公房承租人去世后，动迁利益能否作为遗产继承？

案情简介

张某清、李某娟系夫妻，共生育张一、张二、张三3位子女。

张某清于2019年由法院判决宣告死亡。李某娟于1988年报死亡。张三未婚，无子女，于2014年死亡。

系争房屋承租人为张三，在册户籍在张三死亡后为张二1人。张一从未居住过系争房屋。

2021年，张二与上海市XX事务所有限公司就张三承租的系争房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，补偿利益362万元。

2022年，张一向法院起诉张二。诉讼请求为：确认系争房屋的征收补偿款系被继承人张三的遗产；判决张一依法继承系争房屋征收补偿款的50%。

一审法院

一审法院认为，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

本案中，张一的户籍与张三的户籍不在一起，亦从未居住过张三承租的公有住房，因此其不属于共同居住人。

其次，本案与沪高法民一〔2007〕20号文件中规定的情形不相符。

第三，系争房屋是公有住房，该房屋的所有权不属于张三。

综上，系争房屋不是张三的财产，则该房屋的征收补偿利益不是张三的遗产。

一审法院驳回张一的诉讼请求，张一不服，遂向上海二中院提出上诉。

上诉理由

张一在上诉时，主要提出以下几点理由：

一、张三系承租人，其对系争房屋有用益物权，该财产权利应受法律保护。且物业管理部门并未收回系争房屋，即是认可张三的亲属在租赁使用范围内处置收益，故该用益物权仍然存在。

征收补偿利益应依法归属于承租人，现张三已去世，故用益物权产生的利益应作为遗产依法继承。

二、系争房屋的征收补偿协议是征收单位与张三签订的，张二仅是代理人。

征收补偿款是征收人对系争房屋承租人用益物权的补偿对价，一审法院应在征收补偿协议的合同关系基础上对补偿款的归属作出审查与认定。

三、张三系张一的弟弟，其生前未婚、无子女，依据继承相关法律规定，张一作为继承人之一对张三因系争房屋被征收而享有的财产权益依法享有继承权，并不是作为共同居住人享有征收补偿利益。

二审法院

上海二中院在审理时认为，张一的户口不在系争房屋内，其不符合系争房屋共同居住人的认定条件，张一不能分得系争房屋的征收补偿利益。

系争房屋为公房，承租人虽为张三，但其已于2014年去世，而当时该房屋尚未被纳入征收范围，因张三对系争房屋的承租及居住使用权利在其死亡时即已终止，故之后因征收而获得的补偿利益已与张三无关，在本案中亦不存在对其相关遗产的继承问题。

张一以其是张三的继承人为由，主张分得系争房屋的征收补偿利益，无事实和法律依据，难以支持。

本案中，系争房屋中仅有张二的户口在册，故结合原承租人已在征收前去世的事实，系争房屋的征收补偿利益可由其分得。

二审法院最终驳回张一上诉，维持原判。

（上述案件系实际案例改编，当事人均为化名）

案例来源：（2022）沪02民终11543号

案例解读

从法院说理的部分可以看到，判断“公房承租人去世后，动迁利益能否作为遗产继承？”主要考虑以下几个因素：

1、承租人去世的时间

如果是在动迁前去世，即本案该情形，法院认为承租人已经死亡，则系争房屋的承租及居住使用权利在其死亡时就终止了，之后再开始动迁获得的补偿利益就与承租人无关。

如果是在征收后去世的，则承租人应得的补偿款按继承处理，有合法有效的遗嘱，根据遗嘱继承，没有遗嘱或者遗嘱无效的，则按法定继承处理。

2、是否属于“只有承租人的公房”

本文案例中，一审法院提到该案与沪高法民一〔2007〕20号文件中规定的情形不相符。实际上，张一在提起诉讼时最主要的也是依据该文件的条款。

那么该文件规定了什么情况呢？

根据《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》（沪高法民一〔2007〕20号）第一条规定：

“只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。”

根据该条款，动迁款可以有继承的可能，关键在于如何理解 “ 只有承租人的公房 ” ？

根据司法实践，该条款应是指房屋只有承租人一人户口，无其他户口在内。

本案中，由于张三死亡后，系争房屋内还有张二的户口在内，遂一审法院认为与沪高法民一〔2007〕20号文件中规定的情形不相符。

可见，动迁款有可以继承的可能，但前提条件极为苛刻。

3、物业是否已将房屋收回

在满足上述特殊情况下，动迁款也不是百分百能作为遗产继承，还要看物业是否已经“报空”处理。

本案张一在上诉理由中称：“物业管理部门并未收回系争房屋，即是认可张三的亲属在租赁使用范围内处置收益，故该用益物权仍然存在......”

事实上，物业是否收回房屋也非常关键。

物业作为公房管理单位，依法对房屋进行经营管理。对于只有承租人的公房，在其死亡后，根据相关政策，物业公司有权对房屋进行报空处理。

因此，如果没有及时提出继承而导致房屋被报空处理的，即使满足沪高法民一〔2007〕20号文件中规定的情形，也无法再作为遗产继承。

关联法条

《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》沪高法民一(2007)20号

一、公房动迁补偿款的继承

只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：

（一）第一顺序：配偶、子女、父母；

（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

第五十一条 本细则中下列用语的含义：

……

（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。