文｜老墨

不知道为什么，有人又重提央行前副行长吴晓灵的几句话，不过这次不再是，“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却的准备是每个国家，每个人都要面对的现实。”

而是这句话，大意是投资者尤其年轻人，要警惕资产缩水和债务压力增加的风险。

说实话，如果一定要给这两句话排个序，我真心觉得第二句更重要，对我们的提示也更多，你们来看看对不对。

提到资产缩水，我们肯定会想到房子，这点没错，但是我们错就错在认为资产缩水就是房子降价贬值。

其实在楼市，真正的资产缩水是有人突破心理下限。

举个例子，两年前你房子的市场价是200万，现在降到了190万，仔细算算，两年降10万似乎也能接受，可是其他业主着急卖房，直接大甩卖，降价30万甚至50万。在这个时候，网络和中介就会大肆宣传，“XXX小区房价暴降，以后可能还会接着降？”

你发现没有，在这句话里，威力最大的并不是暴降，而是后面的五个字加问号：还会接着降？

这就等于给买房人一个心理暗示，有一就有二，以后大概率还会有人接着暴降，其实到这个时候就已经不是大概率，而是肯定会暴降。

所以之前我才这么说，在楼市进入买方市场后，也就是2021年、2022年以后，小区和房子的挂牌价都是假的，没什么参考价值。

一定要要看成交价。

新房也一样，就怕个别楼盘，突然一平比你低2000元、3000元，谁也受不了。

你说你跟着降还是不降？

相比较之下，债务风险增加的情况就更普遍了，毕竟大部分人都是贷款买房，这个逻辑是清楚的，但是很多人不理解，从2019年到现在的短短五年里，不仅是房价跌了，利率也从5.88%降到了3%左右，怎么债务风险没有下降，反而增加了呢？

道理很简单，只是我们没有理清逻辑。

因为这句话出自2018年，或许是那年吴晓灵就已经预测到未来房子难卖，现在确实是这样，所以债务风险就确实会增加。

举例子更能说清楚，2018年的利率在5.8%左右，虽然现在已经暴降到了3.2%，看似能省钱，但反而是亏的更多。

首先，那年全国新房均价8544元/平，一直涨到了2020年的9989元/平，然而直到今年七月，新房均价不仅没涨，反而每平还降了141块。假设2018年你贷款六成买了一套面积百平的新房，那么在前两年和后四年里，到底哪个阶段在赚钱呢？

前两年：收益约14.5万元，贷款成本7.2万元，一共赚了7.3万元。

后四年：市场价亏了1.7万元，贷款成本10.6万元，一共亏了12.3万元。

虽然严格来讲，这么算并不是百分百严谨，但是说明了一个结论。

不管利率高低，贷款成本肯定跑不掉，只要房价不涨，债务风险就会增加。

当然了，我并不是想让大家恐慌，而是想说明一点，想靠买房赚钱，至少不想亏钱必须有一个前提：楼市是卖方市场。

也就是土地不难卖，房子不难卖，可现在是这样吗？

根本不是，所以我倒是有一个建议，直接看看你小区附近的中介数量就知道，对比2019年和这两年，到底是多了还是少了，反正我小区附近的中介直接从6家干到了只剩1家。

中介也是老百姓，他们是要靠卖房赚钱的，一旦不赚钱甚至不断亏钱，要么关店要么干脆转行。

反正到目前，吴晓灵的话还是有道理的，特别是债务风险增加。

这两年很多人光是炒作“潮水退却”、“泡沫破灭”这些话，可问题是太高大上了，如果没有具体例子，还是很难理解，我想房价就是最好的角度之一。

放眼以后，在楼市企稳的环境下，其实就决定了房价走势，两个字概括也是稳定。

手上有一套房倒是还好，怎么着都得住。

就怕前些年买了几套房，除了自住之外，其他房子都是买来赚钱的，而且都是贷款，这个问题就大了，利率本来就高，哪怕是现在，首套房只有3.2%，二套房就得接近3.8%，同样是贷款100万，利息就得足足多出12.1万元。

所以啊，过去的就让它过去，重点是现在和未来我们还能做些什么？

第一、想少亏钱就少碰新城区。

前几年我经常提到新城区，因为它不仅房价涨的快，而且上限还高，哪怕是在二线城市，别的区域只能涨到2万/平，他就能涨到3万/平甚至4万/平。

当时还不愁没人接盘，所以就连中介在内，使劲推新城区。

但是我当时就在说一点，维持房价的核心是资源，一旦资源没有优势，房价也就维持不住了，特别是新城区。

你看看现在，泡沫化严重的区域之一就是新城区，其实我上述提到的背刺其他楼盘的现象就发生在新城区，那到我们身上就很简单了，想少亏钱就少碰新城区，特别是周边资源还没成型。

第二、切忌投资，要突破自己的心理下限。

如果能理解我提到的这句话，“挂牌价没什么参考价值，要看成交价”，那你就应该背后的意思，你不要给自己设定下限，而是要敢于突破。

这点倒是主要发生在年轻人身上，不敢砍价，其实我倒是挺佩服中老年人的本事。

一件衣服挂牌价100块，中老年人上来就一句50块，这种魄力也能用来买房。

当然了，我也没让你这么疯狂，挂牌价100万一套，你上来就砍到50万一套也确实离谱，但是看到90万，或者80万不离谱吧。

你来我往，谈判总要有个过程，很少有人提到这个环节，但其实非常重要，因为楼市已经进入了买方市场，买方占据了主动权，不要不敢砍价。

你记住，同小区绝对不止一套房在卖。

不过呢，买房也是双方互惠的事情，互相理解，最好当然是找到大家都能接受的价格。

对此，你怎么看呢？

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