中国内地公开上市的公募REITS已经有36只、香港地区11只，总市值近3000亿人民币，已经是一个不容忽视的板块。 但这么多REITS，实际投资时要如何选择呢？ 中国公募REITs按底层资产类型可划分为能源基础设施、高速公路、产业园区、生态环保、仓储物流、保租房以及消费基础设施等几大类，每一类资产都有各自的特点。 产业园产业园收入来源包括租金收入和物业管理收入，其中租金收入占比较大。租金收入由出租率和租金水平共同决定，受宏观经济以及产业园所处区位影响较大。 能源基础设施能源类REITs收入来源以发电收入为主，属于公用事业范围。从需求端来讲，售电收入由上网电价和电量共同决定，基本保持稳定。但新能源类REITS的发电量受光照、风况、水量等自然因素影响较大。 生态环保目前已上市的生态环保型REITs包括富国首创水务REIT和中航首钢生物质。 收入来源主要为污水处理收入和垃圾处理收入。随着环保要求的不断提升，生态环保型REITs的业绩稳定增长较有保证。 交通基础设施目前的交通基础设施REITs底层资产都是高速公路，收入主要来源就是车辆通行费。车流量与宏观及地区经济状况关系较为紧密，费率则受收费政策影响较大。移情期间高速公路受到车流量减少及减免通行费的双重打击，业绩影响较大，现在已经逐步恢复正常。 仓储物流仓储物流REITs的收入来源为仓库租金以及管理费，客户包括物流企业、电商公司、大型企业等。目前中国的仓储物流基础设施仍然处于较为紧缺的状态，经济发达地区尤其如此。 保租房保租房收入来源为住户租金以及一小部分配套商业租金及管理费用。保租房客户以个人或中小企业为主，经营业绩的稳定性较好。 消费基础设施消费基础设施REITs是2024年新推出的一类公募REITS，这类REITS以购物中心为底层资产，收入来源为商铺租金以及各种管理费用。一铺养三代，消费基础设施曾经是非常受欢迎的资产。但随着电商的崛起，需要密切注意这类资产的业绩状况以及发展趋势。 上市公募REITS的2023年年报都已经公布。总体而言，在经济复苏的大背景下，经营状况及业绩都有改善，但各类REITS也体现出了不小的差异。 产业园REITS的经营受到了较为明显的影响，一些项目承受了租金下调以及退租率升高的影响，业绩承压。仓储物流REITs虽然也面临着行业压力，但由于区位优势较好，全年经营业绩依然保持了韧性。相比于仓储和产业园，相比而言，保租房项目客户分散，承租率高，显示出较强的韧性。 经营权类项目方面，高速类REITS底层项目车流量及通行费收入均有不同程度的改善。环保与能源项目的公用事业属性较强，经营基本保持稳定。其中光伏和风电项目虽然受到自然条件波动影响，但全年的经营业绩也基本达到预期。