卷户型时代:睡在飘窗,与邻赤裸相见

黄埔圈圈 2024-11-07 14:24:53

今天不厌其烦再聊聊新规户型。

照目前的趋势,在不降地价稳土地财政的前提下,为了刺激住房消费需求,通过卷户型变相降房价,成了曲线救市的一种手段。

去年以来全新盘流行的所谓100%得房率,现在又要被“淘汰”,局部个别项目特批的130%乃至150%得房率,很快就有了。

至于“特供”的星星之火,能否燎原之势,不得而知。至少市场的胃口已经开始吊起来了。

01|得房率鄙视链

按官方的说法,国内楼市经过20多年的兴衰轮替,高层洋房(非别墅、叠拼)的户型设计,已进化到了现在的第四代。

粗略划分如下:

2019年之前的户型,一般为第一代,以十年前这一批为主,如东荟城、科城山庄,得房率一般85%-88%;

2019-2021年,为第二代,以近五年的次新房为主,如城光、富姨、中央城,得房率一般在92%-97%之间;

2022-2024年,为第三代,以2023年以来入市的全新盘,得房率普遍号称100%,个别区的极个别盘一度可做到110%;

2025年之后,为第四代,也就是目前吹风的130%-150%。

需要注意,现在所谓的“得房率”,都是把套内所有的赠送面积算进来。

网上一些自媒体有意无意以不同计算口径,得出旧规户型得房率80%左右、新规户型超100%的结论,并非事实,实为混淆视听,乱带节奏。

实际上,四代户型的基本结构并没有本质的变化,仅仅是在飘窗、花池、阳台等三个空间上做文章的结果。

说白了,就是看谁的飘窗多,谁的阳台更宽。

而第四代户型典型的特征,除了沿用第三代户型的全屋更多飘窗、主卧L型飘窗或三面飘窗,就是阳台特别大。

大到可以做一个超大的空中花园,或标准的主卧套间。

要而言之,第三、四代户型空间功能的共性是:

飘窗当床,阳台做房,房徒三镜,彼此隔着大玻璃赤裸相见。

四代户型的“代差”,大致如下:

第一代户型,相对最为落后,得房率相差最明显:相对于第二、三代户型,整体相差大概10%-15%;跟第四代户型,得房率差高达65%。

第二代与第三代户型,也就是目前的二手次新盘与全新盘,比如城光和中央公馆这种,相差最小。得房率整体相差大概5%-10%,个别甚至基本接近。

特别是目前的全新盘,因为开发成本高企,大多是超高住宅。

而超高住宅因为建筑要求更高,比如墙体更厚、避难层增加,导致公摊相应增多,最终也压缩了得房率。

二三代户型跟第四代户型,得房率相差大概在35%-45%区间,差距还是非常明显的。

所以,第四代户型才是最大的“背刺者”(破坏者)。

02|新规户型利弊

新规户型到底好不好?一分为二地来看。

总的来讲,是利大于弊的,好歹增加了室内空间,赠送了业主更多面积,整体提升了空间功能使用率,采光更佳更通透。

比如在下面的第二代户型中,主卧衣柜一般被设计为房间与卫生间的“隔离墙”,但也相应地挤占了主卧较多的空间,导致主卧显得有些逼仄。

如果按目前第三、四代户型,将其中一面墙设计为飘窗,可将部分飘窗区域调整为衣柜收纳功能,腾出了更多的空间,主卧舒适度更高。

另外,一些开发商拿到的特惠待遇:飘窗可打掉30cm-50cm落地,的确是实实在在的赠送面积,提高了空间使用率。

而第四代户型的超大阳台,采光和观景都能带来不一样的享受。

阳台功能的设计,也可灵活多变,可房,可茶室,可储物收纳,可花园菜园,可休闲小天地....

但过多地将飘窗当床,以及房间过度透明化,缺点也是比较明显的:

最大的问题是安全问题。

比如,飘窗的承重力够不够安全?房间满屏的玻璃,质量如何?能不能防震防台风?

特别是当前建筑质量整体下降,监管松弛的大环境下,安全问题如何保障?

事实上,近期广州就有多个小区遭遇了玻璃自爆的困扰。

据@房爆君,有网友曝出南沙十里方圆小区发生多起玻璃自爆事件,涉及8栋和10栋尚未交付使用的高层住宅。

第二个问题,且不说安全问题,飘窗床的居住体验并不友好,特别对于声音比较敏感的人,是一种挑战。

如果飘窗密封性不好,以及长时间使用,窗户部件出现松动,容易导致窗户关不严漏风漏水,产生异响,影响睡眠质量。

还有,窗户关不严,或平时忘记关窗,如遇暴雨,你的爱巢分分钟变“水床”。

即便没雨,阴晴天气,飘窗床也容易成为高空粉尘侵入卧室第一时间亲密接触的对象。

如此,关窗这件事,至少会成为你日常最惦记的重要事项。

03|没有秘密的花园

第三个问题,卧室大面积玻璃墙,业主的私密性难以得到保障,容易引发不必要的尴尬。

特别是现在很多“四高”新盘——超高容积率、超高建筑、超高密度、高梯户比,异化为一种新型超高“握手楼”。

超高密度体现在楼距过窄:左右楼距15-20米、前后间距35-40米,基本是常态。

高梯户比表现为同一栋楼前后户型间距很近,不仅采光通风视野受影响,如设计不当,私密性较差——

A户阳台对B户房间、卫生间,双方房间窗户对视,厨房对厨房等等,吃饭、洗澡、穿衣、室内亲密活动,稍不留意就容易走光。

比如老黄埔某盘,由于楼密,加之同栋户型平行布局,前后户型间距窄,导致部分户型主卧被围观。

如果说,原来户型的房间墙体多,敞开透明空间少,多少还能遮挡不少秘密。

但现在满房间的大玻璃飘窗,加上楼与楼、户与户之间距离过近,走光的概率大幅增加了。

这样一来,开发商广告文案中宣称的“主卧270°转角奢阔飘窗”,如果又不能打掉50cm落地,反而成为华而不实的东西。

至少,为了避免卧室走光的尴尬,恐怕你得全天候拉上大部分的窗帘。

这种情况下的L型飘窗,简直就是浪费空间,还让人提心吊胆。

嗯,满屋子飘窗,倒是利好窗帘家具定制行业。

04|考验设计水平

当然,阳台、卧室全景飘窗的隐私性和实用性问题,也并非无解,其实是一个设计问题。

开发商在楼盘规划之初,将以上问题统筹考量,通过合理设计加以规避,只会锦上添花,而不是雪上加霜。

比如,主卧大飘窗尽量避开隔壁户的阳台、客厅等主要活动空间的视线范围。

这一点,保利中央公馆的几个楼栋,相对做得勉强还行。

比如,2栋01户型主卧部分飘窗,靠近04户型的阳台,但01户型主卧北侧两面飘窗,一般用作衣柜加以封闭。

3栋和2栋部分户型主卧飘窗对望,好在楼距拉开,避免了相互就近“欣赏”。

低密度的改善盘:宽楼距、两梯四户或两梯两户,基本没有这种被邻居围观的烦恼。

对于高密度刚需盘来讲,主卧实在没必要设计“L型”甚至三面玻璃墙。

如果开发商为了讨好购房者,获得更多赠送面积,完全可以设计成50-60cm纵深的“凹型”实体墙,实际相当于给业主预留了衣柜空间。

也避免了业主后期私自拆卸玻璃墙,再安装衣柜带来的潜在安全风险。

对于购房者而言,这其实是一个操作性很强的选房策略。

这也是我一再提醒大家的:

买房不要只盯着单张户型图纸。这属实是只见树木,不见森林。

一定要注意某个户型,与所在楼栋其他户型,以及周边楼栋的关系!

实际上,楼栋、户型布局,涉及视野、采光、通风以及私密性,远比具体的户型重要。

而现在开发商售楼部展示的户型图以及异地样板间,基本都是独立的信息,无具体尺寸,户与户、楼与楼的间距关系,大多是一笔糊涂账。

这实际上是开发商有意模糊处理,制造信息差的手段。

大家不可不察。

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