原创 刘博团队

今年以来，深圳楼市出现了三次“日光”盛况（商品房）。

前两次都有迹可循，唯独最后一次，让很多人看不懂：

位于东部大运的深铁阅云境，首开售罄，实在令人意外。

要知道，东部一直是刚需自住的地方，很少有投资客问津。当下南山、福田、龙华等热门区域都有新盘在售，购房者大有选择。

而在这样的市场环境下，一个位于“纯居住区”的东部项目却能创造日光，背后的逻辑是什么？

01

意外的日光

想要理解这次出人意料的“日光”，我们不妨一起推导：

第一，自“929新政”以来，深圳楼市成交量已连续两个月突破荣枯线，市场刚刚止跌回稳。

而在此之前，我们经历了漫长的调整期，购房者不再冲动和焦虑，取而代之的是绝对的理性和谨慎。

在这样的市场氛围下，能够实现“日光”的楼盘，绝非靠市场情绪驱动，而是凭借其过硬的“硬核实力”。

第二，深铁阅云境，不仅是东部罕见的“日光”盘，还是深圳今年含金量最高的“日光”盘。

研究今年几次“日光”：香蜜湖海德园登记比1:3.28，开盘3小时售罄；深业上城学府登记比1：2.24，3个半小时售罄；深铁阅云境登记比1:1.22，不到2小时售罄。

深铁阅云境，更低的登记比，最快的清盘速度，这种高效转化的背后，证明项目不需要靠人海战术创造热度，而是以真实需求支撑起真实的市场表现。

214套房源开盘不足2小时全数售罄，销售额达10.77亿元，项目的含金量毋容置疑。

第三，深铁阅云境自带稀缺性和唯一性，打破东部地域限制的桎梏。

深铁阅云境的竞争力，源自“稀缺性和唯一性”两个难以复制的核心优势。

稀缺性在于四轨交汇——在深圳306个地铁站中，能够实现四轨交汇的站点仅有11个，占比不足4%。

唯一性在于产品定位——它是当下市场唯一在售的，涵盖住宅的，无缝衔接大运站，真正的四轨交汇地铁上盖TOD项目。

交通效率的革命性提升，开启“半小时生活圈”新时代：从项目出发，28分钟便可抵达岗厦北，30分钟直达机场，未来更可20分钟直达前海，让城市空间被重新定义。

其中，深大城际（深圳地铁33号线）以160公里/小时的设计时速创造深圳轨道交通新纪录，远超传统地铁120公里/小时的速度上限。

这条横跨深圳二三圈层的东西向快线，全长68.92公里，将采用地铁化运营模式，为大运枢纽带来质的飞跃：从这里出发，无论去深圳最东部还是最西部，皆可半小时直达。

深大城际线路示意图

高效的交通网络打破了地域桎梏，将项目的辐射范围从东部延伸至全城。

正因如此，深铁阅云境吸引了大量跨区域置业群体：无论是龙岗本地的企业主、福田的金融精英、南山的科技人才，还是前海的跨国企业高管，都将这里纳入置业考量。

示意图

第四，二十年如一日的专注与积累，将TOD开发推向了前所未有的高度。

过去二十年，深铁的TOD开发共经历四次迭代，从最基础的轨道上盖建设，到站城高度融合，再到区域产业协同发展。如今的深铁已然形成了“轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营”的全产业链布局。

当把这些经验注入深铁阅云境时，生活方式被彻底重新定义。

想象一下：清晨不用忙着赶地铁，只需通过业主专属通道，便能直达地铁站；下班回家，地下、首层、空中的三重步行系统让你随心切换路线，购物、休闲、归家，一气呵成，每一处动线设计都在诉说着对生活的深度思考。

示意图

在规划层面，它以超前的理念将商业与居住空间智慧分区：南地块商业区的繁华热闹与北地块居住区的宁静私密互不干扰，让这里既能触手可及都市的繁华，又能回归生活的宁静本色。

平面布局图

四条轨道线路汇集的人流将持续激活周边商业，带动产业集聚。这种良性循环必将推动整个片区加速进化：

TOD枢纽吸引人流，人流促进商业，商业带动产业，产业提升价值，最终形成一个自生自长的繁荣生态圈。

从一个更宏观的视角来看，深铁阅云境的“日光”，不仅是一个项目的成功，更是深圳东部发展新纪元的开端。

首先，深铁阅云境树立了东部人居的全新典范。四轨交汇、全城半小时直达、前所未有的交通效能不仅重新定义了深圳东部的人居标准，更让“东部置业”有了全新的发展高度。

其次，当大运枢纽跃升为连通全城的交通心脏，当东西向的时空距离被前所未有地压缩，这里已然超越了传统的“东部片区”概念，正加速崛起为深圳的城市新中心。

02

最“诚实”的房企

在产品方面，业内对深铁阅云境的评价出奇地一致。

含蓄一点说是“刚需的价格，豪宅的配置”，比较直白来说就是“赔钱式卖房”。

这样的评价并非偶然。作为连续三年蝉联深圳房企实力榜第一，连续八年位居前三的开发商，深铁在东部的首个项目——深铁阅云境，自然不能有丝毫闪失。

东部市场是深铁版图中的重要一环，只有以最高标准打造这个项目，才能在这片市场站稳脚跟。

因此，深铁宁可牺牲利润，也要确保产品品质无可挑剔。这不是简单的市场策略，而是一个成熟开发商的深谋远虑。

而深铁能在深圳市场持续创造佳绩的秘诀，可以用两个字来概括——诚实。

首先是对客户诚实。

这三年的市场调整，让购房者历经沉淀。如今的购房者更理性，不再追求房价上涨带来的财富效应，而是寻找一个可以安居的家，能对抗通胀的资产。但市场上真正能打动人心的高品质住房并不多见。

深铁的理念是：做好产品，就等于赢得了市场的信任。

其次是对自己诚实。

深铁不是过客，而是扎根深圳的城市建设者。数据显示，深铁已在深圳获取32个土地开发项目，总开发规模达1819万平方米。

项目分布图

这份深耕本土的决心，促使深铁打造出独特的“好房子”体系，通过“六好”和“六化”标准，让每个环节都体现出对品质的严苛把控。

这种严苛体现在方方面面。

以深铁阅云境为例，作为TOD上盖物业，其用料标准远高于普通住宅——普通住宅的设计使用年限是70年，但TOD上盖物业要考虑地铁的使用寿命，从混凝土标号到建筑用料都要用更高等级的材料，这直接提升了建筑的安全性和耐久度。

不仅在建筑品质上精益求精，深铁对居住细节的思考更是面面俱到。每一个可能影响居住体验的痛点，都被细致捕捉并逐一化解：

电梯间有异味？深铁设计了智能开窗系统，上部可控制通风，下部固定确保安全，还能远程操控。

地铁有噪音？深铁在靠近轨道的楼栋特别采用三层隔音玻璃，其他楼栋也都是双层中空Low-E玻璃，连通往生活阳台的厨房门都考虑到了隔音设计。

效果图

装修有污染？深铁彻底告别传统白墙。客餐厅选用环保级竹木纤维板，厨房卫生间采用整体大规格岩板，既减少了接缝，又防霉好打理。

在精装标准上，深铁同样展现了诚意。

厨房配备卡萨帝三件套，选用海尔中央空调，卫浴是TOTO，橱柜和内户门都用欧派定制。就连入户地面，都铺设了1.2米×2.4米的整块岩板。

更让人惊喜的是，深铁还打破了传统精装修的限制，推出个性化定制服务。

客厅背景墙提供三种岩板款式，主卧墙板可选木饰面、局部岩板或挂画定制，儿童房墙面有三种色彩风格，厨房电器也能按需升级。

效果图

这些细节背后，体现的是一个开发商的态度——以诚待客，以质取胜。

在当下的市场环境里，这或许就是深铁能够赢得市场认可的关键所在。

近日宝安深铁璟城人才房开盘，277套90平三房户型首日全部售罄的火爆场景，也印证了市场对深铁产品力的认可。

03

锁定下一个“日光”

深铁阅云境2单元首开日光售罄，不仅验证了市场对高品质产品的认可，更为即将加推的3单元奠定了坚实基础。

延续首期的卓越品质，3单元的产品力更显突出：

首先，3单元位居小区核心区位，坐拥整个项目的黄金位置。四面园林环绕，视野开阔，无论是观景视角还是居住体验，都达到了项目的最优水准。

其次，3单元不是超高层，这意味着更小的公摊面积，更高的得房率。既保证了舒适的观景视野，又能享受便捷高效的生活体验。

最重要的是，3单元珍藏着项目最后的四房户型。作为整个项目唯一在售的四房单位，其稀缺性不言而喻。对于追求大户型的改善型家庭来说，这或许是最后的入手机会。

合成图

这一次加推的新品，延续一期“好房子”品质基因的同时，拥有更具市场竞争力的全新户型，建面约96-115平方米的三至四房产品。

以建面约112平方米户型为例：

南北通透的经典布局配备约5.8米超大阳台，不仅尽览园林景观，更让采光通风达到最佳效果。双阳台的设计既满足日晒需求，又为家庭生活提供了额外的实用空间。

效果图

空间规划突出“动静分区”理念，四个卧室分居两侧，主卧配套独立卫浴和步入式衣帽间，尺度十足；两个朝南的次卧空间同样充裕，无论是儿童房还是书房都能从容安排；北向次卧也保持了舒适尺度，为三代同堂家庭提供了理想解决方案。

效果图

客餐厅与厨房巧妙布置于中轴，既是日常活动的核心，也是串联全家生活的纽带。这样的布局让每个空间都各得其所，既保证了私密性，又创造了温馨的家庭互动空间。

效果图

当前深圳楼市逐步回暖，购房者的目光更聚焦于产品品质与区域潜力。深铁阅云境凭借过硬的产品力与大运片区的发展机遇，已然跻身市场关注的焦点。

3单元加推在即，考虑到首期的日光速度，以及3单元显著的产品优势，这极有可能成为深圳楼市的下一个“日光”项目。

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