最近，我的一位北京粉丝朋友给我分享了他的提前还贷经历。
他在北京工作到第7年，有了购房资格，和妻子一起拿出工作多年的积蓄，并向亲戚朋友借了30多万，凑够首付，2021年在五环外买下一套准现房。
按照政策，那一年的商贷利率是在LPR基础上加55个基点，即5.2%（4.65+55），他的贷款总额是248万，每个月要还1.5万左右。后面利率降过两次，目前执行的利率是4.75%（4.2+55），和现在新入场买房人的3.4%相差135个点的利差。
三年多来，他每次看到房贷利率下调，自己的存量房贷依旧如此之高，内心那个不平衡与日俱增。于是买房后，他总共提前还款了4次：
2021年3月买房贷款248万，房贷14788元/月;
2022年10月提前还款30万，降到12953元/月;
2023年10月提前还贷25万，降到11000元/月;
2024年1月提前还贷40万，降到8500元/月；
2024年4月提前还贷10万，降到7800元/月。
哪怕去年9月存量房贷下调了一次，但还是赶不上房贷利率的变化，下面只要存量房贷不继续下调，他还打算接着提前还。
这位北京粉丝朋友的经历，就是目前这两年提前还贷潮的一个缩影！对新客户房贷利率一降再降，规模庞大的存量房贷客户利益严重受损，不公平，还是不公平。
继去年存量房贷第一次下调后，第二轮存量房贷何时下调，买房人都在翘首以盼。
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7月22日，和房贷利率密切相关的LPR五年期再次下调10个基点，降至3.85%，来到历史低位。随后，一线城市广州的首套房贷利率竟然破“3”，只要2.9%，大量存量房贷业主的内心再也绷不住了。
其实早在“517”新政后，存量房贷业主们就在各大社交平台“跪求”希望存量房贷利率联动下调。
大家集体破防，评论区高赞的全都是关于存量房贷利率的事情。最近某个社交平台上，存量房贷的业主们甚至动起了打12345维权的主意。
我也能理解，部分城市新购房业主利率最低都破“3”，而存量房贷利率还高高在上，换谁都受不了。中间相差了100个点左右的利率差距，在三四线城市100万的房贷，总利息相差20万，差不多能全款买一辆小米电动汽车。
相比较而言，三四五线城市的买房人还算运气好，最惨的要数一线城市的存量房贷业主。
很多人不知道，去年一线城市首次下调存量房贷利率的时候是留了一手的，之前的加点并未取消。
“7.22”之前，比如北京首套房贷利率下限已经降至3.5%，而存量房贷首套房贷款利率是在去年lpr的基础上+55bp，也就是4.75%，比3.5%高125bp。
“7.22”之后，随着房贷利率继续创新低，和存量房贷利率利差越拉越大，存量房贷业主又想提前还贷了。
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其实提前还贷早在去年就大规模开始了，虽然去年9月银行被迫降了一次存量房贷利息，但仍挡不住提前还贷的人越来越多。
截至2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，相较于2022年末的38.79万亿，足足减少6000亿。这是20年来，个人住房贷款余额首次下降。据统计，2023年“房奴们”还了7万亿的房贷，才导致最后的余额为负值，而这7万亿中，绝大部分都是提前还的房贷。
进入2024年，提前还贷的势头还是没有得到遏制。
一季度，个人住房贷款余额是38.19万亿，和去年底相比只增加了200亿，变化微乎其微，但商业银行新发放个人住房贷款达到了1.3万亿。
简单测算一下，个人住房贷款余额的变化，是新发房贷，减去正常还的房贷，再减去提前还贷的规模，3个月时间内，居民提前还贷规模可能超过1万亿。
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降存量的呼声这么大，提前还贷潮这么猛，今年以来房贷利率下限各种下调，为什么银行迟迟没有反应，卡点究竟在什么地方？
众所周知，商业银行的盈利模式就是是靠净息差赚钱的。即贷款越贵，存款越便宜，商业银行的利润就越多。
可这两年商业银行的盈利模式遭遇了重大挑战，LPR多次下降，房贷越来越便宜，可存款利率却没有大的调整，净息差越来越窄，截至今年一季度，商业银行净息差只有1.54%，远远低于央行规定的警戒线，这是银行迟迟没有下调存量房贷的一个重要原因。
这个“警戒线”是什么意思？
央行针对市场利率定价自律机制发布的《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》，对商业银行净息差划出了红线。
其中明文规定，把“净息差低于1.8％”作为扣分项，贷款利率不断下行，想要降存量房贷利率，存款利率到了不得不动大手术的时候了。存款利率下调，扩大商业银行净息差，银行才可能为接下来的存量房贷利率下调提前腾挪出空间。
一句话：亏本的买卖，银行不会干。
其实银行也扛不住提前还款潮。去年9月，全国存量房贷利率统一下调的原因就一个：老百姓对未来收入预期比较差，面对高额的贷款利率，就主动提前还房贷，结果形成了全国范围的还贷潮。银行一看不对劲了，主动下调存款利率，腾出利润空间给老用户减负，暂时遏制提前还贷的势头。
今年以来，房贷利率下限已经下调好几次，存量买房人看到利差越来越大，肯定不甘心高位站岗，意难平。累加效应只会让今年的提前还贷的势头比去年更猛。
7月25日，央行的窗口指导终于来了。各大商业银行终于可以再次降低存款利率了，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大行再度对各品种存款利率进行了下调，并且当日起即可执行。根据时间长短，从5个基点-20个基点不等，期限越长降息幅度越大。
按照惯例，各个大小商业银行将会陆续跟进，下调存款利率。一起为接下来的存量房贷利率下调，提前腾让出空间。就在刚刚，又有10家股份制银行下调了存款利率：
其实，之前银行迟迟没有降低存款利率还有一个重要原因，就是美联储迟迟没有降息，我们大规模降息，形成利率倒挂，资金很可能就会外流。为了大局只能一忍再忍。
但前不久特朗普事件意外的帮了我们一个忙，美联储的降息大大提前了，这真的才叫国运！上周，美国利率期货市场终于迎来了一个重大时刻：交易员首次100%定价了美联储9月降息。
真可谓天时地利人和。接下来，我们继续下调存款利率，没有任何后顾之忧，也就是说存量房贷利率下调，也没有任何后顾之忧了。
“7.25”的突然和果断，央行已经在明确告诉我们：第二次存量房贷利率下调的重大利好，就要来了，下半年极大概率会落地。
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下调存量房贷再也拖不起，可谓时不我待。一定要快，天下武功唯快不破！
及时快速的下调存量房贷利率，主要有以下三大好处：
一是买了房的人房贷债务负担大大减轻，相当于短时间内变相增加了一大笔收入，可以用于消费，刺激经济。这也符合三中全会决定的精神，多渠道增加居民财产性收入。
二是对银行重大利好。存量房贷如果迟迟不调整，就会有更多的存量买房人提前还贷款，银行这块规模庞大的优质资产损失巨大，钱只能在系统内部空转没有任何效益。
三是对楼市需求端重大增量利好。存量房贷顺势下调，顺天意得民心，想买房的人再也不会因为房贷利率的频繁变化瞻前顾后，害怕自己早买早吃亏而不敢出手，给市场长期预期吃下了一颗定心丸。
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其实，当下的楼市根本不差钱，最缺的是预期和信心。
根据央行最新数据，今年上半年，上半年人民币存款增加11.46万亿元，其中住户存款增加9.27万亿元，创了老百姓储蓄存款的新高。
这么多钱趴在银行吃利息，央行比谁都着急。你不是缺信心，不敢花钱吗？
未来我就降存款利率，再不花钱，我就再降存款利率，一直不花钱，我就一直降，一直降到零利率甚至负利率为止，看你花不花钱，看你贷不贷款！
也就是说，一旦存量房贷利率下调和房贷利率、存款利率形成联动机制，那就意味着我们距离存款零利率、甚至负利率的那一天不远了。这对喜欢存钱的储户是一个重大利空，但对于楼市来说，可能就是逆天改命的重大机遇。
未来3年之内，我们存款利率无限接近于0的概率已经很大很大，你准备好了吗？
