房段子预测版：2024年，成都楼市会有什么新的变化？
1、土地市场前两年的土拍供应很多，而且开发商的推盘节奏很快，整体来说导致新房市场出现了“积压”，今年土地再一味刷数据并不理性，尤其是二三圈的新房压力已经非常大了，更多的还是转向为按需供给，这里的需是居民自住改善需求和卖地需求，尽量寻找到一个平衡点。但一圈的土拍还会持续火爆，在经历了最艰难的低迷期依然有楼王的诞生，充分检验了成都楼市的认可度。各区的核心板块依然避免不了开发商的追逐，完全不排除有新的地王产生，而且地段板块有偶然性。本地平台公司已经完成了托底使命，双限地也退出了历史舞台，好地块一定是国央企和个别民企的秀场，没了双限地的束缚，他们能更好地顺应市场化发展。对应前文的地王，后面主城区楼面价2万多的会很普遍，在保证利润的前提下，开3-3.5万是很正常的（已经有市场舆论做好铺垫了），甚至于个别核心区域，突破4万以上也并不奇怪。2024年的上市地块可能会比较凌乱，东一下西一下，尤其是三环内（除金色中环），迷你地块独栋大平层，与周边老破小交相辉映，成为新的城市面貌，一街之隔两个世界。各区的“新城”，则忙于消化此前的地块，也积极卖地增加收入，还要考虑把握市场供给断档，是一个很考验操盘人手艺的活。
2、二手房。二手房我们谈得挺多的了，2024年基本还是会延续2023年的节奏。但是从年初金三银四的热度反弹、从年度的成交量，从房价的跌幅和各种撕扯拉锯，24年应该会弱于23年一些。详见：24年的开局行情，可能会弱于23年二手房的分化进行到了一半，目前来看，普遍是受到下行压力的，能走出独立行情，尤其是房价逆势上涨的屈指可数。不过我坚信2点，①房价不会无休止的下跌，而是渐弱的有度的。②地段的价值会凸显出来，成为房价最坚实的支撑点，也是动态平衡的掌舵点。
3、新房。很多人只看到新房的火爆，但却不知“一将功成万骨枯”，即便是我推荐的新盘也只有寥寥数十个，但成都在售新房却多达741个（据房小团），所以从行情的分化来看，新房其实是比二手房更严重得多的。二圈普通楼盘和三圈层的，基本上已经躺平了，又回到了十年前小蜜蜂的模式；二圈稍好的板块，还可以依托地缘改善（如犀浦、东安湖、大丰、光华新城），或者吸引一圈的适当外溢（如怡心湖、十陵）；一圈非核板块过得也很难受，卖一卖主城IP，慢慢通过渠道去化；一圈核心板块的楼盘则主要靠辐射范围来凸显热度，西门有西门的生存法则，南门有南门的火力覆盖，东门也有东门的特有魅力。稍有觉悟的开发商，都会在产品上（户型、得房率、外立面、装标）疯狂开卷，连蜀道、远达都“快速进步”了，还有什么不可能？比如得房率，从2023年初开始有90%的产品出现，到现在已经成为普遍性的数据，而且还大有往100%以上发展的趋势。（想想高公摊的是哪几年？）其实得房率的问题从政策和产品设计上都不是难题，不是本质上的迭代产品，如今短短一年就完成了这种转变，也意味着2024年的新房市场在产品上不会有非常突破性的改变，可以称之为小优化，或者缝合怪。新房面积不再像以往大多是130-200平之间，尤其是143这种同质化非常严重的单总价产品。新房会开始蚕食二手房的空间，继而开发一些100平左右的套三双卫小高层（得房率不用担心）。也会持续开发200平+的纯豪宅，满足顶豪的终极改善。
4、成交量。2023年的成交量逆势上涨了7万套，比大家预期的都更高，但数据不会一直指数级爆发，而是满足增熵定律。成都二手房依然是复刻2023年的数据演变和行情模式，但是涨幅会大大降低，甚至于维持2023年的22万套也并不容易，毕竟需求量不会无限度开发，很多人在前两年实际上已经完成了楼市布局（单指置换和买入）。新房的成交数据最近两年其实都比较稳，基本维持在14万套的样子。但考虑到新房的去化其实更加分化，而且核心区单总价的提高，网红盘刚需盘的绝迹，2024年能维持14万就是极限了。详见：简评2023年的成交数据：意料之外，情理之中
5、房价。二手房的价格有望阶段性触底（房价不会无休止下跌，跌幅是渐弱的，能形成最终的动态平衡），但整体会处于一个下行通道，不排除年初有小幅的一瞬间回暖，不要期望过高。成都核心板块的二手房价格在23年明显受到了这次降价潮影响，也存在不同情况的下行，但随着下行尾声到来，尤其搭配新房影响，有望止跌上涨。刚需二手房对单价极其敏感，改善二手房对总价极其敏感。新房是个极其分化而且务实的市场，蓄客好卖得好那么可以尽可能的高价，上4万不是不可能，而且还不一定买得到。但市场疲软、蓄客不足的时候，就会偏向“让利”，房价重回2023年。我估计2024年上半年的房价体系会维持2023年末的状态，到年中则会视行情转变，积极谋求上涨，这种上涨是有预谋有组织的温水煮青蛙。二圈的新房价格很多还是在2万左右徘徊，大概1.5-2.5万左右，看各自板块的定位。一圈则多以2.5-3.5万为基调，比如国宾、二八、机投等会保持在2.5-3万左右，崔槐、潘家沟站稳3-3.5，其他更核心的一些板块冲刺4万没啥问题。新房都有优惠（市场化营销的必然），按照一房一价卖的几乎绝迹。
6、楼市和金融政策。成都现在已经处于半开放状态，基本上已经放得很松，再往后大的政策变动可能性不高，有的只是一些小打小闹。没啥招了，而且即便出招，对楼市的影响也很小，我对此并没有什么好期待的，成都还得靠自己内部市场消化和演变，政策只能说是做一些积极引导，或者小小的支持。金融方面目前能调整的无非就是首付比例和贷款利率，这些和楼市政策一样，只会更加宽松，总之一句话，好日子还在后头呢。
