虽然“热度”不及2023年，但2024年开年的江核，对买房人而言“福利满满”完全没毛病。

经过去年一年的补跌，江北核心区二手房价格，已基本进入买房人的“舒适区”。简单来说，目前的江核就是：200万刚需、300万改善、400万“豪宅”。

200万不到上车江核，逐渐成为刚需的新选择。

200万的江景三房

谁都没有想到，两年前卖到400万+的华润国际社区，会成为江核“地板价”小区之一。

2月初，华润国际社区一期成交了一套89㎡小三房，成交价196万，成交单价2.2万/㎡，这是该小区总价首次跌破200万大关。

先带大家实地看一套类似的小三房户型。这套89㎡户型位于17楼，毛坯状态，业主闲置7年未入住，基本可视为全新房。

户型两房+客厅朝南，单阳台结构，直面江北新区新金融中心一期地段与长江江景，视野无任何遮挡。

向远方眺望，还能看到江核500米地标建筑的基柱。

该户型可以改造拓展的部分非常多，这是江核不少有些年份的次新房的优势：厨房两侧墙体可以砸掉，与餐客厅联动拓展空间；次卧飘窗也可以砸，拓宽面积。

北侧过道与设备平台之间的墙体同样可以去掉，与3㎡的平台改造成北次卧，实现三房功能。

值得一提的是，高层小区让不少人对于火灾安全问题抱有担忧，但华润国际社区的消防设计却可圈可点。

其一，小区高层北侧设有消防连廊，宽度胜过大部分小区；其二，连廊设置有铁栏杆，保障了日常经过时的安全；其三，连廊与北卧之间架设了消防梁，这是很多小区建筑不会有的设计。

在发生严重意外时，这道梁很可能成为最后的“生命通道”。

作为华润交易量最大的户型，89㎡三房在2021年高峰期，总价能卖到400万以上；去年开年市场小反弹之际，仍能卖到300万以上。

而如今最低成交价跌破200万，或许逐渐接近该小区二手房价格的“底线”，原因很简单：

再继续下跌，最早一批上车的业主，也难以承受代价了。

华润国际社区一期2015年首开时的价格为1.5-1.6万/㎡，彼时的房贷成本与压力远不如今天，如今8年过去了，华润二手价格逐渐逼近“原始股”。“如果不是家里出现惊天变故，一期业主很难再大面积降价了。”周边中介人员解释道。

此外，每个月接近10套的成交量，也说明市场逐步开始接受华润当前的市场价。

除了华润国际社区，江核另一家老盘保利西江月，小户型总价进入200万以内的时间更早，可选择空间也更大。

如果愿意接受低楼层，保利西江月甚至能180万不到，就能买下一套87㎡且户型方正的小三房。

300万上车三房双卫

如果你要问江核二手房价的天花板是多少，可能是两年前这里的“地板价”：3万/㎡。

目前，只有江与城一家小区，能堪堪达到3万/㎡水平线，时不时还会被个别投资客“砸盘”。

其他二手房小区方面，老小区润江城、润锦城、雅居乐滨江国际，平均成交价在2.5-3万/㎡，雅居乐因面对大面积改善客群，单价相对更加坚挺。

中生代二手房扬子江金茂悦、绿地海悦、中海左岸澜庭、风华国际，前两位因位于江北核中核，能够保持相对地段优势，成交价2.7-2.8万/㎡；后两位偏安青奥，又是大体量小区，房价回落至2.5万/㎡左右。

尤其是风华国际，近期连续成交数套125㎡刚改户型，其中1月成交了一套总价285.6万的房源，昨日更是成交了一套255万中间楼层，成交单价仅2.04万/㎡（尚未录入系统）。

也就是说，300万不到的预算，就能在江核还不错的位置，上车125㎡三房两卫、带地暖新风中央空调开发商三大件的偏改善住房。

而江畔都会上城、启迪水木滨江、卓越大江、花语熙岸等新生代小区，虽然大部分产证不满两年，但投资客众多，不少急于用钱的业主，愿意承担税费，平均3万/㎡左右，都有人愿意出手。

结语：江核楼市房价“挤水分”，几乎来到了最低谷的时刻。

尽管早期上车的业主受到不小冲击，却也给当下愿意等待的买房人难得的买房窗口期。伴随房贷利率、买房资格等政策利好的同行，买房人深藏内心的上车需求，该到了激活的时刻了。