成都新房清水限价越来越高，是市场的必然，不可逆，利大于弊。双限地在21年开始火热起来，加上集中供地，市场关注度蹭地就起来了，当时清水限价多少大家还记得吗？我不说很差的地段，就是中上水准的，基本上限价大概是1.7-2.8万，好些如今看来比较核心的地块，限价是2-2.5万左右。到了22年，限价就有明显提升了，至少有突破3万的“刺头”了，大多限价定在了2.5-3万之间。然后23年的土拍，虽然不集中，但是有数据显示，破3万是常态，假设不到3万，还真不好意思出门打招呼（成华除外），最豪的高新、金牛和锦江已经来到了3.6万的风口浪尖。但大家很容易忽视双限地的另外一个指标：限地价（楼面价）。与隔年跳涨5k的清水限价不同，地价的涨幅要温和得多，到目前为止，能超过2万的都为数不多，超过1.5万的都可以进入50强排行榜，绝大多数都是1万多的状态。比如截止23年上半年的数据显示，楼面价前十的17宗地（有并列的），基本来自于19-22年，真正来自23年的只有5宗。

这更能佐证一个问题：房地价差，逐年不断拉大。也就是说，开发商的成本并没有急速增加，反而利润却越来越高？这不是赤裸裸的欺负购房者嘛？但，为啥我又说“利大于弊”呢？

成都土拍市场，这几年明显的一个趋势是楼面价（限地价）的涨幅远远赶不上清水限价的涨幅，这也给开发商带来了明显的“利润”。成都这种超大城市，哪哪都要花钱，不可能完全剥离土地财政，所以土地市场不能垮，但开发商也不是慈善家，因此必须要给到足够的盈利空间。不然像前几年，正经开发商纷纷不拿地，只能地方平台公司兜底，左手倒右手，吃相很难看，也非常不健康。最终解决办法是，以时间换空间，把压力转嫁给购房者。以前限价低，开发商绞尽脑汁，最终纷纷挖地下室，拉高正常楼层均价，怨声载道；加精装包，搞惊装修，所以交房即wq成为新常态。看似限价后维护了购房者的利益，但折腾一圈，其实两败俱伤，大家都在内耗内卷中消磨彼此意志，是非常亚健康的楼市状态。进入到23年，成都楼市有了很多新的变化。楼市舆论风口浪尖，购买力整合半推半就，下行压力陡增，这使得开发商找不到借口，不得不在价格和产品上让步。价格上大家显而易见，去年底我们预测今年不会顶格发售，反而会向市场妥协，事实证明确实如此。这一点相对此前双限地，挖地下室来把单价拉满的作风，形成了鲜明对比。房地产，尤其是当前的新房市场，本就应该市场化，xx过多干预，又当爹又当妈反而弄巧成拙，没有房地价差的遮羞布，没有限低价的一刀切，开发商反而积极拿地...而且积极做好产品了。我前面多次说过，现在是开发商卷产品的时候，得房率纷纷提升上来，90%才是基操，甚至不排除100%的可能。以往那些低于80%的户型，后面上市后怎么竞争？只能低买低卖走个量，但不是终极形态。颜值和细节也越来越讨好购房者，外立面升级，大面积铝板、干挂石材、玻璃幕墙...会成为越来越多成都新房的普遍情况。产品，又来到了一个新的迭代周期。这是走高的房价、市场的压力、开发商的利润，三者关系互相制约下的必然结果。成都人口基数很大，因此也藏富于民，购买力对消化核心地段核心资产并没压力，但关键是成都房产要配得上。如此一来，市场化主导下的成都楼市，在推动房价稳健上涨的同时，也用产品来回馈买家，用价格折扣来迎合市场。明显比以前刻意为之的亚健康，好多了。这其中，时间功不可没，妙不可言。再往后，成都这些漂亮的产品，合适的价格，一定会得到追捧。