1996年，位于广州珠海区工业大道上的一块面积为十一万平米的土地正挂牌出售，土地出让金标价一亿元人民币。

广州农药厂旧貌

这块位置偏僻的地皮原属广州农药厂，尽管相对十一万平的土地面积而言，一亿元的标价并不算高，但因为地理位置欠佳，土壤存有农药残留的原因还是让这块地皮成了一个烫手山药：大开发商不愿意冒险，小开发商愿意尝试却拿不动。

这时候，一家刚成立的地产公司看准时机，大胆出手拿下了这块地皮。

第一个要面对的问题是钱。一个亿对于那时候刚成立的一家地产开发公司来说无疑是个天价，但也不是不能解决。

很多时候，钱会是我们第一个需要面对的问题

这个问题放在现在，很多人都能想到大致思路：无非是分期付款，先向银行借贷搞定首付，然后卖楼花，用期房预售快速回款来逐步还清后续的银行贷款。

这个思路已经没啥稀奇了，现在所有的地产开发商们都在用。但在当时，即便有人敢这么想也很少有人付诸行动。

房子，未来的幸福生活

原因很简单：万一楼花没人买咋办？即便有人买，但如果销售周期大于银行还款周期也就鸡飞蛋打了。一个亿，普通人光是想想估计心里就打退堂鼓了，更何况那还是上世纪九十年代的一个亿啊！

在这个问题上，这家公司没有任何犹豫，想通了咱就干。

接下来是第二个问题是土壤农药残留。这是个大事，谁家买房还不得把目标盘的前世今生都打听得清清楚楚？这个问题解决不好，房子盖起来也没人敢买。

公司聘请专家，用了一个一劳永逸的办法来消除客户的顾虑：土地深挖，用新土壤替换原土壤，彻底消除农残隐患。

最后剩下“地理位置偏”这个问题。这是一个无法主动解决，只能靠时间验证的问题。纯粹是个人眼光，一个人对一座城市发展规划预期的主观理性判断。这是一种依靠以往积累经验做出的推理判断，绝不只是偶然间灵光一闪的感觉。

广州发展对比

这种推断必然含有很大的不确定性，因为当一个机会被多数人看到时，你得到这个机会的概率已经微乎其微了。

所以，在迈出第一步的那刻，其实这个在别人眼中“剩下的最后一个问题”对于这个公司而言已经不是问题了。

现在的广州夜景

在所有疑虑被一个个打消之后，剩下的就是按部就班撸起袖子加油干。

这家公司按计划先跟农药厂谈妥分期付款并签署协议；然后从银行贷出600万现金，用其中的500万作为首付，剩下的100万作为期初周转资金；为最大限度节省手头资金，确保现金流，连施工的工人工资都是由施工方先行垫付。

设计方面采用差异化策略，在那个遍布“大户型、高价格”的时代里，他们果断打出“小户型、低价格”的组合拳，降低价格拼速度，快速回笼资金。

新模式下，售楼处的火爆场面

这种“牺牲利润拼周转率”的打法迅速取得实效，这个项目首期323套商品房从开售到售罄仅仅用了不到两小时。

金碧花园

这家公司叫恒大，这个项目叫金碧花园，这就是许家印起家的第一桶金。