“双城”联动；促进与珠江口西岸城市融合互动等。

宝安地处大湾区黄金轴线上，前海三分之二的面积在宝安，这决定了无论是深港合作、广深合作，还是深圳和珠江口西岸合作，深圳都市圈内部合作，都将以宝安为重要基地和抓手。这对于宝安来说，是重要的发展机遇。

利好二：《深圳市综合立体交通网规划方案（2024—2035年）》印发，宝安在深圳交通版图中的地位日益突出。

根据最新方案，深圳将从“国际性综合交通枢纽”向“世界一流国际性综合交通枢纽”跃升，在这个过程中，拥有海港、空港和多条铁路、城际的宝安区，受益良多。

比如规划提出，“到2035年深圳机场旅客年保障能力达到1亿人次”。这意味着，深圳机场未来在客运量上有竞争国内第一的可能。

为了实现这个目标，规划提出：要推进深江铁路、穗莞深城际南延、深大城际等铁路项目建设，谋划深南中城际；到2035年，深圳机场国际客货运航线数量力争达到120条以上……

规划还8次提到了“机场东”，不仅要在这里建设火车站、物流枢纽，还要规划建设总部商务区。机场东火车站被纳入了深圳“五个主站”之一，它将跟机场、国际会展中心一起，构成大湾区版的“虹桥开放枢纽”，成为深圳新的重要增长极。

未来的深圳机场不仅是强大的流量入口、物流枢纽，还将变身面向大湾区的CBD，这将给宝安区的带来巨大的机遇。

宝安将形成南有宝安中心区、中有“机场+机场东CBD+会展中心”，北有海洋新城的多中心、多增长极的新格局。其中，海洋新城是承载深圳建设“全球海洋中心城市”的重要载体，也极具想象空间。

上图：深圳新版国土空间规划中，规划了12个城市功能中心和12个功能节点，宝安区拥有1.5个中心、3个节点，位居各区前列。

利好三：宝安区成为大湾区的“连接器”。

最近，深中通道万顷沙支线开通，宝安成为广州深圳两个一线城市牵手合作的前沿。再加上深江铁路加快建设，深南中城际规划推进，宝安跃升为大湾区东岸和西岸合作的主阵地，成为大湾区的“十字路口”和“连接器”。

广东省最近发布了黄金内湾的规划范围。作为黄金内湾经济总量最大的城市深圳，有5个城区纳入其中。宝安区是深圳黄金内湾5区中面积最大、人口最多、企业最多的城区，发展潜力也最大。

二、投资宝安，正当其时！

总之，无论是国家、广东省还是深圳市层面，最近都赋予了宝安新的使命、新的定位，宝安之所以越来越重要，跟它拥有的独特的天时、地利、人和，有密切关系。

所谓天时，是国家正在推进新一轮改革开放，目标是转变增长方式，实现高质量发展。

要实现这个目标，大湾区非常关键。这里不仅是内地城市改革开放的起点，也是市场化程度最高、国际化程度最高的地区。

在大湾区，有两种社会制度、三个关税区、三种货币、三个法律体系。国际资金进入中国内地的时候，三分之二以大湾区为跳板；中国内地资金对外投资的时候，也有三分之二以大湾区为跳板。

正因为如此，粤港澳合作、大湾区建设，在国家战略中至关重要。

由于地理和历史的原因，大湾区东西两岸发展不均衡，人财物高度集中在东岸，也就是107国道两侧，大部分在宝安区境内。所以谋划大湾区的发展，谋划黄金内湾的发展，不可能跳过宝安区，这是重要的“地利”。

宝安区又是中国经济转型升级最典型的区域。早期的宝安，集聚了大量三来一补起来，以劳动密集型为主。

过去30多年来，宝安经济不断转型升级，从“宝安代工”经过“宝安仿制”、“宝安制造”，再升级到今天的“宝安创造”。

有一串数字足以说明宝安实体经济的实力：宝安拥有国家高新技术企业7000多家、连续七年居全国区县第一；平均每平方公里有18家国家高新技术企业，这个密度是整个粤港澳大湾区平均水平的15倍，是广东平均水平的51倍。

在深圳“20+8”产业集群中，宝安区重点布局“17+2”产业集群，集群数量全市第一。宝安区产值或营业收入接近或超过1000亿元的产业集群已经达到5个，其中智能终端、超高清视频显示2个集群产值达2000亿元，网络与通信、半导体与集成电路、安全节能环保3个集群产值过千亿元。

宝安拥有国家级专精特新企业279家，数量堪比大多数二线城市。这些国家级“小巨人”，就是未来的独角兽企业、瞪羚企业。

正是因为经济转型升级迅猛、实体经济发达，宝安区经济总量在过去3年里连续跨越了2个千亿大关，2023年全年达突破了5200亿元，今年前三季度增速为6.8%。宝安区在今年8月发布的全国百强区排名中，名列第四。

此外，赛迪研究院根据新增企业注册数量、国家极高新技术企业数量、人口密度等11个指标给全国个城市（不含直辖市）的街道进行了排序，宝安区西乡街道位居全国500强第二名，新安街道位居第六名。

宝安区一共有10个街道，其中8个杀入了全国前50名，是进入全国前50名最多的城区。

宝安经济之所以充满活力，还有重要的“人和”因素—— “有形之手”善于发挥作用、营商环境不断改善。

比如宝安区连续6年围绕制造业出台“一号文”，推动新质生产力的发展，为经济转型提供了动能。

今年的“一号文”是《关于加快推进新型工业化的实施意见》，它围绕“新型工业化”，提出了7个“新”：抢占集群发展新高地，激发传统产业新活力，推进产业链条新延伸，培育科技创新新动能等。目标是，到2024年工业总产值突破1万亿元，战略性新兴产业增加值达到2500亿元。

规划得当，政策具有连续性、可操作性，提高了企业的信心，产生从“积跬步”到“至千里”的效应。

近日，普华永道发布的《前海营商环境蓝皮书》认为，包括宝安区82.75平方公里的前海，目前营商环境具备了全球竞争力。这不仅是对前海的较高评价，也是对宝安区营商环境的最好评价。

在人们心目中，深圳人口、地少，企业发展空间少。但事实上，只要有好项目，宝安就不缺土地。

截至目前宝安已完成土地整备184.96公顷（含前海21.32公顷），其中工业用地43.45公顷、民生设施用地59.84公顷（含前海19.20公顷）、居住潜力用地15.27公顷（含前海2.11公顷）、其他用地66.39公顷。

为了迎接优质企业的投资，宝安规划了机场东总部商务区、九围国际总部区、立新湖科创总部区、湾区芯城、石岩科创城、深港先进制造业合作区、深圳西部城市中心等，栽下梧桐树、只等凤凰来！

在深圳官宣新一轮楼市利好之前的9月26日，宝安区新安街道一块住宅用地出让，有9家知名房企到场参与竞拍。历经73轮现场竞价，最终以总价28.2亿元成交，溢价率超35%。这是企业用真金白银，对宝安的发展前景投下的信任票。

刚刚过去的10月，深圳新房认购创下历史纪录，突破了1.3万套，宝安一个区就占了全市的四分之一。这是老百姓对宝安发展前景投下的信任票。

如果你看懂了宝安在大湾区的战略地位和发展趋势，就会知道，现在投资宝安正当其时！