对一个城市来说，何为地标
有人会说它必须在城市最核心的原点位置，如上海的人民广场
有人会说它还要拥有令人过目不忘的建筑外观和高度，如陆家嘴的三件套
有人会说它要和周边的资源组合成为一个顶级圈层，如那滨江的豪宅们
以上，差不多集齐了可以作为城市地标的三要素：地段+产品+圈层
今天，让我们把视线从上海转向 苏 州
说到苏州的地标，你会想到哪里
金鸡湖、东方之门、北寺塔、国金中心...这些都某种意义上能够成为代表苏州的地标
但如果提到苏州的地标住宅呢
是不是一下没法反应过来了
而今天我们要聊的这么一个项目，也可以说是一个样本：龙湖山河颂
它一方面让我看到一个城市地标+高端住宅的终极形态应该是怎样的
另一方面，也在告诉我们这样的地标资产
未来会和城市，和周边，和客户，相互碰撞，进而迸发出怎样庞大的能量
01
苏州居然还藏有这样一块极致的土地
在苏州，人们都说：“一条狮山路，半部新区史。”或者“东有金鸡湖，西有狮山路。”
狮山路是苏州高新区建设发展30年的最好见证者
（实景图，来源网络）
这一条金融街，承载了苏州城西最极致的繁华
沿着狮山路不仅树立起城市动人的天际线，还将城市繁华商圈浓缩于此
先来感受感受这片土地吧
（示意图）
项目的位置，直接伫立于苏州城市发展的中轴脉络上
一个是承载苏州东西轴协同发展的狮山路，另一个是独占7大世界文化遗产名录的京杭大运河
京杭大运河是中国仅次于长江的第二条“黄金水道”
（示意图）
开凿至今已有2500多年历史，是世界上里程最长工程最大的古代运河，它的价值不亚于长城
狮山路和京杭大运河的交汇，意味着繁华与文化的聚集，是苏州这座城市独有的气韵
不仅如此，狮山路还连接国家历史文化名城保护区的姑苏古城，以及苏州金鸡湖商务区
（示意图）
这条主干道，将整个城市的金融、政务、历史、产业联通一体
因此也决定了围绕着项目周边的地段资源实在是太好了
（示意图）
首先仅商业体量周边就达到约60万方，包括永利广场、龙湖天街、金鹰、绿宝广场等，更不用说环绕着城市顶级的教育和医疗资源
对于城市核心资源的占有到什么程度
房价的一半在窗外资源的丰富度，光是从周边的景观视野就能感受到能级
（示意图）
不仅一线观大运河景、对望狮子山、远眺姑苏古城和东方之门，举步便可以到达苏州体育中心、运河公园等
所以这几年，狮山路也理所当然进入豪宅时代
尤其是今年的几次土拍，更是把板块价值推向另外一个高度
沿着狮山路不断被刷新的价值高度
其实暗藏着两条定价逻辑
第一，地块越靠近狮山路，价格越贵
从这两年板块的楼面地价可以非常明了的回答，去年狮山永和村地块被朗诗拿下，让狮山板块的楼面地价，时隔6年重回到3字头时代
（示意图）
但没想到，今年一开年，绿城在更靠近狮山路的沿线拿下土地，竟把楼面地价拉高至4.5万/平，甚至高于周边绝大部分豪宅二手价格
不仅如此，狮山路沿线土地4.5万/平的价格，也曾登顶当时苏州楼市土地价格的天花板
第二，沿着狮山路，越靠近京杭运河，房价越贵
而通过梳理板块房价我们发现，沿着狮山路和京杭运河，房价的分布也非常直接
一方面，狮山路平均房价约为3w/平，而越靠近京杭运河，房价呈现出递增的趋势，几个一线运河景观的豪宅项目，价格拔高至4-5w/平
（示意图）
所以，狮山路和京杭大运河的交汇处，自然而然就会成为板块房价的制高点
而这个黄金十字象限的原点，就指向了龙湖山河颂地块
更让这个黄金十字原点地段价值成为绝版的是
不仅狮山路2.9公里沿线两侧已无土地可继续开发住宅
且京杭大运河周边的地更加稀缺，运河沿线未来禁止开发房地产项目
因此一线运河土地和狮山路已经成为双重绝版
而这块地不仅是狮山路沿线，且与京杭大运河直线距离仅有不到500米
（效果图）
这就是为什么我敢说这块地是未来城市地标的底气，说这里是苏州天花板级别的位置也不为过
所有迹象都在表明，这本是一个不需要太过用力，就能做出结果满足市场需求的豪宅项目
但凡事都有例外
接下来发生的一切，才是今天更为精彩的
02
所有故事的展开，都会有一个总纲
今天这个叫做：
这不仅仅是一个豪宅产品
而是一个为苏州量身定制的地标综合体
对于龙湖而言做一个豪宅是简单的，但对于这个项目而言
狮山路和京杭大运河，如此稀缺黄金十字中轴的交汇
让这个项目天生就有使命，天生没办法低调
而当龙湖面对这样一块地，也决定把项目塑造成为未来苏州的城市地标
如果我们把视野放到上海这样的超大城市
你会发现，能够成为地标住宅的，其实背后呈现出两股趋势
一、业态越复合，能量越巨大
二、占领城市天际线，俯瞰城市是对城市资源的占有
如上海新天地，正因为地段背后港资综合运营源源不断注入活力，翠湖天地成为上海住宅的地标，根本原因就是因为瑞安的综合体开发和长期主义
另一个地标住宅汤臣一品，则是占据了核心地段之后，用高度俯瞰整个城市的繁华，一直是这座城市的塔尖资产
而来到今天的故事，金贵的是这两个要素，能同时发生在龙湖山河颂身上
因为地段的核心属性，天然的决定了地块的综合复合
（效果图）
因此在项目的居住体系下，龙湖做的更为难得的一件事，是完整的为这块地构筑了一个超级底盘
业态的组合上，就遵循了当下城市地标发展的趋势
除了有云端住宅大平层+高端公寓+滨水商业+超甲级写字楼+滨水商业+城市开放空间的组合
这也就意味着，整个项目的底盘会非常丰富
在整个住宅的底盘，以京杭大运河为依托
通过打造城市慢行系统，塑造运河畔的多元生活体系
有滨水商业空间、城市公共空间、林下休闲空间、超五星级酒店、超甲级写字楼
不仅如此，还在刷新板块天际线高度，两座地标双子塔高度约200米
（示意图）
作为狮山路沿线，京杭大运河旁成片开发的最后，也是最珍贵的一块地
龙湖山河颂以更复杂、更高能级的业态嵌入板块土壤
这样一个复合业态的综合体，在城市的景观、配套、交通、人文资源都牢牢抓住
项目因为这样的触角，也将更多元的人群和能量汇集于此
如果拿上海的产品来作为对标，我会觉得此时的龙湖山河颂
更像是上海新天地+汤臣一品的结合版本
兼具了中核地段，复合开发，还占据了城市天际线
至此，项目成为“城市地标”的基底，已经具备了不可替代性
03
但令我没想到的是，在这个项目的后端
还逼出了一个近年来我看过的不一样的龙湖
最近两年，龙湖在市场上看似非常低调，不显山不露水，实则是在低调做产品迭代
现在让我们回到产品本身
作为项目建造管理的操盘手，龙湖龙智造选择倾注了龙湖所有的软实力
第一个，前置化导入资源能力
为什么我说这个项目倾注了龙湖品牌全维度的软实力
因为对这片土地的尊重，项目选择了将五星级酒店康莱德提前引进签约
项目22年就已经委托给龙湖龙智造进行建造管理，面对这样高能级的地块，项目没有选择将住宅部分先拿出来卖
而是做好深入调研、打磨产品、为其引入高级酒店资源，背后其实就代表着开发商善待土地的态度：交付
（示意图）
未来，龙湖物业至臻服务+康莱德五星级酒店物业加持，让项目拥有国际化现代生活方式
而龙湖龙智造选择这一步，其实也是洞察到了这么多年，全球资产发展也在证明一件事
五星级酒店总是顶级豪宅的最佳伴侣
这些自带五星级酒店的豪宅产品，无不是位于城市绝对核心地段，更是业主圈层和身份的象征
比如，伦敦顶豪海德公园一号配套了文化东方酒店，纽约One57配套了泊悦酒店
翠湖天地自带两个五星级的安仕达和凯悦酒店，深圳湾一号的莱福士酒店也是鼎鼎有名
（数据来源网络，仅供参考）
事实证明，在城市核心自带高端酒店的豪宅住宅物业，往往都比纯住宅物业更有价值
项目决定把苏州首个康莱德酒店引入项目，也是为未来资产的一种长期赋能
第二个，龙湖龙智造又进一步升级了产品工艺
为了增强项目地标属性，这次选择用铝板和玻璃营造公建化立面，并汲取苏韵文化灵感，融合现代设计
（效果图）
室内材质也相当考究，在公区多个细节处，选择了奢石材料打造，拔高整体审美格调
而更在与城市同频层面，坚持在地化创造，赋予文化价值
（示范区实景图）
以姑苏繁华图为脉络，穿插苏州工艺锦纹，精雕细琢产品工艺
与苏式文化的融合，让产品文化价值可传承
（示范区实景图）
打造沉浸式国际隐奢艺境美学会所，包含行政酒廊、茶室、健身、泳池等主要功能空间
（示范区实景图）
而将国际化的生活方式，从外至内一以贯之植入社区
第三个，坚持大平层纯豪宅的产品和圈层
在这样核心稀缺的土地上，户型直接定位纯粹改善
面积尽可能做到纯粹，约190㎡-270㎡，一梯一户，大平层住户仅252户
正因为如此，奠定了整个社区高端圈层的稀缺和纯粹
这样的纯粹大平层社区的设置，也是为了每一户，都可以俯瞰无敌的城市景观
（效果图）
不管是楼栋的方位，产品的窗墙比，项目坚持以视野的可容纳度作为第一位考量
建立模型，深入分析了视野后，最终才落位户型设计
保证在每一户业主的家庭中，能够充分感受到京杭大运河的磅礴，眺望着姑苏古城和东方之门，生活和这座城市的历史未来同频
将整个城市的黄金资源纳入生活日常，才是龙湖龙智造花了巨量心思为客户营造的
因为它们知道，一座真正的地标住宅，拥有的不仅仅是高度，而是城市的美好都环绕左右
可见，龙湖龙智造为打造这座地标倾注的心血，让我们感受到它对苏州城市的重视
真的愿意为这个项目拿出自己所有资源
苏州狮山路的这块留白地，缺少一个地标，于是龙湖来了
04
为什么我们今天要和大家分享这个项目，本质上也是因为
全国核心城市豪宅市场的这股趋势愈发的猛烈了
今年上海的豪宅市场呈现出独立的热度，与普通住宅市场完全不同的行情
核心资产依然被疯抢，最近９月上海内环内豪宅更是放价放量，行情走出新高度
这些都向我们证明了
现在，楼市进入了核心城市地标住宅资产价值的强势兑现期
当一个项目拥有了地标该有的身段
极致核心、复合业态、城市天际线、顶级豪宅产品力后，就意味着公域、私域、城域全部拥有
这是苏州一块土地地段价值的极致演绎
（效果动图）
也是一个未来城市地标该有的样子
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5574篇原创文章
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