湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书
(2024)鄂0106民初10586号
原告:武汉市百瑞景小区第二届业主委员会，住所地武汉市武昌区中南路街道百瑞景小区。
负责人:沈业主委员会主任。
委托诉讼代理人:郭健雄，湖北瀛楚律师事务所律师。
被告:武汉万嘉弘泰物业服务有限公司，住所地武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街4号楼4-1010商铺。
法定代表人:周，执行董事。
委托诉讼代理人:余大尊，北京大成(武汉)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周静雯，湖北万泽律师事务所律师。
原告武汉市百瑞景小区第二届业主委员会(以下简称百瑞景小区业委会)与被告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司(以下简称万嘉弘泰物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2024年 4月30日作出(2024)鄂0106民初2043号民事裁定，驳回百瑞景小区业委会的起诉，百瑞景小区业委会不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2024年6月16日作出(2024)鄂01民终10306号民事裁定，撤销本院(2024)鄂0106民初2043号民事裁定，指令本院审理。本院于2024年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百瑞景小区业委会向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告返还公共收益6700706.63元;2.请求判令被告向原告移交并公示报告百瑞景小区全部电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;3.请求判令被告向原告移交并公示报告百瑞景小区业主交纳物业服务费用情况，公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;4.请求判令被告向原告移交并公示报告百瑞景小区物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况;5.请求判令被告向原告移交并公示报告百瑞景小区房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项;6.请求判令被告向原告移交并公示报告百瑞景小区区域的百瑞景小区会所、403艺术中心、东田运动、大象映画、篮球场馆、羽毛球馆、地下停车场等区域交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、租赁经营所得收益和支出情况;7.请求判令被告向业主委员会移交物业承接查验档案;8.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告百瑞景小区业委会撤回第2、4、5、6、7项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为请求判令被告向原告移交并公示报告百瑞景小区业主交纳物业服务费用情况，即2010年至2023年每年百瑞景小区1-6期缴纳物业费总户数及相应金额、欠缴物业费总户数及相应金额。
事实和理由:被告在本小区服务多年，但未能依法移交、公示、报告上述资料信息和资金。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”之规定，原告特向贵院提起诉讼，维护小区业主共同利益，促进物业服务品质提升。
被告万嘉弘泰物业公司辩称，请求依法驳回原告的起诉或全部诉讼请求。理由如下:
一、业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。房屋共有部分、共有设施设备小修和急修仅限于水电，非其他部分;该协议第四条约定，物业管理费用不包括房屋共有部分、共用设施、设备大中修、更新改造费用;该协议第九条约定，物业服务区域内设置或代理广告牌，所得收益提取管理服务费后，其剩余部分用于补贴物业服务不足或用于公共设施设备的维修。
二、原告向被告主张返还公共收益6700706.63元没有事实和法律依据。2015年至2020年小区广告收入2237197.61元，场地租赁收入1688503.54元，临时停车收入2643486.04元，广告收入不应计算至应返还的公共收入，实际公共收入应为4331989.58元。原告已经确认的公共支出金额为337629.86元，未经原告确认的公共支出金额为11277354.47元,被告股东中铁大桥局集团武汉地产有限公司为维护百瑞景小区的品牌形象，在保修期届满后依然投入7791012.64元对百瑞景小区进行维修，故本案2015-2020年度公共支出总额应认定为19405996.97元，公共收入应扣减合理成本，第一届业主委员会已对公共收益支出予以认可。
三、百瑞景小区2015-2020年度公共收入扣除合理成本后,已全部用于百瑞景小区共有部分、共用设施设备的维修、更新改造，公共收益没有余额，万嘉弘泰物业公司无需向原告返还公共收益。
四、原告第一项诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持。
五、万嘉弘泰物业公司已将共有部分的使用和收益情况依法依规在服务中心及小区内进行了公示，将武汉市百瑞景小区2015-2020年度物业费用情况交付给法院，被告已完成了该项工作。
本院经审理认定事实如下:万嘉弘泰物业公司系武汉市百瑞景小区的物业服务企业，自小区建成之日起服务至今。万嘉弘泰物业公司(甲方)与百瑞景小区业主(乙方)签订的《前期物业服务协议》第四条约定物业管理服务费用不包括房屋共有部分、共用设施设备大中修、更新改造;第九条广告牌设置及权益中约定甲方可在服务区域内设置或代理广告牌，所得收益提取管理服务费后，其剩余部分用于补贴物业服务不足或用于公共设施设备的维修。
2018年9月至2019年12月万嘉弘泰物业公司累计向武汉市百瑞景小区业主委员会交付公共收益111152元,最后一笔为2019年12月10日，万嘉弘泰物业公司向武汉市百瑞景小区业主委员会支付一期公共收益43652元。2021年，百瑞景小区业委会多次向万嘉弘泰物业公司发函，要求归还百瑞景小区公共收益,因对该小区公共收益存在争议，双方当事人均聘请审计机构对公共收益收支进行了审计。立信会计师事务所(特殊普通合伙)湖北分所接受百瑞景小区业委会的委托,于2022年1月7日作出《武汉市百瑞景小区2015年度至2020年度公共收益的收支情况专项报告》。该报告载明，2015-2020年度百瑞景小区公共收益合计6969184.49元，其中广告收入2220772.67元，场地租赁收入1679368.23元，临停收入3069043.59元，业委会签字认可支出金额为 268477.86元，万嘉弘泰物业公司直接支出金额5039933.81元，业委会签字确认支出的结余金额为6700706.63元，万嘉弘泰物业公司直接支出后的结余金额为1929250.68元。致同会计师事务所(特殊普通合伙)接受万嘉弘泰物业公司的委托，于2022年12月26日作出《百瑞景中央生活区公共收益收支情况核查报告》。该报告载明，2015年至2020年百瑞景中央生活区取得公共收益6569187.19元，其中公共区域广告收入为2237197.61元，公共区域场地租赁收入为1688503.54元和停车位临时停车收入为2643486.04元;发生公共区域公共支出金额10965836.48元，公共区域公共收益净额为-4396649.29元。万嘉弘泰物业公司向武汉市百瑞景小区第一届业主委员会支付公共收益111152元。
双方因公共收益和信息公示问题不能达成一致，故诉至本院。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。百瑞景小区业主与万嘉弘泰物业公司签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，合法有效，就双方争议焦点问题认定如下:
一、百瑞景小区业委会的起诉是否符合法律规定。武汉市中级人民法院(2024)鄂01民终10306号民事裁定已经专门论述百瑞景小区业委会作为原告提起诉讼的主体资格适格，本院不再赘述，对万嘉弘泰物业公司辩称驳回原告起诉的意见不予采纳。
二、百瑞景小区业委会起诉要求返还公共收益诉讼时效是否届满。万嘉弘泰物业公司提供的审计报告载明，万嘉弘泰物业公司于2019年12月10日向百瑞景小区第一届业主委员会支付一期公共收益43652元，双方当事人对此予以认可。百瑞景小区业委会于2021年多次向万嘉弘泰物业公司发函要求归还公共收益并附上了收款账户信息。本院认为，百瑞景小区业委会起诉万嘉弘泰物业公司要求返还公共收益属于行使债权请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”和第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，本案诉讼时效于2019年和2021年中断，百瑞景小区业委会于2023年向本院提起诉讼，诉讼时效尚未届满。
三、百瑞景小区2015年至2020年公共收益的认定。诉讼过程中，百瑞景小区业委会向本院提交《两份会计师事务所的报告的核算对比意见》，载明经仔细对两份会计师事务所出具的报告进行分析计算验证对比，发现两份报告在基础数据上并无巨大差异，反而被告提供的会计师事务所的报告的基数数据总额(见被告报告的第3页和第4页)相加为7020463.8元人民币。我们愿意按照此份数据7020463.8元计算，本院认为，万嘉弘泰物业公司提供的审计报告载明的公告区域广告费和场地租赁收入高于百瑞景小区业委会提供的审计报告载明的广告收入和场地租赁收入，结合百瑞景小区业委会提交的《两份会计师事务所的报告的核算对比意见》，本院认定百瑞景小区2015年至2020年公共区域广告收入为2237197.61元，公共区域场地租赁收入为1688503.54元。关于停车费收入，百瑞景小区业委会认为应该按照万嘉弘泰物业公司提交的审计报告中载明的停车费总收入3094762.66元计算，万嘉弘泰物业公司认为总收入包括地面停车位收入和地下车库未出售停车位收入，地下车库未出售停车位收入不属于公共收益，应根据其提交的审计报告载明的数据进行分摊，分摊后的停车费收入为2643486.04元。本院认为，致同会计师事务所(特殊普通合伙)采用地面车位数量与地下车库未售出车位数量占比平均分摊方法确认各期间地面公共区域车位临时停车收入符合客观实际，对百瑞景小区2015年至2020年停车费收入认定为2643486.04元.
四、百瑞景小区2015年至2020年公共区域广告收入是否应返还。百瑞景小区业主与万嘉弘泰物业公司签订的《前期物业服务合同》中关于广告收入的约定，符合当事人的意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公共区域广告收入应当由万嘉弘泰物业公司在扣除合理成本后用于补贴物业服务不足或公用设施设备的维修。在《前期物业服务合同》已经履行多年后，百瑞景小区业委会又要求改变合同约定返还公共区域广告收入，本院不予支持。
五、关于公共支出能否抵销公共收益。百瑞景小区业委会认为，万嘉弘泰物业公司在业委会存在的情况下不构成无因管理，万嘉弘泰物业公司没有证据证明提过维修方案征求业委会或社区的意见，没有按照法律规定履行相应的程序。万嘉弘泰物业公司认为，其为避免小区矛盾升级、排除小区安全隐患、保障业主生命财产安全和正常生活的情况下，不得已对小区共有部分、共用设施设备进行维修、更新、改造，该部分费用属于无因管理产生的费用，用于抵销公共收益。本院认为，根据百瑞景小区业主与万嘉弘泰物业公司签订的《前期物业服务合同》，百瑞景小区共有部分、共用设施设备的大中型维修、更新和改造不属于万嘉弘泰物业公司的服务范围。万嘉弘泰物业公司为服务百瑞景小区所进行的公共支出应由全体业主承担。虽然万嘉弘泰物业公司未经百瑞景小区业委会的同意使用了公共收益用于公共支出，但百瑞景小区业主因此获益，本院对万嘉弘泰物业公司主张用公共支出抵销公共收益的意见予以采纳。
六、公共支出抵销公共收益后，百瑞景小区公共收益是否还存在余额。如前所述，公共区域的广告收入不应计算在返还公共收益之中，百瑞景小区业委会有权要求万嘉弘泰物业公司返还的公共收益为公共区域场地租赁收入和停车费收入，合计4331989.58元(1688503.54元+2643486.04元)，扣除万嘉弘泰物业公司已经向百瑞景小区第一届业主委员会支付的公共收益111152元，剩余公共收益为4220837.58元。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后，属于业主共有。”之规定，公共收益应扣除合理成本。取得公共收益的成本和用于公共设施设备的支出均反映在当事人提交的审计报告中。百瑞景小区业委会提交的审计报告载明业委会签字认可的支出金额为268477.86元，万嘉弘泰直接支出金额为5039933.81元，虽然该金额合计小于万嘉弘泰公司提交的审计报告载明的公共区域公共支出8128536.84元、招商专员工资支出602261.92元、二期临停车场收费员工资支出 2235037.72元的合计金额，但即便按照百瑞景小区业委会提供的审计报告作为认定百瑞景小区取得公共收益所支出的合理成本和用于公共设施设备的公共支出的依据，百瑞景小区公共收益经扣除合理成本、抵销公共支出后也不存在余额。对于百瑞景小区业委会要求万嘉弘泰物业公司返还公共收益6700706.63元的诉讼请求,本院不予支持。
七、万嘉弘泰物业公司是否应向百瑞景小区业委会移交并公示报告百瑞景小区业主交纳物业服务费用情况。百瑞景小区业委会要求万嘉弘泰物业公司移交并公示2010年至2023年每年百瑞景小区1-6期缴纳物业费总户数及相应金额、欠缴物业费总户数及相应金额，万嘉弘泰物业公司认为法律法规并未明确规定要求物业服务企业公示物业费的缴费户数与金额、欠费户数与金额等详细信息，且该详细信息涉及到业主的隐私和物业服务企业的商业秘密，仅认可按年度公示百瑞景一期至六期物业费收支情况。根据《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条第一款第四项“物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示:(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;”之规定，万嘉弘泰物业公司应当公示业主交纳物业服务费用情况。万嘉弘泰物业公司现同意按年度公示百瑞景一期至六期物业费收支情况，符合法律规定，本院予以准许。至于百瑞景小区业委会要求移交业主交纳物业服务费用和公示百瑞景小区1-6期缴纳物业费总户数、欠缴物业费总户数及相应金额的诉请，没有法律规定，本院不予支持。
综上所述，本院对百瑞景小区业委会的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条、《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条规定，判决如下:
一、被告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内在武汉市百瑞景小区显著位置公示2010年至2023年每年武汉市百瑞景小区1-6期业主缴纳物业费用合计金额;
二、驳回原告武汉市百瑞景小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计29353元，由原告武汉市百瑞景小区第二届业主委员会负担29313元，被告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员 华帆
可这个判决的，无论是法律事实 客观事实都不允许！物业公司不能私自使用公共收益。根据《民法典》的规定，小区公共收益包括但不限于公共区域的广告费、公共场地的车辆停放费等，这些收益在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。物业公司如果擅自利用公共区域进行经营性活动，业主委员会有权要求物业公司将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。这个合理不合理怎么界定？不能由物业自己说了算！上面的判决很明显，具有倾向性，但是是他的自由裁量权，你不能说简单的说错与不错，所以说这个前期合同一定要废除掉！从策略上更讲究实际控制，最好当被告，不要当原告，一定要注意！业委会打官司诉讼费花了29,000，物业公司承担40块钱，这个判决我只能呵呵了！司马昭之心～
此外，物业公司对于成本的支出及其合理性承担举证责任。如果物业公司未能提供充分的证据证明其支出的合理性，法院会判决物业公司返还扣除合理成本之后的收益给业主。
在实际操作中，如果业主发现物业公司擅自使用公共收益，可以要求物业公司公开相关资料并说明收益的使用情况。如果物业公司拒绝，业主可以通过法律途径维护自己的权益，例如向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院提起诉讼。必须依法依规管理和使用公共收益，不能私自占用或挪用。公共收益的分配和使用应当遵循法律规定，通过业主大会的决议来进行。
还是湖北宜昌的法治环境好，不用起诉，投诉也让物业公司跑不了。
