央行是如何看房地产价格的？核心是三个字：租售比！在央行最新发布的《货币政策报告》的专栏中有详细的解释，他认为租售比决定房产价值，而未来的房价，会随着经济增长，带来的房租上涨，也就是租售比的上升，从而实现房价的见底回升，最终房子达到合理的价格。内容很多啊，我贴出来可以自己看一下。

央行的底层逻辑是，当租售比上升，房屋出租收益率，高于定期存款得到时候，房地产相对银行存款，可能就成了更好的投资方向了，因为收益率更高嘛。但是，要知道这只是相对优势，到底能否真的带来大量投资，让居民贷款买房，推高房价，并不确定。中国房价从20多年前开始上涨，住房的租售比可一直都是下降趋势啊，也就是最近两年，随着房价的下跌，才逐渐回升。如果租售比真能决定房价，那为什么之前租售比下降，收益率越来越差，房价反而一路上涨呢？所以，如果过去租售比无法决定房价，那么你凭什么认为租售比将来上升，就可以推高房价呢？其实这个反例说明仅靠租售比，并不能决定房价，而实则房价是要受到信贷扩张的大周期的影响的，同时人们追涨的情绪也起到了推波助澜的作用。“

当初房价一路上涨的时候，根本没人提租售比，人们想的都是房产升值，等着卖出更高的价格。也正因如此，大量的房产，买来就空置，空着等升值。所以真正决定房价的，是老百姓加杠杆的行为，是他们的贷款才带来了大量的增量资金。甚至16年央行行长周小川还喊出了“居民加杠杆是对的”这种话，来推动“涨价去库存”，我们姑且不论这话的对错，但这话也反映出了房地产的底层逻辑：“房债一体，债不增房不涨，增量决定价格。”

未来你想让居民加杠杆贷款推高房价，首先要看居民收入，居民要有能力加杠杆，背债几十年。其次，如果增量不够，房价仍然下跌，虽然租售比高于银行存款利率，但是存款的本金至少是安全的，房价却有可能下跌，会抵消了出租带来的收益。一年只要房价跌个2%，那一年的出租都白干了，这还没加折旧呢。

实际上，租售比仅仅是一个结果，而不是原因，就好比股市里面的PE市盈率，他并不能决定价格的方向。决定股价的是始终是买卖交易，是增量资金。PE只能是市场参与者考虑的诸多因素之一，并不是全部。所以只看房屋租售比，就如同股市只看PE市盈率，这必然是行不通的。

退一万步讲，如果真的是租售比决定房价，目前日本城市的住房租金收益率相似4%以

上，那中国央行所说的中国城市2%的房屋租金收益率还有性价比吗？要这么算，那房价还得再腰斩一下。可以说中国的房地产市场是人类历史上最大的资产泡沫，所以现在唯一的办法就是找到另一个市场，去承接他，替代他，让他软着陆，从而来化解地产中的风险。

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由于央行的分析框架，其给出的房地产解决方案也注定失败。首先，央行利用后视镜历

史归纳法得出结论，过去十年房租年均上涨1.2%，因此假定未来房租也会按照类似的速度上涨。其次，央行认为应该推动住房租赁产业，盘活存量，投入租赁市场。随着租售比上升，这些资产也是有价值的。这就是央行对房地产危机的解决方案，推动房屋租赁市场，增加供给。但是，央行的后视镜历史归纳法很可能错误，因为央行本身大力推动的增加租赁房的行

为，本身就会增加天量供给，压低房屋租金，降低租售比。另外，住房租金水平，与经济息息相关，过去十年是经济增长相对较快的时期，租金也随之上涨，但是未来还会这样吗？居民的收入现金流，真能持续增长，负担得起不断增长的住房租金吗？因此，租售比持续上升的预测，很可能无法实现。

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