准备买房、卖房的朋友

要注意啦！

NO.1 | 壹

明确了！全国推行“带押过户

为进一步优化营商环境，满足人民群众迫切需求，我国将依民法典明确要求，全面推进房产“带押过户”。

3月30日，自然资源部、银保监会联合公开印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求各地在已有工作基础上，以点带面，积极做好“带押过户”。

根据《通知》，“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：

1、推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；

2、推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；

3、推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

具体的办理流程方面，《通知》介绍，目前地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。

通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

《通知》要求，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

“带押过户”对银行业金融机构和不动产登记机构业务协同也提出了更高要求。

《通知》要求，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。

要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核，实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息，积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

《通知》还要求银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。

减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。

NO.2 | 贰

“带押过户”的好处是什么？

这个和以前说的抵押过户应该是差不多意思，比如A贷款买房后未还清贷款就再交易给B，又或者是A购房后，把房产抵押给银行或别的金融机构或个人用于其他贷款，没还清之前又进行交易。

但不管哪种，以前的话A都无法直接把房产过户给B，要先把钱还清，然后再继续下一步，一码归一码，B如果要贷款的话步骤更多。

这样听起来很有条理，但是很明显对资金要求比较高。要知道有时就是因为没钱了才会选择卖房回血，结果先还钱一条直接卡死，A回不了血，B买不着房，当然B可以首付给A垫资。而A如果去找第三方机构比如担保公司垫资赎楼的话，则会产生担保费等额外的费用，反正很磨人。

那现在可以“带押过户”了，问题相对来说就简单了很多。

“带押过户”有没风险？

新京报在去年11月18日的报道中就列出了几个可能的风险点，比如购房者也就是B需要注意，买卖的房屋是否存在共有产权人的问题，而银行则要注意居住权和抵押权之间是否会出现一些冲突。

NO.3丨叁

合肥带押过户已试行

此前，合肥二手房“带押过户”第一笔单子顺利试行通过，目前有望大规模实行。

知情人士透露，合肥曾办理一笔二手房“带押过户”，有房东建行贷款没有结清的买房可以不用还尾款带押过户。

此项新举措，可以说是意义重大，打破了以往房东卖房要筹钱还清贷款的传统，大大方便了二手房的交易，对大批二手房东来说，是实实在在的利好！这对「刺激二手房市场的交易活力，提升楼市销量」的作用，也是不言而喻的。

如今合肥实施的“带押过户”，实现了不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、抵押，并发放新的贷款。

具体怎么操作？

原来它是由不动产登记中心“搭台”，对于同一套房产上的抵押设立、转移登记、抵押注销等业务，实现了合并办理。同时，还跟银行等机构联网，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障了交易安全。

结语

不难看出，“带押过户”已经成了大趋势了，加入进来的城市越多，细则也就会变得越完善，时间少不说，交易成本也变得更低，等跨行也实现的时候，这毫无疑问会是刺激如今楼市的又一大利器。