都知道至今为止楼市下行了不少，可现在的楼市到底跌到哪一年的水平呢？之前取得较广泛共识的时点是2016年，但由于不同的城市和项目间差异太大，也有很多人对此并不认同。

究竟现在的楼市，大致跌回哪一年的水准了呢？我们不妨看看最新的统计局数据，与历史数据做个对比。

——2024年，房地产开发企业房屋施工面积73.32万平米，回到2015年的水平（73.57万平米）;

——2024年，新建商品房销售面积9.74亿平米，回到2009年的水平（9.48亿平米）；新建商品房销售额9.68万亿元，大致回到2015年（8.42万亿元）到2016年（11.24万亿元）之间；

——2024年末，商品房待售面积7.53亿平米，大致回到2015年的水平（7.19亿平米）。为什么说大致呢？因为2015年已经是历史最高点，但仍低于当下。换句话说，目前的商品房库存处在历史所未曾达到的高点。

——2024年，全国房地产开发投资10.03万亿元，大致回到2016年（9.69万亿元）到2017年（10.34万亿元）之间。

从以上数据，我们能清楚地看到过去的两年间房地产行业整体的倒退幅度是多少。全年施工面积、销售额、库存面积基本都回到了2015年的水平，年开发投资总量回到了2016年的水平，最惨的是全年新房销售面积，已经倒退回2009年的水平。都说房地产涨得快，可足足花了12年的涨幅，跌回去却只用了3年。

那么，跌到2015年就算到底了吗？我认为还没有。

注意看，上面列出的指标没有房价。很多人说房价已跌回2016年，但从数据上来看，至少新建商品住宅的房价并没有。我们可以简单心算一下，商品房的销售面积回到2009年，但销售额仅回到2015年，这说明房价的表现远远好于上面列出的指标。要知道2009年的销售额仅有4.4万亿元，还不到去年的一半。也就是说，现在的房价水平比2009年仍高出一倍有余，比2015年也大约高出1/3。

当然房价的构成相对复杂，没道理要求必须也得跌到2015年的数字。但上述数值至少表明，就拥有房子的人来说，体感上或者说账面上的损失远小于这个行业实际的回退幅度。这里面有些人损失惨重是因为使用了杠杆，过度举债导致自有资金损失过大，这个就跟市场起落没关系了，纯粹是个人原因。

这样的结果，就是房企相对购房者受到的影响更大，信心恢复也更难。数据显示，楼市的热度可以受政策鼓动，短时间内涨起来，但开发投资却依然保持下滑的态势，甚至比十一之前的跌速更快。

既然大多数购房者都还没有切肤之痛，那么他们就依然相信通货会膨胀，房子最保值，现金不可留，负债没关系，这些上一个时代形成的认知。认知的改变是需要时间的，也是需要代价的。现在大家付出的代价还差得远呢。

前几天有读者留言，说房地产是周期行业，不理解我为什么一直看空。

我当然知道行业有周期，就连小孩子都会背几句“天下大势，分久必合合久必分”。问题是现在到底处于周期的什么阶段。就好像一年有四季，你准备什么衣服，取决于现在是什么季节。同样的温度，既可能是深秋，也可能是初春，一旦判断错误，本来该准备羽绒服却准备成了沙滩裤，那可是要冻死人的。

到底是秋天还是春天，取决于你的经验、你的判断力，而不是谁的通知。在真实的世界里，无论是冬入夏还是夏入冬，都会有多次反复拉锯的过程，温度可能会上上下下，作为一个北京人我体会很深。有时你的羽绒服都拿去洗了，结果忽然又来了一场倒春寒；有时你刚把短袖收起来，天气又会热得你满头大汗。所以秋冬季节是最容易生病的时节。

现在的楼市情况也很相似，也是最容易判断错误、经济最容易“生病”的阶段。其实很多信号都并非是真正的信号。比如房地产成交量变高了、限购条件放宽了、领导又来送信心了，这些在我眼里，就好像说气温回升了、阳光普照了、老人们又出来活动了，没有一个是长期的、确定的依据。你今天看见天气晴好，看见邻居出来跳广场舞，你就以为真的回暖了，没想到明天忽然寒风四起，再看那些老人们早就踪影皆无，只留下你在风中簌簌发抖。

天气还可以看预报，可楼市该去哪里看预测呢？反过来说，天气预报都经常不准确，楼市又怎么能准确预测呢？

你如果问我，我也没办法告知你什么时候楼市能探底。我只知道，房地产要出清，要到对房子的神话彻底在人们心中破灭的时候才算告一段落。这个过程也会饱经反复，多次拉锯，层层缓冲，直到人们彻底失去救市的信心，救市才会真的成功，新的房地产发展模式才会建立起来。

那会是什么时候我不知道，反正肯定不是现在。