不出意外，25号和26号二块地被正弘摘走了。

上图：郑东25号地喜报

上图：郑东26号地喜报

上图：正弘2宗土地位置

正文

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播（微信：zzbb2017），一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。在产业引进方面，政府对这2宗用地进行了合并要求。具体要求如下：定位：高端街区商业、高端酒店、5A级写字楼和博物馆总投资额：68.5亿年税收：100万/亩（1.3亿）提供就业岗位：12000个体现在分地块上，就是以下条件：其中（A-01-05）商业地块：总面积：64235㎡（96亩）自持比例：不低于13.5万㎡（含地下）国际知名品牌：不低于40家博物馆：引入一家博物馆，且不低于3000㎡投资额：不低于38.5亿自持比例：100%其中（A-01-03）商务地块：占地：20025平方米（30亩）酒店：必须引入高端酒店一家，在“瑰丽、瑞吉、康莱德、W”这四家中选择一家。写字楼自持面积：不低于12万㎡投资额不低于：30亿我们谈谈这里面的关键点一、关于国际品牌引进、博物馆引进、酒店引进都不是大问题，这个位置，这个产品，品牌引进难度极小，正弘应该都不需要招商团队。二、自持比例基本上100%，从商业到办公，能出售的体量很少，这就十分考验正弘的商业运营能力，从目前情况看，这问题不大。三、总投资68.5亿，这是一笔巨大的资金，虽然要求是在7年内完成，但年投入也是近10亿，而且前期投资占比很大，当然，即使有一些政府政策条件做支撑，这对正弘的现金流考验依然很大。一句话，《楼八》认为：这个地块对正弘是机会，也是挑战我们知道，商业正弘是专业的，但办公就不是特别擅长了，东地块的商业本身规模不大，但西地块12万多㎡的办公去化并不乐观。一、要面对全市办公物业供应严重过剩的局面《楼八》盘点过郑州东站西广场的写字楼市场，算上烂尾+未开发地块+其他楼栋空置，整个西广场有50%以上未利用，东广场巨大的写字楼现在基本上还未启动，金融岛的写字楼金融机构铁定是用不完的，预计7成以上未来要面对市场……这么巨大的写字楼供应过剩，正弘应该知晓。二、郑州地标写字楼的运营困境因为居高不下的物业费，大玉米和双子塔的租金情况和空置情况我在这里不再多说，总之一个字：难。比起普通的写字楼，难上加难。三、华润写字楼的竞争开发周期晚了几年，华润的写字楼会大大吸收本来就不多的片区地缘客户，而后来者正弘还要面对被洗劫后的写字楼客户。一句话，《楼八》认为：正弘之难不在商业，而在办公跳开正弘的办公，只说商业，还是那句话，丹尼斯要瑟瑟发抖了，因为：郑州第一商圈起航了！看下图：上图：郑州目前商业格局上图是郑州年营业额10+的商业体分布：

大卫城80亿

正弘城50亿

锦艺城20亿

万象城20亿

都是“城”啊！

国贸360商业14亿

丹尼斯人民路14亿

新田360项目14亿

丹尼斯花园路11亿这8大商业，丹尼斯占3个，再加领头羊，实力依旧强劲。这8大商业，形成2大主商圈，即二七商圈和蓝堡湾商圈。但，这一切未来5年将彻底改变第一，大卫城必须交出第一的位置。相信郑东万象城和正弘东区项目一定会分走大卫城很大的高端消费，同时，丹尼斯的客户口碑太差，也不太适合在领头羊的位置。第二，东区商圈崛起，占领第一商圈位置。未来的格局是，郑东万象城pk大卫城，正弘pk万象城，新田360pk人民路丹尼斯。东区的商业一直起不来是因为缺一个带头大哥，现在不缺了。

结语

当然，其实我还是在想胖东来，如果东区再落位一个胖东来，基本就可以把大卫城打得站不起来。但现在看，还不太现实，毕竟如果胖东来要来，都不需要丹尼斯，甚至几乎所有的商业可能都不愿意，毕竟胖东来的“客户员工至上”的模式就像一个“恐怖幽灵”，所到之处，片甲不留，围堵，那是必须的。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。