关于“房屋养老金”的讨论,仍方兴未艾,全国首个“保交楼险”、“稳价险”又来了。
推出这个险种的城市,不是一线也不是二线,而是一个普通的四线城市,湖南衡阳。
近日,衡阳市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》文件。
文件共10条内容,大多数都是乏善可陈的措施,只有第9条最吸引眼球:
支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种,鼓励开发商购买保险,购房者享受保险红利。
这句话拆解来分析。
第一,只是鼓励,没有强行要求。
第二,支持保险公司推出“保交楼险”和“稳价险”,购买方是开发商,也受益方是购房者。也就是,开发商出钱,购房者受益。
据时代财经分析,这是全国首个明文鼓励开发商购买“保交楼险”与“稳价险”的城市。
抛开能否落地执行不说,这两条险种,的确是站在普通民众的角度考虑问题,让购房者,购房无后顾之忧。
既没有买房拿不到房的担忧,也没有买房就亏损的担忧。
回到现实来说,如今的大环境下,保险公司要推出这两个险种,需要莫大的勇气,基本是用公司的全部财力去对赌未来。
如今房企出清仍不绝于耳,而全国房价下行正进入深水区,这会儿如果保险公司推出这两个险种,恐怕会亏得底儿朝天。
所以,这个想法是好的,但时机不对,本号认为,落地的概率,也即保险公司响应的概率,几乎为零。
02 | 现房销售才最实在其实,想要实现保交楼,与其鼓励保险公司推出“保交楼险”,不如全面开展“现房销售”。
“保交楼险”的目的,也是为了督促开发商把建好的房子,交到购房者手中。“现房销售”,同样如此。
而后者还能省去一大笔保费,岂不更好。
最为关键的是,现房销售,已经成为了时代趋势。
在今年召开的二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》顶层文件中,也明确强调:
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
过去两年,媒体也在呼吁这事,地方城市也在开始执行。
比如去年2月份国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文,让民众看到了大规模现房销售的可能性。
在这篇文章中,经济日报记者提出:
1、主管部门明确提及现房销售,表明未来,实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间,现房销售或将成为大势所趋。
2、当前,推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索,积累了经验。
3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现,难以为继。房地产行业降“三高”的需要,使得商品房预售制改革箭在弦上。
4、现房销售有利于保护消费者权益。
以此来看,现房销售已经被管理层提上了日程。地方城市,也在推动。
2021年3月,海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,明确规定:
自3月7日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。
所以海南成功避开了2022年年中的那场楼市风波。
北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中,将13宗地块明确要求现房销售。此外,在第四轮集中供地中,推出的6宗地块,全部设置了竞现房销售面积环节,并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。
北京之外,合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。
深圳去年在宝安新安宅地挂牌内容中,引入竞“现房销售建筑面积”。
而近日,深圳宝安推出的又一宗住宅用地,则明确要求全部实行现房销售。
从竞“现房销售面积”,到“全部实行现房销售”,可见形势与趋势转变之快,可见迫切之程度。
低迷的房地产行业,注定了大多数房企会被出清,如果不在土地出让环节中明确现房销售,风险全部给到了购房者,会让购房者更加没有信心,会引发更大的楼市风波。
而且,环顾国际,大多数国家都是预售与现房销售双轨并行。以美国来说,即便有完善的预售制度,其现房销售占比最高时也超过了60%,2021年也在30%左右。
而我们呢?
华泰证券发布于7月21日的研报显示,在过去三年里,现房占商品住宅销售面积的比重明显提升,从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。
提升速度很快,但绝对占比依旧很低,上升空间非常大。
从预售制到现房销售,我们这么大一个国家,想要快速转变,需要时间。需要时间来扭转惯性。
所以,本号认为,在预售制占主要切换到现房销售占主要的模式过程中,除了大力推动现房销售外,还需要同步优化我们的预售制。
预售制是内地从香港引进。
但内地只学到了皮毛,没有学到精髓。所以香港几乎没有烂尾楼,但内地去年却爆发了楼市风波。
我多次强调过,预售制从香港引入内地,在当时的那个时代,有其历史功劳。
当时,内地开启了浩浩荡荡的城市化,几亿农民进城工作生活,城市房屋需求快速增加,而预售制带来的快周转,加快了开发商的房屋建设速度,满足了那个时代房屋的供应,一定程度上,还起到了平抑房价的功效。
但是,预售制之下的快周转,让房屋质量成了大问题,让开发商跑路也成为棘手难题。
但在当时的环境下,利大于弊,问题还没有集中爆发。
这几年,随着城市化速率见顶,人口见顶,全国房屋供应大于需求,问题集中爆发。典型案例,就是去年烂尾楼引发的停贷潮风波。
风波的根本原因,是我们没有建立完善的预售制。
香港在推行卖楼花的基础上,为保障购房者的权益,还建立了“悔约退房机制”,也就是说,一旦购房者权益受损,是可以悔约退房。有了这个保障权益,香港的开发商不敢乱来,这是香港没有烂尾楼的根本原因。
但我们直到目前,保障权益还是不够完善。
国外也是如此,国外一般设有定金或预付款保护机制,如按工程进度支付首付款,而且支付款项一律打入监管账户,比如英国,购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付,且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。
而我们,买房首先就得交齐首付,然后开始按揭还款。风险全压在买房者头上。
所以,必须建立完善的预售制,要建立惩罚机制、违约机制,让风险的肇事者承担责任,而不是消费者。
所以,本号的观点很明确,未来房地产市场的制度优化中,现房销售与预售制优化,需要同步进行。
03 | 稳价险,不可想象至于稳价险,没有平替的方法。本号多次强调过,当前房价调整已经进入了深水区,而且这轮调整周期不会短。
这个档口,哪家保险公司敢于推出“稳价险”,更何况是衡阳这样的人口流失非常严重的城市。
衡阳去年常住人口减少了8.04万人,是湖南省人口减少最多的城市。
制图:城市财经;数据:各城市统计局
同时,也是全国人口减少排名第十的城市。
人口减少排名前十的城市分别是重庆、周口(河南)、驻马店(河南)、信阳(河南)、南阳(河南)、邯郸(河北)、昭通(云南)、毕节(贵州)、衡阳(湖南)。
从衡阳官方披露的数据来看,从2020年开始,衡阳人口就开启了连跌模式。
2019年衡阳常住人口730.06万人,2020年第七次人口普查的数据为664.52万人,一年减少了65.54万人。
一年减少这么多人,主要是因为人口被挤了水分。
一般年份的人口统计,都是抽样调查,而普查年份,是全范围调查。
制图:城市财经;数据:衡阳市统计局
人口不断减少,这是对楼市最大的利空。
除此之外,衡阳的经济与产业也相当羸弱。
衡阳虽然是湖南省的省域副中心,但其工业实力与长沙相差甚远。
根据湖南省统计局披露的2023年统计年鉴来看,2022年衡阳的规模以上工业营业收入只有2042.71亿元,只有长沙的四分之一不到。
来源:湖南省统计局
长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入,相比于其他中心城市,已经相当弱了。
2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元,排名第十的天津也有2.4万亿元。
长沙相比只有天津的三分之一多些。
制图:城市财经;数据:各城市统计局
相比于工业已经不强的长沙,衡阳都只有长沙的四分之一不到,其工业实力不言自明。
产业羸弱、人口流失,让衡阳楼市在这轮调整最初,就开启了调整。
制图:城市财经;数据:衡阳市统计局
2023年,衡阳的商品房销售面积相比于2021年的高点,下跌了24%。销售额相比于高点下跌了29%。
跌幅不算特别大。
但从今年的数据来看,衡阳的房地产市场明显跳水了。上半年该市的商品房销售面积只有164.55万平方米,销售额75.07亿元,同比去年年中跌幅均在四分之一左右。
来源:衡阳市统计局
房价,已经跌至4500元。
销量下跌的同时,衡阳的库存在不断扩大。2018年衡阳的待售面积为189.3万平方米(衡阳市统计局数据),到今年7月份,克而瑞数据显示,衡阳的库存面积达到了301万平方米,去化周期35个月,属于高危状态。
衡阳是大多数三四线城市的缩影。
这样的形势下,房价怎么稳定?稳价险,怎么推出?