来自地产90后

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楔子

千呼万唤始出来，今天傍晚，北京的房地产新政终于落地，明天（6月27日）起正式开始执行。

相比较其他一线城市的救市政策，北京的新政相对比较克制，主要对首付比例和贷款利率进行下调，并未在430限购调整的基础上进一步放宽限购条件。

新政主要内容为：

降低首付：调整后的首套房贷最低首付比例为20%，五环内二套房贷最低首付比例为35%，五环外二套房贷最低首付比例为30%。

降低利率：首套房商贷利率下限调整为为3.5%。二套房商贷利率下限调整为五环内3.9%，五环外3.7%。

二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房的将认定为首套房贷。

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北京新政的意义

此次新政前首套房贷利率为4.05%（一年前甚至高达4.75%），在目前的市场环境下，基本没有稳妥在4.05%以上的理财产品，因此，此前在市场上造成了两个比较重大的影响，一个是高利率带来的买房观望情绪严重，二是预期投资收益率小于房贷而造成大量的人进行提前还贷。

所以，从让利角度来看，这次的力度还是比较大的，我们来做一个简单的对比计算。

以同样贷款300万，30年分期的等额本息还款来计算：

4.05%利率：每月月供14009.07元，累计还款总额5187365.39元，利息总额为2187265.39元；

3.5%利率：每月月供13471.34元，累计还款总额4849682.63元，利息总额为1849682.63元；

也就是说，新政相比原来每个月将少还537.73元，总利息减少337582.76元。

而且，3.5%房贷利率达到了北京历史最低。

所以，这次新政，对于有买房资格的北京人来说，现在是一个绝佳的上车机会。

不过，对于新政之前买房的来说，特别是一年前在北京上车买房的人，是一个很让人感到痛苦的政策，源自于存量房贷的问题。

上文提到过，一年前的今天，北京首套房利率高达4.75%，对比现在的3.5%利率，还是以300万贷30年来计算，每个月要多还2175元，30年总计要多还784108.6元，在经济下行期间，这个数据显得格外的引人注目。

楼市风雨莫测，政策也变化太快，仅仅早买了一年房，就要多支出这么些成本，似乎有些不太公平。因此，尽管这次新政未提及存量房贷，但是存量房贷的问题理应也作为一个重点问题去研究。

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北京房价会在新政的带动下大涨吗？

整体来说，这次北京楼市新政属于正常的市场化调解，还远远达不到救市的标准。这次新政的影响不会有想象那么大，因为本质上两个重要因素未发生明显变化。一个是供应，一个是需求。

首先看下供应端，根据5月11日，北京市住建委发布《2024年北京市住房发展年度计划》的通知，本年度计划建设筹集保障性租赁住房7万套（间），竣工各类保障性住房8万套（间），年度计划供应商品住房约600万平方米。供给端相对较为充足。

二是看下需求端，目前北京市所有政策的制定都必须考虑“京津冀一体化” 的国家战略（详细解读见文章 风浪越大，鱼越贵，房价跌的越多，越有可能大涨），即有序疏解北京非首都功能、解决北京“大城市病”。

对北京来说，有效疏导人流是一项长期且持久的工程，因此本轮政策并未在430政策的基础上对北京的限购进行松绑，否则不仅不会有助于纾解，反而会造成对周边其余城市的进一步虹吸。

供给端相对充足，需求端并未进行明显扩容，因此，北京新政对接下来楼市的影响可能并不会有想象的那么大。

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结语

对于一线城市来说，政策调节最需要考虑的不是如何去刺激楼市，而是要思考如何避免政策可能带来的楼市过热。这次新政做到了给市场适度让利，同时又不至于用力过猛。因此，即使政策带来北京房价上涨，近期应该也不会有大涨的情况出现。

不过，长期来看，北京仍然是我国房价潜力最大的城市，没有之一。