很早之前，我看到项目偷偷流出的户型图，然后听到销售说起雅郡走超高使用率路线，勾起了我的深层记忆，对！就是保利滨江和著，番禺大石那个保利新房项目，位于3号线大石地铁口北面约1公里。

上图为网签的情况。

保利滨江和著项目卖得并不好，因为有两个缺点，没有配置好学校，地铁稍微有点远，走路15分钟以上。现在年轻人买房，很多就是奔着学校而来，雅郡有好学校。

但他有一个优点，就是使用率超高，他的那个86平方户型是现今广州市面上使用最高的产品，一点都不夸张！

我在当初评测滨江和著86平方的文章中，写到他的客厅宽度是3.85米，使用率114%，主套面积包含大范围的飘窗达到了28平方，两个小房间也有9个平方，这种产品跟五年前110-115平方的产品已一样大。很是惊艳！

用86平方的价格买110平方以上的享受，是2023年度最大制度创新。

我们把滨江和著86和保利雅郡的户型一起比较：

结构设计语言有99%的相似度，甚至梁柱都很相同，唯一不同的地方只在阳台，滨江和著有超长阳台，保利雅郡的阳台与客厅宽度保持一致，这可能就是保利没有在雅郡宣传114%使用率的原因。

若是你看过和著，这个户型甚至不用看就明了，99%的相似度，你只需要考虑其他因素，价格、位置等其他因素。

同一个市场，另有一个不同，荔湾的新房热度特别高，番禺的新房热度偏低，这可能是和著和雅郡的最大不同。荔湾经常是开一个火一个，根源在于很多楼盘配置了好学校。

雅郡在省实2小边上，这是一个巨大的优势。在广州，省实的实力一直是保持在前三水准，特别是省实2小的师生经常得奖。

项目夸下了一个海口，想3个月清盘，能不能成功呢？不到300套住宅，算了一下总共285套住宅，平均一个月去化95套，有点难度，除非价格特别便宜。

吹风价还没出，我们妄自揣测一下价格，87平方大三房总价在370万-390万左右。比现在的保利和颂略贵，但贵不多。比滨江和著乎开便宜，吸取和著难走量的教训。

四房价格对标浣花里，甚至能接受比浣花里贵一点点，毕竟这里108平方比浣花里108平方空间更大。

开发商想玩高周转，便宜点快点出，但广钢业主并不想价格太便宜，这是一个矛盾体，定价太低广钢老业主利益受损！广钢的房子大多在4万多/㎡买入的，像保利东郡、保利堂悦、中海学仕里有太多6万/㎡，甚至6万以上的价格，这很受伤。本来朗阅一降再降就很受伤了，雅郡又来补刀。

但现在的市场就是这样，开发商要回款，要养活公司大票人员，要钱还债，有降价的动力，到处放火降价。

降价打压二手价格，特别是那些新房项目多的地方，新房少的二手房表现相对较好。

终究是，雅郡的优缺点很明显，优点是使用率超高，缺点是有点吵。就看买家们怎么选择了，低价是不是能抵消缺点！也不能纯用价格来让广钢二手房看齐。不同的产品不同的价格，是正常现象。

就比如花湾壹号的价格和珠江金茂府价格会不一样一样。

若是要选择雅郡，首开的2栋要比后开的1栋要好，特别是2栋的两个87方户型。1栋或许会便宜一丢丢，但要上车，首开就先上吧，我很想看看保利到底能不能3个月清盘！师母已呆。

琶洲琶洲

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